Сдача недвижимости под коворкинги и мастершопы: квадратные метры, которые работают на людей

Если бы лет десять назад вы сказали кому-нибудь, что будете сдавать помещение под «коворкинг с 3D-принтером и мастерской для кожевников», на вас посмотрели бы примерно так же, как на человека, который решил открыть центр по выращиванию мха. Но сегодня всё изменилось. Коворкинги стали почти таким же обыденным явлением, как кофе с собой, а мастершопы — это уже не тайное братство фанатов паяльников, а реальные арендаторы, готовые платить за квадратные метры и даже ремонтировать за свой счёт.

Сдавать недвижимость под такие форматы — это не про скучные офисы с линолеумом. Это про пространство, которое живёт, гудит, сверлит, работает на арендатора и приносит доход владельцу. Главное — понимать, что за зверь этот коворкинг, кто ходит в мастершопы, и как превратить ваше помещение в актив, который приносит не только деньги, но и постоянную движуху.

Почему это вообще стало популярным

Потому что времена, когда у всех была своя комнатка с компьютером и табличкой на двери, ушли в прошлое. Мир стал гибким. Люди работают с ноутбуками, запускают проекты, делают свечи и режут фанеру на лазере. И при этом не хотят (или не могут) арендовать целый офис, студию или цех.

Аренда одного стола, одного станка, одного угла с хорошим Wi-Fi — это как аренда самоката: удобно, быстро и по делу.

Фрилансеры устали сидеть дома с кошкой на клавиатуре.
Стартапы не могут позволить себе отдельный офис, но хотят собираться офлайн.
Мастера и хоббисты ищут место, где не надо пылить в собственной квартире.
Ремесленники и художники объединяются и делят расходы на аренду.

Вот вам и коворкинг. Вот и мастершоп. Это уже не альтернатива офису или гаражу, а самостоятельная среда. И если вы готовы пустить её в свою недвижимость — будьте уверены, она отблагодарит.

В чём разница между коворкингом и мастершопом

Хотя оба формата звучат модно и «по-городу», суть у них разная.

Коворкинг — это, грубо говоря, офис по подписке. Компьютеры, столы, чайник, переговорка. Всё включено. Заходишь, работаешь, выходишь. Иногда остаёшься на ивент или стендап с соседями.

Мастершоп — это, скорее, производственная база. Там не ноутбуки, а инструменты. Паяльники, сверлилки, фрезеры, гончарные круги, станки ЧПУ. Иногда даже сварка. Место, где руками делают вещи. Или обучают, как делать.

И если коворкинг можно разместить даже на третьем этаже без лифта, то мастершоп требует более продвинутой логистики. И вентиляции. И стен, которые не боятся шума и вибрации.

Что нужно арендаторам и что стоит подготовить

Теперь представьте: у вас есть помещение. Может быть, бывший магазин, офис, часть техцентра или даже полуподвал. И вы хотите понять — а подойдёт ли оно под коворкинг или мастершоп?

Вот основные пункты, на которые смотрят арендаторы:

Наличие естественного света. Особенно важно для коворкингов — никто не хочет сидеть в бункере.
Хороший интернет. Не просто «есть Wi-Fi», а нормальный стабильный канал, который не умирает при загрузке файла.
Высокие потолки — мастершопам жизненно необходимо. Чтобы и станки встали, и вытяжка не мешала.
Мощность электросети. Потому что 1,5 кВт на всё помещение — это максимум, чтобы заварить чай.
Отдельный вход. Чтобы клиенты и участники не шли через двор с бельём и детскими качелями.
Возможность зонирования. Кому-то нужно 4 маленьких комнаты, кому-то — одно большое пространство.

Коворкинги любят чистоту, кондиционеры, уютные зоны и минимум шума. Мастершопы любят бетон, мощные вытяжки, тишину от соседей и прочные стены. Но и те, и другие обожают доступность — чтобы можно было доехать на метро или хотя бы не стоять в пробке 40 минут от центра.

Где работают такие форматы лучше всего

Не везде, скажем честно. Не каждый подвал на окраине будет вожделенной мечтой резидентов. Но вот где формат заходит:

Центр города или его ближайшие окрестности. Место, куда удобно добраться.
Рядом с вузами и технопарками. Молодые, голодные до проектов люди — идеальная аудитория.
Новые жилые районы. Особенно если там много удалёнщиков и людей креативных профессий.
Промзоны с реорганизацией. Там можно найти простор, бюджетную аренду и атмосферу хардкора, которую обожают мастера.

Ищите места, где живут и работают те, кто сам делает себе график, ищет комьюнити и хочет быть в тусовке. Они не поедут в ТЦ на МКАДе. Им важен вайб, транспорт и соседство.

