Покупка объектов в разных городах как диверсификация: не клади все квадраты в одну корзину

Если вы всерьёз задумались о вложениях в недвижимость и начали с одной квартиры — поздравляю, вы уже не просто человек, а почти инвестор. А если вы вдруг начали размышлять: «А не купить ли мне вторую, но не рядом, а где-нибудь в другом городе?», то вы вступаете на тропу, где вас будут ждать и радость, и лёгкий мандраж, и периодические гугления типа «что делать, если арендатор сбежал, а я в тысяче километров».

Покупка объектов в разных городах — это не прихоть миллионеров, которые не знают, куда деть деньги. Это нормальный инструмент диверсификации. То есть вы таким образом не складываете все яйца в одну коробку из-под яиц. Потому что с недвижимостью, как и с погодой, всё может быть по-разному. Где-то солнце, а где-то обвал цен на аренду.

Что вообще значит диверсификация, но по-человечески

В мире инвестиций это слово любят, как бухгалтеры любят кофе с молоком. Оно звучит солидно и, главное, правильно. Смысл простой: не ставить всё на один вариант. В случае с недвижимостью — не покупать всё в одном районе, городе или даже сегменте.

Допустим, у вас есть студия в Москве. Она приносит доход, всё хорошо. Но вдруг в вашем районе строят ещё 10 новостроек, появляется избыток предложения — и цены на аренду падают. А у вас больше ничего нет. Вот вам и «всё в одном городе».

А если у вас ещё есть квартира в Сочи, где аренда сезонная, и, скажем, небольшая студия в Казани, то падение спроса в Москве не обрушит весь ваш доход. В этом и есть диверсификация.

Зачем это вообще нужно

Арендный бизнес, даже в стабильной экономике, штука капризная. Доход может прыгать, арендаторы могут меняться, коммуналка — расти. А когда вы всё завязали на одном городе, вы становитесь зависимыми от одной конкретной ситуации.

Плюсы диверсификации по регионам:

• Доход идёт из разных источников. Где-то сезон, где-то постоянная аренда, а где-то вдруг стали снимать айтишники.

• Разные города — разные риски. Где-то может начаться стройка века под окнами, а в другом месте — наоборот, открыли парк и аренда выросла.

• Разные сценарии развития. В одном городе у вас квартира в новостройке, в другом — в старом фонде. Где-то студия, где-то двухкомнатная. Всё это снижает риск одновременно всё потерять.

• Больше гибкости. Один город — для посуточной аренды, другой — для долгосрочной, третий — для перепродажи.

Конечно, придётся чуть больше думать, считать и иногда ездить на поездах. Но в целом идея здравая.

Как выбрать города

Вот тут начинается интересная игра под названием «монополия наоборот». То есть не «покупаем всё, что попадётся», а думаем головой.

На что стоит смотреть:

• Население. Города с ростом населения обычно дают стабильный спрос на аренду.

• Университеты, офисные центры, бизнес-активность. Всё это — арендаторы.

• Туристический поток. Если хотите сдавать посуточно, смотрите на популярные направления.

• Транспортная доступность. Вам всё равно придётся туда добираться, пусть даже раз в год. Лучше, чтобы это не стоило как отпуск в Европе.

• Цены на покупку и аренду. Где-то вход дешевле, но и доход ниже. Считайте рентабельность, а не просто «ой, как красиво».

Некоторые ориентируются на знакомые города — где есть друзья, родственники, бывшие однокурсники. Это, кстати, не худший подход. Всегда полезно иметь человека на месте, который может хотя бы сфоткать, как там поживает ваш кран.

С какими трудностями можно столкнуться

Разные города — это, конечно, романтично. Но и хлопотно. Вот несколько потенциальных затыков:

• Управление. Вопрос номер один: кто будет сдавать? Если вы живёте в Новосибирске, а квартира в Калининграде — вариант «я сам» сразу отпадает. Нужно искать надёжную управляющую компанию или частного риелтора.

• Ремонт. Когда что-то ломается, хочется быть рядом. А вы — не рядом. Придётся организовывать дистанционно.

