Выкуп долей в квартирах: как не сойти с ума и остаться с ключами

Ситуации бывают разные. Кто-то развёлся, кто-то унаследовал кусочек «двушки» от троюродной тёти, кто-то просто решил вложиться в недвижимость, но по бюджету тянет только долю. И тут начинается веселье. Потому что владение долей в квартире — это не квартира. Это… как бы вам сказать… это юридический Тетрис с элементами психологического триллера. А если вы решили её выкупить — приготовьтесь к целому сериалу.

Давайте разберёмся, что за зверь такой этот выкуп доли, с чем его едят, как не угодить в ловушку, и что там вообще по деньгам, нервам и здравому смыслу.

Что такое доля в квартире и почему она вас вообще заинтересовала

Для начала надо понимать: доля — это не комната. И не угол. Это кусок в праве собственности. То есть у вас может быть 1/3 от квартиры, но где конкретно она расположена — никто точно не скажет. У вас как бы есть часть общего пирога, но нельзя взять и отрезать себе левый верхний угол с балконом. Всё общее.

И именно из-за этой абстрактности и начинаются сложности.

Долю можно продать, купить, подарить, обменять. Но пользоваться ею — уже вопрос. Потому что пользоваться квартирой можно только по согласию всех собственников. А если вы в контрах с ними, добро пожаловать в клуб «Собственник без доступа».

Поэтому идея выкупить остальные доли и стать полноценным хозяином звучит вполне логично. Но вот реализация…

Сценарий один — семейный: развелись, делим, не можем забыть

Допустим, у вас когда-то была семья. Была квартира. Потом случилось «всё, я ухожу», и вот вы — гордый обладатель половины трёшки с бывшим. Или бывшей. Или даже с тёщей. И вроде хотите выкупить вторую половину, потому что надо как-то жить, а вот она не продаёт. Или просит тройную цену. Или вообще уехала на Бали и теперь отвечает на сообщения раз в квартал.

Да, это боль. Но не безысходность.

По закону, вы можете выкупить её долю, только если она согласна её продать. Принудительный выкуп — история сложная и не для слабонервных, он возможен только через суд и при условии, что ваша доля не даёт вам возможности нормально жить (например, у вас 1/20 и вы не можете даже зайти на кухню).

Сценарий два — наследство: в наследство пришло не счастье, а доля

Наследственные дела — отдельный вид спорта. Вы жили себе спокойно, и тут звонок от нотариуса: «Вы унаследовали 1/5 квартиры». Радость? Сначала — да. Потом выясняется, что другие наследники — двоюродные братья, которые не общаются с вами с третьего класса, и один загадочный «дольщик», которого никто никогда не видел, но его доля — самая большая.

И вы думаете: «Надо бы выкупить всё и съехать туда жить». Ну, попробуйте. Договоритесь с братьями. Найдите того загадочного дольщика. Согласуйте цену. Убедитесь, что никто не передумал в последний момент. И ещё нотариус добавит своего перца в эту кухню.

Выкупать наследственные доли можно, и это нормально. Но надо быть готовым к следующему:

Сделка будет небыстрая.
Кто-то из сособственников, возможно, не хочет продавать, и вы ничего не сделаете.
Придётся торговаться. И долго.

Сценарий три — инвестиционный: купил долю, а теперь что?

Это популярная схема. Особенно у тех, кто верит в рыночные чудеса. Купил долю задёшево, потом выкупил остальное и получил квартиру дешевле рынка. Да, звучит красиво. Но это теория. А на практике…

Владелец второй доли может быть не в курсе, что вы вообще существуете.
Может быть не заинтересован продавать.
Может просто не любить вас с первого взгляда. Ну, бывает.

И тогда доля превращается в вечный актив, который ни продать, ни использовать. Можно, конечно, сдавать её как комнату, но это отдельный квест: надо согласие других собственников, а они не всегда хотят, чтобы в квартире жил кто-то ещё.

