Покупка недвижимости у военных и ведомств: как не нарваться и взять выгодно

Когда слышишь «недвижимость от Министерства обороны», у большинства людей в голове всплывает что-то вроде «дом в лесу с вышкой и собакой». Или «казарма, в которой давно никто не служит». И зря. Потому что недвижимость, которую продают ведомства и силовые структуры, бывает очень разной: от нормальных квартир в городах до целых недостроев, санаториев и бывших штабов. И всё это, внезапно, можно купить. Иногда — за весьма адекватные деньги. Главное — понимать, куда вы лезете, с кем разговариваете и какие там подводные камни.

Покупка у военных или у структур типа МВД, ФСИН, МЧС — это как диалог с очень строгим, но не всегда организованным родственником. Вроде и хотят продать, и бумажки есть, но где-то что-то недописано, кто-то ушёл в отпуск, а без штампа с чернилами из 1993 года всё равно ничего не произойдёт. Но если вы всё сделаете правильно, можно урвать отличный объект. Особенно если вы не боитесь бумажной возни и умеете ждать.

Что вообще продают военные и ведомства

Собственности у силовых структур много. Раньше, в советские годы, никто особенно не экономил: базы, казармы, склады, медсанчасти, жилые дома, коттеджи для начальства — всё строилось, покупалось, оформлялось. Но времена изменились. Сейчас многие объекты оказались невостребованными или просто неудобными для содержания. И их начинают распродавать. Кто-то — централизованно, кто-то — через аукционы, кто-то — почти шепотом.

На рынке можно встретить:

• Квартиры, которые раньше были служебными.

• Целые многоквартирные дома, выведенные из баланса воинской части.

• Земельные участки, в том числе в интересных местах.

• Здания бывших военкоматов, казарм, ДОСов.

• Брошенные (или почти брошенные) объекты — гаражи, склады, ангары, спортзалы.

• Недостроенные базы, дома отдыха и пансионаты.

Некоторые объекты находятся прямо в черте города, другие — в закрытых территориях или в местах, где до ближайшего магазина 40 км, но зато вокруг лес и тишина.

Почему цены часто ниже рынка

Во-первых, ведомственная недвижимость обычно не проходит маркетинговую обработку. Её не выставляют красиво с рендерами и рекламой «жилой комплекс с историей». Это просто объект на балансе, который нужно списать. Поэтому торги идут по остаточной стоимости или через независимую оценку, которая часто оказывается заниженной.

Во-вторых, у военных и чиновников нет задачи максимально нажиться. Им важно избавиться от ненужного актива и получить одобрение сверху. А значит, можно взять интересный вариант дешевле аналогов.

Но тут же стоит оговориться: если вы думаете, что военные распродают всё за копейки, чтобы «свалить на пенсию», вы ошибаетесь. Всё идёт через процедуры. Просто эти процедуры часто не знают даже сами исполнители.

Кто может покупать

В принципе — любой гражданин. Вы — это вы, приходите на торги, подаёте заявку, проходите все этапы, и, если всё нормально — становитесь собственником. Никаких особых льгот или ограничений, кроме очевидных (например, для закрытых объектов).

Часто покупателями становятся:

• Инвесторы, которые знают, как потом перепродать или сдать.

• Люди, ищущие жильё подешевле, особенно в военных городках.

• Малые бизнесмены — под склады, мастерские, офисы.

• Девелоперы, если продаётся что-то масштабное.

• Иногда — те, кто просто хочет свой уголок в лесу (буквально).

Главное — внимательно смотреть, что именно продаётся. Потому что фото на сайте может быть старым, адрес — неполным, а реальное состояние — «да тут голуби живут уже лет семь».

Где искать такую недвижимость

Не ждите, что эти объекты будут на Циане с красивым описанием. Всё идёт через госмеханизмы:

• Торги на Росимуществе (torgi.gov.ru).

• Аукционы Министерства обороны.

• Муниципальные торги, если объект передан местным властям.

• Специализированные площадки — вроде «Российского аукционного дома».

• Иногда — через электронные торговые системы (типа Сбер-АСТ, ЭТП ГПБ и т.д.).