• Арендаторы. Чем дальше город, тем меньше вы можете на них повлиять. Вы не видите, кто заехал, не можете оперативно вмешаться в случае проблем.

• Разные законы, ставки налогов, нюансы с ЖКХ и ТСЖ. Где-то лояльно, где-то любят бумажки, печати и очереди.

• Психологический момент. Не все готовы владеть тем, что не видят годами. Некоторым спокойнее, когда можно дойти до квартиры за 30 минут.

Так что да, сложности есть. Но не такие, чтобы отказываться от идеи.

Управление на расстоянии

Если вы не готовы переезжать в каждый город, где у вас недвижимость (а вы, скорее всего, не готовы), нужен кто-то, кто будет вести дела на месте. Это может быть:

• Управляющая компания — за процент от аренды она сдаёт, следит, решает вопросы.

• Частный риелтор — вариант дешевле, но всё зависит от надёжности человека.

• Родственники — если у вас такие, которые не забудут о вашем имуществе через неделю.

Выбирайте не по рекламе, а по рекомендациям и отзывам. И обязательно заключайте договор. Даже с бабушкой Лидой из второго подъезда.

Как считать доходность

Всё просто на бумаге, но в реальности важно учитывать не только «купил за три, сдаю за двадцать». Смотрите:

• Стоимость покупки.

• Расходы на ремонт, мебель, технику.

• Расходы на обслуживание.

• Платежи управляющей компании (если есть).

• Простои между арендаторами.

• Налоги.

Сравнивайте не абсолютные цифры, а проценты: сколько приносит объект в год относительно того, сколько вы в него вложили. Если один город даёт 6% годовых, а другой — 9%, но с головной болью, подумайте, готовы ли вы к этим 3% с дополнительными седыми волосами.

Примеры из практики

• Андрей купил одну квартиру в Москве, вторую — в Воронеже. В Москве сдаёт долгосрочно, всё стабильно. В Воронеже — посуточно, летом высокий сезон. Он доволен: один объект даёт спокойствие, другой — пик в доходах.

• Ирина купила апартаменты в Сочи и студию в Екатеринбурге. В Сочи — сезонность, но высокая ставка. В Екатеринбурге — стабильная аренда круглый год. Риск падения доходов минимальный.

• Николай решил скупать только в своём городе — всё под боком. Но как только рынок просел, а арендаторы начали массово уезжать, остался с тремя пустыми квартирами.

Мораль — не надо ставить всё на один город, даже если это город вашей юности и шаурма там вкуснее.

Ещё один важный момент — валюта и экономика города

Некоторые города в России сильно зависят от внешней экономики: портовые, промышленно-ориентированные, туристические. Если что-то там шатается — может и доход пошатнуться. В то же время города-«миллионники» или с развитой инфраструктурой обычно держатся крепче.

Так что при выборе объекта не забудьте посмотреть на:

• Чем живёт город.

• Какие там основные работодатели.

• Есть ли сезонные колебания спроса.

Это не значит, что надо избегать маленьких городов. Иногда именно там можно найти жемчужину. Но просто подходите с трезвой головой.

Как стартовать, если вы новичок

Начните с двух городов. Не сразу пять. Выберите один знакомый, один — экспериментальный. Посмотрите, как себя чувствует доходность, как работает дистанционное управление, как часто вы нервничаете.

И не спешите. Недвижимость — это не акция, тут не надо прыгать в момент. Лучше потратить время на анализ, чем потом исправлять ошибки ремонтом в объекте, который стоит полгода.

Итог с кофе, но без пафоса

Покупать недвижимость в разных городах — это как собирать команду. Кто-то надёжный, кто-то яркий, кто-то работает «в сезон», а кто-то тащит каждый день. Успех не в том, чтобы собрать всё в одном месте, а в том, чтобы выстроить систему, где один объект дополняет другой.

Диверсификация — не мода, а здравый смысл. Особенно если вы хотите не просто вложиться разово, а построить доходный портфель на годы.

Так что берите карту, калькулятор, и не бойтесь смотреть дальше родного подъезда. В стране много интересных городов. И не все они — Москва и Питер.