Станет ли комната в коммуналке вашим активом

Когда вы вбиваете в поиске что-то типа «купить недвижимость недорого», почти всегда выползает объявление: «Продается комната в коммуналке, отличный вариант для вложений, недорого!» И тут начинается. Кто-то сразу закрывает вкладку, потому что «да кому это надо», а кто-то задумывается. А вдруг и правда это шанс? Мол, куплю за копейки, буду сдавать, стану инвестором, а потом и квартиру выкуплю, и вообще…

Комната в коммуналке — это как бывший «Москвич». Вроде едет, вроде даже стекла целые, и может быть полезной, но не факт, что в будущем не окажется проблем больше, чем пользы. В этой статье разберём, правда ли можно сделать из коммуналки актив, или всё-таки это миф из разряда «всемогущий инфобизнесмен с вебинаров по вторникам».

Говорить будем по-простому, без заумных терминов, но с душой. Потому что коммуналка — это не просто квадратные метры. Это целая философия, школа жизни, местами сериал. Особенно если соседи – колоритные.

Что вообще за зверь — эта коммуналка

Коммунальная квартира — это такой винегрет из чужих судеб. Когда у каждого своя комната, но кухня одна, туалет общий, а очередь в ванну — как в поликлинике. Звучит весело, правда? Особенно если вы не участник этого цирка.

Но с другой стороны, это самый дешёвый способ зайти в рынок недвижимости. Цены на комнаты в коммуналках в два, а то и в три раза ниже, чем на студии. Особенно в центре города. Вот это уже интересненько.

Так и выходит, что коммуналка — это вроде бы недвижимость, вроде бы ваше, вроде бы с документами, но жить в ней — такое себе удовольствие. Особенно если вы мечтаете о тишине, тапочках у двери и запахе кофе по утрам, а не котлет, подгоревших у соседа дяди Жоры.

А можно ли из этого сделать актив

Теперь ближе к делу. Что вообще такое актив? Это то, что приносит деньги. Значит, вопрос один: можно ли зарабатывать на комнате в коммуналке?

Короткий ответ — да. Длинный — да, но только если вы не наивный романтик. Есть куча нюансов.

Комнату можно сдавать. Иногда даже за хорошие деньги, особенно если:

• Она в центре города.

• Рядом метро.

• Чистая, отремонтированная.

• Соседи — не страшные люди из страшных фильмов.

Есть примеры, когда такие комнаты сдают студентам, рабочим или одиноким пенсионерам. Платят понемногу, но стабильно. Если не жадничать, ставить адекватную цену и заранее проговаривать все «а если что», то аренда вполне может стать стабильной копеечкой в карман.

Где лучше покупать, чтобы потом не кусать локти

Самое главное — это место. Локация решает всё. Если вы купите комнату в деревне, где автобус дважды в неделю, и половина окон заколочена, сдавать её будете только если начнёте писать фантастику и поселите туда выдуманных жильцов.

А вот если:

• Район оживлённый.

• Близко институт, техникум или колледж.

• Рядом работают заводы или офисы.

То тогда комната в коммуналке вполне себе может работать как актив. Особенно если внутри чисто, уютно и не пахнет гарью с прошлого Нового года.

Ещё одно важное: смотрите на сам дом. Если он аварийный или в плане на расселение, не надо туда лезть, даже если цена выглядит как халява. Халява — она такая, сначала радует, потом душит.

Что можно ожидать от арендаторов

Ну, честно — арендаторы бывают разные. Особенно в коммуналке. Туда не идут семейные пары с белыми простынями и духовными практиками. Там в основном такие:

• Студенты с гитарой и пятию друзьями.

• Мужики, приехавшие работать на стройке.

• Разведённые дяди с телевизором и кухонным столом.

• Те, у кого не хватило денег на отдельную квартиру.

И с ними надо уметь общаться. Сразу договариваться, кто за что платит, кто моет плиту, кто убирает после гостей и можно ли курить в комнате. Иначе у вас через месяц будет не аренда, а битва титанов.

Ещё одна вещь: если вы сдаёте комнату, где живут другие собственники, вам придётся с ними согласовывать аренду. Некоторые против. Особенно если у них дома своя тишина, режим и закон. А вы, со своими квартирантами, вносите хаос. Тут тоже надо уметь общаться.

