Стоит ли инвестировать в нежилые помещения под самозанятых

Когда вы слышите словосочетание «нежилое помещение», что приходит в голову? Пыльный цоколь с облезшей вывеской, бывший ларёк «Продукты 24», старый кабинет массажа с поролоном на стенах? Или может, комната в подвале, где когда-то был ремонт обуви, а потом всё завалили коробками и забыли, как звали арендатора?

А теперь добавим слово «самозанятые» — и картина уже другая. В голове мелькают образы визажистов, ногтевых мастеров, парней с тату-машинкой, блогеров, мыловаров, репетиторов и даже торгующих свечками через интернет.

И тут приходит мысль: а что, если соединить эти два мира? Взять простенькое помещение, привести его в божеский вид и сдавать тем самым самозанятым. Они ведь не хотят снимать офис на 100 квадратов. Им нужно место. Свой угол. Уютный, недорогой, без лишней бюрократии. Выглядит заманчиво? Да. Но давайте разберёмся, насколько эта идея жизнеспособна и кому она действительно может принести доход.

Почему вообще это стало темой

Потому что рынок поменялся. Раньше люди искали работу. Сейчас — ищут клиентов. Самозанятые — не редкость, а новая норма. Кому-то надоело работать на дядю. Кто-то начал печь торты дома, потом понял, что дома мешает — и пошёл искать место. А кто-то давно делает татуировки, но снимать салон на всю смену нет смысла — зато маленькая студия подошла бы идеально.

И вот спрос на маленькие, простые, доступные помещения начал расти. А вы — как раз думаете, куда вложить деньги. Квартира? Дорого. Акции? Нервно. Гараж? Сосед с лобзиком уже занял. А тут — нежилое помещение. Стены стоят. Люди ищут. Может, пора соединить эти две точки?

Кому нужны такие помещения, и как они их используют

Вы будете удивлены, но потенциальных арендаторов больше, чем кажется. Причём не всех интересуют окна в пол и люстры в стиле «дорого-богато». Главное — место, где можно спокойно работать и чтобы никто не стучал в дверь с вопросом: «А что это вы тут делаете?»

Вот кому такие помещения нужны чаще всего:

Мастерам красоты. Маникюр, педикюр, ресницы, брови, макияж. Им важно, чтобы было чисто, уютно и без косых взглядов.
Репетиторам и коучам. Один стол, два стула, чайник — и можно вдохновлять.
Терапевтам и психологам. Нужен угол без соседей, чтобы никто не слышал «И как вы себя при этом чувствовали?»
Фотографам. Маленькая студия, белая стена, свет — и уже есть поток клиентов.
Онлайн-продавцам. Хранят товар, пакуют, отправляют. Им не нужен офис, им нужен функциональный склад.
Людям с хобби. Кто-то печатает на 3D-принтере, кто-то собирает мебель, кто-то шьёт куклы. Дома уже некуда, а снять ангар дорого.

И все они — не офисные акулы с миллионом рублей. Они ищут помещение за вменяемые деньги. Без заморочек. Без «приходите с юристом и заполняйте анкету на 12 страниц».

Какие помещения под это подходят

А вот тут начинается интересное. Потому что в дело могут пойти совершенно разные помещения — главное, чтоб они не пугали.

Под самозанятых подходят:

Цоколи с отдельным входом. Если там раньше был массажный кабинет или цветочный — вообще шик.
Бывшие магазины, ларьки, даже аптеки. Главное, чтоб не утекала крыша.
Квартиры на первых этажах, переведённые в нежилой фонд.
Старые офисы, где теперь пыль и пластиковые перегородки.
Помещения в жилых домах, но с возможностью сделать отдельный вход или уже с ним.

Идеально, если есть базовое оснащение: свет, отопление, санузел, и хотя бы кусочек ремонта. Но даже если это просто коробка с дверью — всё равно уже можно начинать думать.

Сколько можно заработать, если всё правильно организовать

Самый приятный момент. Деньги. Давайте прикинем по-людски.

Сценарий: вы купили нежилое помещение 20 м² в спальном районе за 1,2 млн рублей. Сами вложили ещё 200 тысяч на покраску стен, замену унитаза, электрику и розетки. Всего вложений — 1,4 млн.