Так что да, с инвестициями будьте аккуратны. Доля — это не тот актив, который легко оборачивается. Зато может быть отличным способом научиться терпению, переговорам и читать законы на ночь.

Как происходит сам процесс выкупа доли

Теперь к практике. Если вы договорились с остальными владельцами — отлично. Вот как обычно всё идёт:

Вы получаете согласие собственника на продажу своей доли.
Оформляется договор купли-продажи.
Вы переводите деньги.
Всё оформляется у нотариуса.
После регистрации в Росреестре — ура, вы собственник большей доли (или всей квартиры, если добили до конца).

Но! Если в квартире есть доли у несовершеннолетних или недееспособных, вам понадобится разрешение органов опеки. А это ещё тот квест: надо доказать, что ребёнку не станет хуже. И не на словах, а документально.

А ещё есть нюанс с преимущественным правом покупки. Если кто-то из владельцев хочет продать свою долю стороннему лицу, сначала он обязан предложить её остальным сособственникам. А те уже решают: покупают или нет.

Подводные камни, которые никто не замечает, пока не вляпаются

Вот список того, что обычно упускают новички в этой сфере:

Цена доли может быть сильно завышена, потому что её сложно продать.
Иногда «дольщик» просто не выходит на связь. Месяцами.
Могут быть аресты, обременения и другие сюрпризы в ЕГРН.
Вам никто не обязан продавать долю, даже если у вас уже 9/10 квартиры.
Может начаться шантаж. Мол, или покупай по космической цене, или продам кому угодно. И тогда вы станете счастливым соседом по квартире с совершенно незнакомым человеком, который захочет устраивать вечеринки по выходным.

А можно ли принудительно выкупить долю?

Теоретически — да. Если у вас уже почти вся квартира, а кто-то один тормозит весь процесс, можно подать в суд. Но:

Суд не всегда принимает такие дела.
Надо доказать, что совместное пользование невозможно.
Придётся оплатить рыночную стоимость этой доли. Не ту, по которой вы бы хотели купить, а ту, которую скажет оценщик.

Принудительный выкуп — это крайняя мера. Долгая, нервная, и не всегда успешная. Поэтому лучше всё же договариваться. С человеческой речью, шоколадкой и расчётами.

Когда выкупать доли — хорошая идея

Несмотря на всё вышеописанное, бывают случаи, когда выкуп долей — это прямой путь к полноценной собственности. Вот когда это действительно может сработать:

Вы уже живёте в квартире и хотите избавиться от соседа-дольщика.
У вас большая доля и осталось докупить пару мелких, чтобы получить 100%.
Вы выкупаете у родственников, и они настроены по-доброму.
Квартира под перепланировку или сдачу, и вам надо, чтобы она была полностью ваша.
Вы знаете, что остальные собственники готовы продавать, просто ждут предложения.

В таких случаях — да, стоит попробовать. Главное — не торопиться и не забывать проверять документы по 10 раз.

Как не наломать дров

Если у вас появилась идея заняться выкупом долей, просто потому что вы увидели где-то объявление «Продаю 1/3 квартиры за копейки» — не спешите. Задайте себе несколько вопросов:

Кто остальные собственники?
Есть ли доступ к квартире?
Есть ли шанс договориться?
Какие обременения на объект?
Почему доля продаётся?

Это как с машиной: если она стоит подозрительно дёшево, скорее всего, где-то подвох. И если вы покупаете не авто, а долю — подвохов может быть на порядок больше.

Итого: доля — это не половинка квартиры, это половинка головной боли

Да, выкуп долей может быть способом получить целую квартиру по выгодной цене. Может. А может — обернуться бесконечным сериалом «Доля в большом городе», где каждая серия — новое препятствие.

Чтобы упростить себе жизнь:

Проверяйте всё заранее.
Ищите нормальных нотариусов и юристов.
Не верьте в быстрые сделки — их не бывает.
Готовьтесь к переговорам, иногда очень напряжённым.
Не покупайте долю, если не готовы к борьбе.

И главное — не теряйте чувство юмора. Без него в мире недвижимости вообще нельзя.