Раздел больших квартир на студии: кто не рискует, тот живёт в одиночестве

Жила-была трёшка. Просторная, с кладовкой, длинным коридором и кухней, на которой можно танцевать вальс. Но времена изменились. Трёшка уже не нужна одной семье — дорого содержать, сложно продавать, и вообще — слишком много пустого воздуха. А вот три студии — это уже бизнес. Доход. Движение. Если всё сделать с умом, не нарушив законов физики и Жилищного кодекса, квартира может превратиться из тяжёлого чемодана без ручки в золотую курицу. Или хотя бы в курицу с хорошей яйценоскостью.

Почему идея с разделом вообще появилась

Во-первых, большие квартиры любят не все. Продавать их сложно — покупательская способность у народа не то чтобы буйствует. Во-вторых, аренда. Если сдать одну трёшку — это один платёж в месяц. А если три студии — уже три. И, как правило, в сумме больше. И если кто-то съехал, вы всё равно получаете доход от двух других. Удобно, стабильно, стратегически разумно.

В-третьих, рынок двигается. Люди всё чаще живут в одиночку, парами, с котом и ноутбуком, но не с бабушкой, тётей и двумя детьми в одной квартире. Маленькое жильё — это тренд. Особенно в больших городах и в районах рядом с метро.

Но ведь это всё незаконно?

Самый частый вопрос, который звучит чуть ли не в полголоса — «А это вообще законно?» Отвечаем, как в анекдоте: зависит. Если просто поставить перегородку из гипсокартона и повесить таблички «Студия 1», «Студия 2», «Студия 3» — это не считается перепланировкой. Но если вы собираетесь вести туда отдельные кухни, санузлы, входы и подключать их к коммуникациям — начинается веселуха.

В теории, любое изменение планировки, особенно если вы трогаете мокрые зоны (перемещаете ванну, кухню и так далее), требует согласования. И не просто так. Потому что одна лишняя труба в спальне — и ваш сосед снизу начнёт утро не с кофе, а с ведра и выражений покрепче.

Впрочем, практика знает примеры, когда:

• Владельцы делали ремонт «под студии», но в документах ничего не меняли.

• Делали формальный проект с согласованными границами мокрых зон.

• Получали статус апартаментов, если речь о нежилом фонде.

• Продавали доли — с отдельным входом и ключами.

Каждый из этих путей — с подводными камнями. Поэтому если вы решите не просто «попилить на студии», а сделать всё цивилизованно, придётся изучать документы и, возможно, сходить в МФЦ. Или дважды. А может, и адвоката пригласить — вдруг там под ванной несущая балка.

Как вообще физически делят квартиру

В реальности всё зависит от планировки. Есть квартиры, где всё в виде буквы Г — там можно отделить приличную студию в углу, с окном и даже мини-кухней. А есть длинные «паровозики», где всё придётся продумывать до сантиметра.

Что делают в первую очередь:

• Смотрят, сколько окон и в какие стороны они выходят.

• Измеряют площади, чтобы студии не получились по 11 метров с потолком в 2,2.

• Решают, будут ли общие зоны (прихожая, бойлерная, постирочная).

• Думают, как провести воду, канализацию и вентиляцию.

• Вычисляют, где можно сделать отдельные счётчики.

Самый крутой вариант — это когда в каждой студии есть свой санузел, мини-кухня, спальное место, шкаф и хотя бы один стол. Да, звучит как игра в Тетрис, но именно это и нравится арендаторам. Особенно тем, кто хочет личного пространства и не готов делить с кем-то раковину.

Немного про деньги

Разделить квартиру — это не просто «ну поставили перегородку». Это серьёзные вложения. Сюда входят:

• Перепланировка и материалы (перегородки, двери, шумоизоляция).

• Водопровод и канализация (если больше одного санузла — готовьтесь платить).

• Электрика и отдельные автоматы на каждую зону.

• Мебель и техника (если вы не сдаёте «пустую коробку»).

• Юридическое оформление (если решите делать всё официально).

