Складская недвижимость для малого бизнеса

Если вы думаете, что склады — это только для фур, огромных паллет и сотрудников в касках, то вы просто давно не заходили на Авито с запросом «сдам склад 50 м²». Складская недвижимость за последние годы пережила тихую, но яркую революцию: из унылых ангаров где-то на МКАДе она превратилась в лакомый кусок для малого бизнеса. Больше никаких «пыльных коробок за забором», а скорее «тёплый бокс с охраной и загрузочным пандусом».

И если раньше склады интересовали в основном логистические компании и ретейл-гигантов, то теперь туда пошёл малый бизнес — в прямом и переносном смысле. Сюда складывают всё: от картонных коробок с платьями до импортных насосов. И главное — арендуют это всё не транснациональные корпорации, а те самые ребята, что шьют худи, фасуют кофе, делают мебель в гараже или торгуют через маркетплейсы.

Так что если вы до сих пор не рассматривали складскую недвижимость как рабочий актив — самое время надеть строительную каску на голову инвестора и пройтись по этому рынку.

Кто эти люди, которым нужен склад

Малый бизнес — это уже не «парикмахерская у дома». Это может быть что угодно. Но почти всегда что-то, что надо где-то хранить. Примерно так выглядит современная армия складоарендаторов:

• Интернет-магазины, торгующие из дома.

• Самозанятые производители (от свечей до велосипедов).

• Дропшипперы, которые решили перейти на свой товар.

• Ремонтники, закупившие себе склад деталей.

• Мелкие дистрибьюторы, торгующие B2B в пределах города.

• Те, кто торгует через Wildberries, Ozon, СберМегаМаркет и тому подобное.

У всех у них одна и та же боль: товар есть, а хранить негде. А платить за полноценный цех в промышленной зоне смысла нет. Так и появился спрос на небольшие склады — тёплые, охраняемые и с удобным заездом.

Чем склад отличается от обычной коммерции

Самое важное — склад не требует витрины. Ему не нужен первый этаж, проходное место и дизайнерская плитка. Зато ему нужно:

• Удобный подъезд.

• Наличие рампы или хотя бы ворот.

• Высокие потолки.

• Возможность погрузки-разгрузки.

• Электричество, вода по желанию.

• Безопасность (камера, охрана, тревожная кнопка).

И если в офисе важны диван и кофе-машина, то в складе важны пол и стеллажи. Всё остальное — по желанию.

Почему это стало интересно инвесторам

Вот причины, по которым складская недвижимость стала «новой жилой арендой» для прагматичных людей:

• Меньше конкуренции, чем на рынке жилья.

• Арендаторы часто более надёжные — бизнесу надо работать.

• Выше доходность (до 15–20% годовых в регионах).

• Меньше износ — никто не кипятит борщ, не сверлит стены под телевизор.

• Простота — без дизайнеров, актов приёма-передачи по каждой царапине.

Плюс — это возможность войти на рынок с относительно небольшими деньгами. Не надо покупать бизнес-центр или торговый зал. Можно начать с маленького бокса на 40 квадратов.

Какие форматы складов бывают

Есть разные типы складской недвижимости. Вот, что можно встретить:

Мини-склады

• От 10 до 50 кв.м.

• Часто внутри жилых кварталов или рядом с ними.

• Идеальны для интернет-торговли и самозанятых.

Средние боксы

• 50–200 кв.м.

• Удобны для дистрибьюторов, мастерских, сборщиков.

• Можно объединять в блоки.

Комплексы формата «self storage»

• Платишь — арендуешь — всё сам.

• Автоматизированный доступ, нет персонала.

• Популярно у тех, кто не хочет общаться, но хочет хранить.

Склады с офисной частью

• Идеальны для бизнеса, где логистика и администрация вместе.

• Можно жить и работать — ну почти.