Какой метраж пользуется спросом

Очень хороший вопрос. Потому что коворкинг — не значит сразу 500 метров. Бывают проекты и на 70 квадратах.

Мини-коворкинг — от 50 до 100 м². 10–15 рабочих мест, кухня, туалет, переговорка.
Средний коворкинг — 150–300 м². Уже есть зоны для встреч, комната отдыха, даже мини-сцена.
Мастершоп — от 80 до 200 м². В зависимости от оборудования. Чем больше станков — тем больше надо.

Есть ещё гибриды. Коворкинг с мастерскими, коворкинг для художников, коворкинг с кухней для кулинарных курсов. Каждый ищет своё, но главное — гибкость. Возможность адаптироваться.

А что по деньгам

Ставки аренды для таких форматов зависят от города, состояния помещения и его подготовки. Но в среднем:

Коворкинг арендует от 800 до 2000 рублей за квадрат в месяц.
Мастершопы — от 400 до 1200 рублей, но часто требуют дополнительных вложений в ремонт и безопасность.

Если сдаёте под мастершоп — заранее обсуждайте: кто делает ремонт, кто ставит вытяжки, кто отвечает за пожарку. Иногда проще дать арендную каникулу на 2 месяца, чем самому тянуть провода и сверлить стены.

Доходность от сдачи под такие форматы — от 10 до 18% годовых. Но есть нюанс: такие арендаторы могут уходить или менять формат. Поэтому желательно заключать договоры минимум на год. И прописывать гибкие условия.

Подводные камни и реальные кейсы

Как в любом деле, тут тоже можно вляпаться, если не смотреть по сторонам. Вот несколько граблей:

Мастершоп включил всё оборудование — и выбило весь район. Не рассчитали мощность.
Коворкинг открылся рядом с баром — клиенты сбежали через два месяца. Шум, пьяные разговоры, атмосфера «девичник в аду».
Помещение оказалось без вентиляции. А когда пришли ставить — выяснилось, что нельзя по техусловиям.
Ремонт сделали, вложились, а арендатор через три месяца сказал: «не тянем». Деньги на ветер.

Зато есть и вдохновляющие истории. Например, бывшее помещение аптеки в спальном районе переделали под коворкинг для мам-фрилансеров. Рядом детская площадка, кухня с печеньем, комната с книгами. Стабильный поток клиентов, никакой арендаторы не уходят — им удобно, душевно и с людьми, как они.

Или случай с бывшим автосервисом. Его адаптировали под мастершоп: сварка, дерево, электроника. Сейчас там проходят мастер-классы, арендуют столы по часам и даже снимают видеоуроки.

Для кого это хорошая стратегия

У вас есть пустующее помещение. Не хотите делить его на магазинчики и офисы? Попробуйте зайти в формат коворкинга. Или найдите оператора, который его откроет.
Вы строите с нуля. Заложите возможность зонирования, хорошую проводку, вентиляцию — и сдавайте как готовое пространство для креативных арендаторов.
Вы инвестор. Поищите объекты в районах с дефицитом таких форматов. Создайте коворкинг и управляйте им. Или продайте готовый бизнес.

Это ниша, которая пока не перегрета. И не везде представлена. Особенно мастершопы — их катастрофически не хватает. А спрос есть.

Нестандартные фишки, которые могут привлечь арендаторов

И если вы хотите, чтобы ваше помещение не просто сдавалось, а было в очереди на бронь, подумайте вот о чём:

Отдельная курилка или дворик. Да, иногда коворкерам нужно подышать. Особенно если делают артхаус.
Локерная зона. Оставить вещи, не бояться за ноутбук — мелочь, а приятно.
Звукоизоляция. Переговорки, звонки, онлайн-конференции — лучше, если всё это не слышит весь зал.
Общая кухня с техникой. Чайник, микроволновка, холодильник. Всё, как дома, но в бизнесе.
Зона отдыха. Диван, книги, пледы, коврик. Люди работают дольше, если не чувствуют себя как в офисе 2007 года.

И ещё — просто общайтесь с арендаторами. Они расскажут, чего им не хватает. Иногда одно кресло может продлить договор аренды на год.

Вместо вывода

Сдавать помещение под коворкинг или мастершоп — это не просто про деньги. Это про то, чтобы ваш квадратный метр приносил пользу. Чтобы в нём кипела жизнь. Чтобы там работали, создавали, развивались.

Не каждый объект подойдёт. Но если вы найдёте правильный формат, поймаете аудиторию и сделаете минимальные шаги навстречу — у вас будет не просто арендатор, а целое сообщество. А это гораздо устойчивее, чем магазин с сезонной одеждой или салон с лампами.

Где работа — там жизнь. А где жизнь — там и доход.