Но и выхлоп может быть серьёзный. Сдавать одну трёшку в Москве — это 60–70 тысяч, если повезёт. А три студии — это уже 100–120 тысяч в сумме. Минус коммуналка, конечно, но арифметика приятная. За год-два всё окупается. Дальше — в плюс. Если ничего не сгорит, не зальёт и не отвалится.

Какие бывают варианты и хитрости

Некоторые идут хитрым путём. Делают студии так, чтобы одну из них оставить для себя — как «штаб-квартиру». Остальные — под аренду. Удобно, если вы хотите быть поближе, следить за порядком или просто не платить ипотеку.

Другие оформляют студии как доли и продают. Да-да, можно продать долю в квартире, в которой условно выделена «студия с окном». Человеку даются ключи, пользование прописано в соглашении, и он живёт как будто в отдельной квартире. Юридически всё спорно, но работает.

А третьи просто живут в одной из частей, а остальные сдают. И получают пассивный доход, не выезжая из дома. Практика показала, что если всё сделать аккуратно, люди не мешают друг другу. Особенно если шумоизоляция не из поролона.

На что стоит обратить внимание

• Шумоизоляция. Это не шутка. Студии в одной квартире — это тест на терпение. И ваши арендаторы будут счастливы, если не слышат, как сосед чихает.

• Проветривание и вентиляция. Три санузла в одной квартире без вентиляции — это кратчайший путь в ад.

• Электросеть. Нагрузка увеличивается в разы. Стиралки, бойлеры, чайники, микроволновки — всё это будет работать одновременно. Щиток должен быть готов.

• Дом и соседи. Если вы живёте в доме с бдительной бабушкой-консьержкой, которая считает, что «сдавать жильё — это преступление», готовьтесь к разбирательствам.

• Законность. Всё, что касается переноса мокрых зон, требует согласования. Иногда проще сделать две студии с общим санузлом, чем три со своими — но это уже дело вкуса и денег.

А стоит ли игра свеч?

На первый взгляд — много хлопот. Строить, переделывать, согласовывать, ругаться со строителями, доказывать электрикам, что «нет, провод под ковром — это плохая идея». Но если подойти с холодной головой и чётким планом, раздел квартиры может стать тем самым вариантом «пассивного дохода без головной боли».

Вы получаете:

• Несколько арендаторов — диверсификация дохода.

• Больше отдачи с одного объекта.

• Возможность продать частями, если припрёт.

• Гибкость — можно жить, сдавать, менять конфигурацию.

Что говорят люди, которые уже сделали

Есть три категории:

1. Те, кто сделал и доволен. Они получают стабильный доход, забыли, что такое ипотека, и теперь ищут следующую трёшку под переделку.

2. Те, кто сделал, но промахнулся. Например, не подумали о воде, не рассчитали нагрузки, получили штраф от управляющей компании. Они говорят, что лучше бы вложились в однушки.

3. Те, кто не сделал, но думают. Эти обычно собирают информацию, но всё ещё боятся «а вдруг нельзя». Спойлер: можно, но осторожно.

А если по-простому?

Раздел квартиры — это как тюнинг старой «Волги»: если руки растут откуда надо, получится конфетка. Если нет — получится очередной проект «зато дёшево». Поэтому:

• Планируйте.

• Считайте.

• Консультируйтесь.

• Не делайте тяп-ляп.

И обязательно думайте о людях, которые будут там жить. Потому что если жить в студии с трубой посреди комнаты, никакой арендный бизнес не спасёт.

Напоследок

Всё, что вы делаете с недвижимостью, должно быть разумным. Раздел на студии — это не просто модный ход, а инструмент. И как любой инструмент, он работает, если пользоваться им правильно. А если с размаху — можно по пальцам. Или по кошельку.

Так что — пробуйте, но с умом. Большие квартиры давно перестали быть роскошью. Сейчас они — поле для экспериментов, источник дохода и, может быть, ваш первый шаг в сторону мини-девелопмента. Почему бы и нет?