Сколько можно заработать

Всё зависит от города. В среднем:

• В небольшом городе можно сдавать комнату за 4–6 тысяч рублей в месяц.

• В городах-миллионниках — за 8–15 тысяч.

• В Питере и Москве — и до 20, если центр, ремонт и соседей не слышно.

Выглядит не так уж и плохо. Особенно если вы купили комнату тысяч за 500–600. Доходность получается выше, чем по вкладу в банке. А это уже приятно.

Но! В коммуналке часто бывают простои. То сосед нажаловался, то квартирант ушёл, то ремонт затеяли, то крыша потекла. Поэтому чистыми выходит меньше.

А можно ли потом продать эту комнату

Вот тут включается лотерея. Комнаты в коммуналках — это как одежда с ярмарки. Сегодня ушла, завтра пылится. Всё зависит от сезона, спроса и соседей.

Если у вас в соседях буйный дядя, который с утра орёт в окно и гоняет чайника по полу, то продавать будет сложно. А если всё прилично, район нормальный, а комната отремонтирована, — шанс есть.

Но ждать огромного роста цены не стоит. Комнаты не дорожают так, как квартиры. Их покупают только те, кто либо очень хочет зацепиться в городе, либо инвесторы, которые скупаются с расчётом выкупа всей квартиры. Да-да, это отдельная история.

Что за история с выкупом всей квартиры

Есть такая практика: скупать комнаты в одной коммуналке, чтобы потом объединить в одну квартиру. Это долгая история, как строительство дачи без машины и с одной лопатой.

Кто-то реально это делает. Сначала берёт одну комнату, потом договаривается с соседями, выкупает их доли, и вуаля — у него вся квартира. Иногда это окупается. Особенно если квартира в центре. Но часто это превращается в мыльную оперу: кто-то не продаёт, кто-то уехал, кто-то требует тройную цену.

Так что, если вы покупаете комнату «с прицелом на выкуп всей квартиры», будьте готовы к годам переговоров, гудящим трубам и непредсказуемым сценариям.

Проблемы, которые могут всплыть

Жизнь с соседями — это всегда риски. Даже если вы туда не заселяетесь, а сдаёте, всё равно придётся учитывать:

• Кто живёт рядом. Иногда это милые бабушки, а иногда — профессиональные скандалисты.

• Кто платит за коммуналку. Вы — за свою часть. Но если соседи не платят, могут отключить свет всем.

• Согласны ли другие собственники на сдачу. Иногда соседи начинают мешать вашим жильцам просто потому, что «не нравится».

• Беспокойные арендаторы. Если квартирант шумный, пьющий или просто странный, вы будете первым, к кому придут жаловаться.

Иногда проще купить что-то дороже, но без головной боли. Но и это не всегда так.

Можно ли сделать из комнаты конфетку

Да, если постараться. Иногда люди делают мини-ремонт, ставят кровать, холодильник, микроволновку, столик — и вуаля: крошечный, но уютный уголок.

Можно даже сдать под мини-офис, кабинет психолога или под склад для онлайн-магазина. Надо просто быть креативным.

Иногда правильная подача решает всё. Красивая фотка, милое описание — и у вас звонят.

А может, не стоит вообще?

Вот тут самое честное: комната в коммуналке — это для определённого типа инвесторов. Для тех, кто не боится нюансов, умеет общаться с разными людьми и готов иногда бегать по ЖЭКам и разбираться в тонкостях коммунального быта.

Это не история про «купил и забыл». Это скорее «купил, живу рядом, контролирую, сдаю и вникаю».

Зато вход в рынок — низкий. И если нет денег на квартиру, но есть желание попробовать — почему бы и нет?

Пара слов под занавес

Комната в коммуналке может быть активом. Но только если подойти к этому с головой. Это не вложение мечты, не золотая жила и не путь к миллионам. Это скорее рабочий инструмент: скромный, местами капризный, но всё-таки приносящий доход.

Если вам не страшны бытовые сложности, если вы готовы подстраиваться, если умеете договариваться с людьми — вперёд. Но если вы хотите тишины, простоты и чтоб деньги сами капали — лучше пройти мимо. Или хотя бы начать с чего-то попроще.

В общем, коммуналка — это как брак. На бумаге — просто формальность, а в жизни — постоянная работа и переговоры. Так что выбирайте с умом.