Как выбрать подходящий склад под аренду

Вот чек-лист из очевидного и не очень:

• Расположение — близко к трассе, МКАДу, ж/д, но не в заднице.

• Парковка — клиенты и грузовики не любят квесты.

• Высота потолков — чем выше, тем лучше.

• Температурный режим — холодный склад дешевле, но подходит не всем.

• Электричество — хотя бы базовое, иначе бизнесу будет сложно.

• Вентиляция, влажность — важны для определённого товара.

И главное — безопасность. Люди готовы платить больше за уверенность, что их коробки с товаром не уедут в чьём-то УАЗике ночью.

Что нужно малому бизнесу, кроме самого склада

Чтобы склад сдавался всегда, нужно чуть больше, чем просто бетонная коробка. Например:

• Видеонаблюдение онлайн — чтобы арендатор мог следить.

• Автоматическая система входа — по коду или карточке.

• Возможность оформления документов — печати, договоры.

• Гибкие условия аренды — хотя бы от 1 месяца.

• Стеллажи или возможность их установить.

• Нормальная уборка и освещение.

Выглядит как ерунда, но именно это часто решает: выберут вас или соседний «гараж».

Примеры из жизни

Вот реальная история. Один предприниматель в Подмосковье купил старый склад на 150 кв.м, разделил его на 5 боксов по 30 кв.м, добавил охрану, сделал онлайн-доступ и завёл группу в Телеграме для арендаторов.

• Стоимость покупки — 3,5 млн рублей.

• Вложения в переоборудование — 600 тыс.

• Сдаёт каждый бокс по 18 000 рублей в месяц.

• Доходность чистыми — около 17% годовых.

Причём арендаторы меняются редко. Один шьёт обувь, другой торгует сантехникой, третий — парфюмерией с Ozon.

Сколько стоит войти в рынок

Цены зависят от города и состояния объекта. Примерная вилка:

• Маленький склад в регионе — от 500 тысяч рублей.

• Готовый блок с арендатором — от 1,5 млн.

• Строительство с нуля — от 20 тыс. руб./м², плюс земля.

Можно даже сделать мини-комплекс на участке в ИЖС (если разрешат) и сдавать всё помесячно. Главное — не забывать, что склад — это, в первую очередь, инфраструктура. А не просто стены и крыша.

Как масштабироваться

Вы попробовали, пошло — и дальше возникает логичный вопрос: а что если сделать больше?

• Объединяйте блоки — 10 по 50 кв.м лучше, чем 1 на 500.

• Делайте сетку — несколько складов по городу.

• Используйте франшизу — некоторые форматы self storage уже работают по модели франшиз.

• Продавайте места инвесторам — как доли.

• Вводите допуслуги — курьерка, сортировка, упаковка.

Да, это уже полноценный бизнес. Но начиналось всё с пары дверей и стеллажей.

Чем отличается от аренды квартиры

Вот табличка для наглядности:

• Склад дешевле на вход — меньше вложений.

• Склад проще в содержании — меньше ремонтов.

• Арендаторы бизнеса — стабильнее.

• Риски ниже — не требуют косметики, не заливают соседей.

• Меньше эмоций — никто не жалуется на «энергетику».

Конечно, в жилье есть свои плюсы. Но как альтернатива — склад интереснее, особенно если хочется пассивного дохода без борьбы с квартирантами и их котами.

И напоследок

Складская недвижимость — это как пельмени. Вроде простое блюдо, но если правильно приготовить — очень даже вкусно. Для инвестора — это шанс получать доход без лишней головной боли. Для арендатора — это доступное рабочее пространство. А для вас, возможно, это путь войти в рынок, который кажется скучным, но на самом деле даёт фору многим другим сегментам.

Так что, если вы ищете, куда вложиться, но не хотите классическую «двушку в Бутово под сдачу», гляньте на склады. Они не про гламур, а про практичность. А практичность, как показывает жизнь, почти всегда окупается быстрее, чем красивые фасады.