Покупка недвижимости у юрлиц в кризис: шанс для смелых с калькулятором

Если вы человек наблюдательный, то заметили одну странную вещь: как только в стране начинается очередной экономический поворот — кто-то сразу бежит менять доллары, кто-то прячет деньги в банку (в буквальном смысле), а кто-то тихо закупает недвижимость у юридических лиц. Да, у компаний, организаций, банков, фондов и прочих юрлиц, у которых вдруг появилось желание или нужда продать, и срочно.

На первый взгляд звучит так себе: ну что там можно купить у компании, где каждый шаг через юриста, бухгалтерию, а договор в десяти экземплярах? Но если посмотреть внимательнее — перед нами довольно сочный инвестиционный пирог. В кризис юридические лица часто сбрасывают активы, потому что им нужно быстро вытащить деньги из бетона. А вы в этот момент — с деньгами, терпением и, желательно, проверенным юристом. То есть именно тот, кто им нужен.

Почему юридические лица вообще начинают продавать недвижку в кризис

Всё очень по-человечески. Бизнесу нужны деньги. Бизнесу невыгодно держать неликвид. Бизнесу, в конце концов, надо как-то выживать. И если раньше здание было активом, то теперь — балластом. Особенно если оно не даёт дохода, требует обслуживания и не может быть быстро продано по хорошей цене.

Кто чаще всего оказывается в списке «продающих под давлением»:

Банки, попавшие под ограничения или потерявшие прибыльность.
Девелоперы, у которых зависли объекты и нет оборотки.
Производственные предприятия, которые сворачивают или переезжают.
Крупные торговые сети, оптимизирующие формат.
Государственные и полугосударственные структуры, решившие избавиться от неиспользуемого имущества.

В общем, это не всегда отчаяние. Иногда — просто стратегия. Но чаще всего — «всё, хватит кормить это здание, давайте продадим хоть за что-нибудь».

Какие объекты всплывают в такие моменты

О, тут начинается веселье. Это вам не одинокая однушка с ремонтом от бабушки. У юрлиц продаются такие объекты, от которых может прихватить дух и у инвестора, и у архитектора, и у экспедитора.

Бывшие офисы — от 50 до 5000 квадратных метров. Иногда с мебелью, иногда с занавесками из нулевых.
Складские помещения, ангары, логистические узлы.
Торговые помещения, бывшие магазины, павильоны, часть ТЦ.
Нежилые этажи в новостройках или административных зданиях.
Строящиеся или замороженные объекты. Иногда на уровне котлована, иногда уже с фасадом.

Попадаются жемчужины. Например, офис с панорамными окнами в центре, или отдельностоящее здание у метро. Но бывают и мины замедленного действия: подвалы с плесенью, недострои с судом, помещения без света и входа.

Что может быть вкусного в такой сделке

Выгода. Причём ощутимая.

Цена ниже рыночной на 15–40%. Иногда и больше, если продавец в цейтноте.
Готовая инфраструктура: коммуникации, охрана, парковка, подведённый интернет.
Отсутствие конкуренции. Часто такие объекты не на Авито, а в теневом пуле, где надо «знать людей».
Возможность торга. У юрлиц нет сентиментальной привязанности к объекту, в отличие от частников. Они не скажут «здесь росли мои фикусы».
Опции для перепрофилирования. Из офиса можно сделать коворкинг, из склада — мастерскую, из цеха — студию йоги. Если, конечно, правильно всё рассчитать.

А если вы не хотите заморачиваться, можно просто купить, дождаться восстановления рынка и перепродать. Потому что кризис — штука цикличная. Сегодня минус 20%, завтра плюс 30%.

С чем придётся столкнуться

Давайте не будем романтизировать. Сделка с юрлицом — это не «рукопожатие на капоте». Это чаще всего целый спектакль с актами, антрактами и юридическими комментариями.

Вот что может ждать:

Многослойность сделки. Сначала одно юрлицо, потом выясняется, что объект оформлен на другое, потом ещё субаренда от третьего.
Зависание на этапе согласований. Юристы компании могут проверять вашу заявку дольше, чем банковскую ипотеку.
Неочевидные обременения. Иногда здание числится в залоге, под арестом или обещано другому контрагенту.
Документы не в порядке. Например, кадастровый номер старый, а собственник его и не обновлял.
Бухгалтерские тонкости. При продаже юрлицо платит НДС, и некоторые пытаются его «переложить» на покупателя. Или предлагают обойти. Что уже плохо пахнет.

И самое важное — не ждите душевности. Это бизнес. Никто не будет с вами делиться воспоминаниями, как в этом кабинете бухгалтерша пекла пироги. Тут всё строго: цена, договор, платёж.