Дальше вы сдаёте это одному мастеру маникюра за 20 тысяч в месяц. Или делите на два кабинета по 10 м² и сдаёте двум за 12 тысяч. Итого — 24 тысячи в месяц. Это 288 тысяч в год. За вычетом коммуналки и налога остаётся около 250.

То есть 17–18% годовых. В разы лучше любого банковского вклада и даже некоторых гаражных схем. А если помещение уже было в собственности или досталось по случаю — вообще огонь.

Какие риски и минусы, без розовых очков

Ну а как вы думали? Без минусов только в рекламе шоколадных батончиков.

Вот что может пойти не так:

Помещение не в удачном месте. Нет трафика, нет парковки, рядом заброшка и три собаки. Арендаторы бегут.
Сложности с документами. Не переведено в нежилой фонд, соседи жалуются, управляющая компания вставляет палки.
Арендаторы не платят. Или съезжают через месяц. Или устраивают бардак.
Неприятности с пожарной безопасностью. Особенно если сдаёте под услуги.
Надо постоянно быть на связи, решать мелкие проблемы — лампочка, кран, ключи, договор.

То есть всё не совсем пассивно. Но и не работа на износ. Главное — один раз всё организовать грамотно.

Как находить арендаторов и что предлагать

Всё просто. Самозанятые живут в интернете. И ищут там же.

Выставляйте объявления на:

Авито. Это номер один.
Циан. Тоже работает, особенно в городах.
Местные группы в соцсетях. Там и правда арендаторов много.
Telegram-каналы с объявлениями. Особенно нишевые: мастера красоты, фрилансеры, ремесленники.

Главное — не просто написать «сдам помещение». Надо продать идею:

Спокойное место для вашего бизнеса.
Доступная цена.
Уют и тишина.
Всё готово для старта.
Сдаю напрямую, без агентств.

И фотки. Обязательно фотки. Уберите веник, вымойте окно, поставьте табуретку — и уже другое дело.

А что, если делать не аренду, а почасовку

Ещё один вариант: не сдавать в долгую, а понемногу. Почасовая аренда.

Например:

Кабинет для психолога — 500 рублей в час.
Массажист — 700 рублей за сеанс.
Визажист — 1000 рублей за два часа.

Выделяете один день для одного, другой — для другого. Или делаете расписание. Это требует больше усилий, но выручка выходит приличная.

Также можно объединяться. Делаете «центр для самозанятых» — и сдаёте по зонам. Один варит кофе, второй печатает, третий рисует. Получается маленький бизнес-инкубатор. Очень актуально в спальных районах и на окраинах.

Немного про юридические моменты

Ничего суперстрашного. Но есть пара вещей, которые лучше знать:

Если помещение в жилом доме, узнайте, можно ли его использовать под услуги.
Оформите нормальный договор с арендаторами. Даже если они милые.
Узнайте, нужно ли согласование с пожарниками. Особенно если туда ходят клиенты.
Зарегистрируйтесь как ИП, если хотите официально сдавать и платить налоги как положено.

А если сдаёте как физлицо — платите НДФЛ или работайте по патенту. Это всё упрощает. Главное — не зарываться в серую аренду, особенно если соседи — активисты.

Стоит ли лезть в это вообще

А вот это уже зависит от вас.

Если вы любите стабильность, терпите арендаторов и не боитесь подкрасить стену раз в год — да. Это инвестиция с понятной моделью. Люди всегда будут работать руками. И им всегда будет нужно место.

Если вы думаете, что это будет пассив, как сберегательный счёт — нет. Это мини-бизнес. Со всеми его прелестями: ремонты, арендаторы, смены, коммуналка, налоги.

Но в итоге — вы создаёте что-то, что работает. А главное — реально полезно. Вы даёте людям шанс зарабатывать. Себе — доход. Город — движуху. И всё это из скромного нежилого помещения, которое до этого пылилось без дела.

Финалочка, чтобы не забыть суть

Инвестировать в нежилые помещения под самозанятых — это не волшебная кнопка. Это рабочая схема. Потребует внимания, времени и немного смекалки. Но зато она доступна, гибка и подходит многим.

Так что если у вас руки не в брюках, вы не боитесь решать вопросы, и хотите делать что-то более интересное, чем откладывать деньги «на чёрный день» — попробуйте. Сначала с одного объекта. А потом, может, и до мини-бизнес-центра дорастёте.

А начать можно с малого. С одной коробки. С одного арендатора. С одного «а почему бы и нет».