Периодически мелькают и «серые» схемы — когда предлагают «доступ к лоту до публикации». Это почти всегда обман или откровенная схема на грани закона. Настоящие сделки идут только официально.

Подводные камни и веселушки

Теперь к самому интересному — что может пойти не так. Потому что ведомственная недвижимость — это как пирог с сюрпризом. Вроде вкусно, но что внутри — узнаешь не сразу.

Вот с чем можно столкнуться:

• Неясный статус земли. Дом продаётся, а земля под ним — федеральная, и вы с ней ничего не сможете сделать.

• Проблемы с коммуникациями. Вода «по графику», свет «через дизель-генератор», газ «будет, когда-нибудь».

• Соседи. Ведомственные дома — это особый контингент. Не всегда буйный, но часто специфический.

• Невозможность прописки, особенно если здание числится как нежилое.

• Юридические «висяки» — например, объект выставлен на торги, но по факту ещё не выведен из баланса.

Иногда приходится ждать месяцами, пока «что-то подпишут на верхах». А иногда объект просто исчезает из реестра, и вы остаетесь с договором, который никому не нужен.

Что проверить перед покупкой

Чтобы не оказаться с кучей кирпичей и обещаний, проверьте следующее:

• Право собственности продавца.

• Назначение объекта (жилое, нежилое, спецфонд и т.д.).

• Состояние объекта — желательно лично.

• Возможность подключения к сетям.

• Правовой статус земли (аренда, собственность, чья именно).

• Границы участка, если он прилагается.

• Ограничения на использование (особенно если рядом режимная территория).

Также проверьте кадастровую информацию, закажите выписку из ЕГРН, а лучше — наймите юриста. Это не те сделки, которые можно делать «на авось».

Можно ли там жить?

Если речь идёт о бывших служебных квартирах — да, конечно. Главное, чтобы всё было переведено в статус обычного жилого фонда. Если здание числится как казарма, медпункт или админблок — тогда официально жить нельзя. А неофициально — ну, как повезёт.

Некоторые покупают такие объекты и переводят их в жилой фонд. Это возможно, но процесс непростой: потребуется проект, согласования, санитарные нормы и борьба с бюрократией. Но если объект хороший, оно того может стоить.

А можно ли потом продать?

Продать — можно. Но не всегда легко. Некоторые объекты интересны только определённой категории покупателей. Например, бункер в лесу без подъездных путей не нужен вашей бабушке, но может понравиться какому-нибудь стрелковому клубу.

Если вы покупаете с прицелом на перепродажу, сразу думайте:

• Кому это потом нужно.

• Есть ли рынок вокруг.

• Сколько вложений потребуется для «приведения в чувства».

• Будет ли спрос.

К слову, многие ведомственные квартиры в спальных районах быстро уходят на вторичке, особенно если вы доведёте их до ума и оформите всё как положено.

И всё-таки — стоит ли оно свеч?

Если вы не боитесь сложностей, готовы копаться в бумагах и хотите взять что-то нестандартное — да, стоит. Особенно если у вас есть план, зачем это вам нужно. Просто так «взять на всякий случай» — плохая идея. Такие объекты не про спонтанность.

Хорошие сценарии:

• Покупка квартиры по цене ниже рынка, приведение в порядок и сдача.

• Получение помещения под мастерскую, склад, бизнес.

• Инвестиция в здание с возможностью перепрофилирования.

• Долгосрочная ставка на рост цен в районе.

Плохие сценарии:

• Купить не глядя.

• Вложиться в «проект мечты», не разобравшись с землёй.

• Надеяться, что кто-то «всё сам оформит».

Напоследок

Покупка недвижимости у военных и ведомств — это отдельный жанр. Не комедия, не драма, скорее детектив с элементами квеста. Но если вы в нём разберётесь, награда может быть очень даже приятной.

Вы получаете не только объект, но и опыт, который потом пригодится, когда будете рассматривать другую сложную сделку. А там, глядишь, и до собственных аукционов дойдёт. Потому что кто однажды купил бывшую военную часть, тому уже ничего не страшно.