Как правильно заходить в такую сделку

Если вы решились — поздравляю. Но вот список того, что точно нужно сделать:

Проверьте продавца. Не просто «ООО Рога и Копыта», а всё — учредители, суды, долги, налоговая отчётность.
Убедитесь, что объект на балансе и может быть продан. Не всё, чем владеет компания, реально продать без одобрения совета директоров.
Возьмите выписку из ЕГРН и внимательно изучите. Даже если вы не юрист — хотя бы посмотрите, кто собственник и нет ли ограничений.
Согласуйте порядок оплаты. Некоторые хотят 100% предоплату, но без регистрации сделки. Не ведитесь. Всё должно быть через аккредитив, безопасную сделку или хотя бы понятный график.
Подготовьтесь к издержкам. У нотариуса свои расценки, у юрлиц — НДС, у вас — юрист. Всё это деньги.

Ну и главный пункт — не идите в одиночку. Наймите юриста. Пусть он читает договор. Да, даже если вы читали «Гражданский кодекс» на ночь. Тут слишком много нюансов, чтобы рисковать на уровне «я думаю, это нормально».

На что обращать внимание в самом объекте

Помещение — это не только квадратные метры. Это инженерия, документы, возможности и невозможности.

Состояние коммуникаций. Свет, вода, отопление, вентиляция. Если нет — посчитайте, сколько это обойдётся.
Возможность перевода в другой статус. Иногда помещение жилое, но используется как нежилое. Или наоборот. Это может быть проблемой.
Доступ. Есть ли отдельный вход, грузовой лифт, круглосуточный режим?
Окружение. Если вы покупаете офис в здании, где все съехали, — это не плюс. Это тревожный звонок.
Потенциал. Можно ли сдавать в аренду? Разделить? Перепрофилировать? Это всё влияет на конечную доходность.

Не поленитесь съездить на место. Фотки — это хорошо. Но на месте вы можете увидеть сломанные замки, спящие охранники и обшарпанную лестницу, о которой в объявлении — ни слова.

Что можно сделать с таким объектом после покупки

Вариантов больше, чем может показаться. Главное — не думать шаблонами. Не обязательно превращать офис в офис, а склад — в склад.

Сдача в аренду. Простой и понятный путь. Главное — найти арендатора с длинными деньгами.
Перепродажа. Купили по панике — продали после стабилизации. Классика.
Разделение на лоты. Особенно в случае с большим помещением. Сдали по кускам — заработали больше.
Перепрофилирование. Из офиса — в образовательный центр. Из склада — в фотостудии. Из подвального помещения — в модный коворкинг. Главное — считайте рентабельность.
Личное использование. Да, некоторые покупают такие объекты и открывают там бизнес. Или хранят свои товары, коллекции, мастерские, что угодно.

Примеры из жизни

Вот вам пара реальных историй, чтобы не казалось, что всё только на бумаге.

Один парень в кризис 2014 года купил у юридического лица подвальное помещение в центре за копейки. Там был бывший офис с линолеумом и «морозильником» под серверную. Перекрасил, поставил свет, сдал под школу вокала. Потом продал в два раза дороже.
Маленькая компания купила на торгах офисное здание от банкрота. Два года мучались с коммуникациями, но в итоге сдали его покабинетно айтишникам. Сейчас объект приносит 15% годовых. Сами не верят.
Один инвестор выкупил этаж в бизнес-центре у телеком-компании, которая съехала. Сделал ремонт, провёл гибкую зонировку, и теперь там коворкинг на 60 мест. Без рекламы — всё занято.

Да, были и фейлы. Купили помещение с неработающей вентиляцией — два года не могли сдать. Или заложили бюджет на ремонт 500 тысяч, а улетело полтора миллиона. Бывает. Но если подходить с головой — шансы на успех высоки.

Когда не стоит лезть в это

Не для всех. И не всегда.

У вас нет запаса денег на юристов, ремонт и сюрпризы — пока не время.
Вы не готовы копаться в документах и проверках — лучше искать что-то попроще.
Объект находится в спорной зоне — около путепроводов, в промзоне без коммуникаций, на территории с неясной судьбой.
Продавец слишком давит. Говорит «надо быстро», не даёт времени подумать, скрывает информацию — мимо.

Иногда лучше отказаться, чем потом два года вывозить последствия.

Немного про налоговую и бухучёт

Если вы физлицо и покупаете недвижимость у юрлица — внимательно с налогами. Вас могут попросить оплатить НДС. Вы — не обязаны. Но будьте готовы к диалогу.

Если вы юрлицо или ИП — у вас больше опций. Можно учитывать объект на балансе, списывать расходы, работать по УСН или ОСНО — в зависимости от стратегии. Но тут уже нужен бухгалтер. Не тот, что «тетя Зина ведёт нам на даче», а нормальный специалист.

Финальный диагноз

Покупка недвижимости у юрлиц в кризис — это не для романтиков. Это для тех, кто умеет думать в Excel, не боится юрлингва и готов подождать.

Зато если вы входите грамотно, вы получаете:

Недвижимость ниже рынка.
Объект с историей и инфраструктурой.
Потенциально высокую доходность.
Инструмент, который не обесценится, как телевизор или автомобиль.

Так что если вдруг вокруг всё снова пошло по кривой — не паникуйте. Просто откройте список компаний, которые срочно продают, и подумайте: может, ваш будущий доход стоит в этом списке. За углом. С пустыми окнами. И отличной локацией.