Покупка квартиры в РФ для сдачи иностранцам: нюансы, которые не пишут в блогах

Звучит красиво: «куплю квартиру и буду сдавать иностранцам». Представляется сразу: молодой человек из Германии пьёт утренний кофе у окна вашей студии в Москве, студент из Турции учит русский с бабушкиным акцентом в вашей однушке в Казани, а пара из Индии устраивает уютные вечера в вашей новенькой квартире где-нибудь рядом с Пулково.

На словах — всё романтика, мультикультурность, стабильно капающий доход. А на деле? А на деле — вагон нюансов, о которых почему-то молчат блогеры, особенно те, кто пишет с дивана, но никогда ничего не сдавал.

Если вы правда думаете вкладываться в квартиру, чтобы потом её сдавать именно иностранцам, давайте по-честному: это не золотая жила и не провал, но это особая территория. И зайти туда лучше с пониманием, а не с открытым ртом и глазами навыкате.

Поехали разбираться. Без глянца, без «однажды в Дубае», только РФ, только хардкор и реалии.

Зачем вообще ориентироваться на иностранцев, а не на местных?

Вопрос логичный. Казалось бы, своих арендаторов хватает: студенты, парочки, айтишники, командировочные, разведенки с котом. Но есть и резон в том, чтобы сдавать именно иностранцам.

Во-первых, они часто приезжают на долгий срок. Работают, учатся, развивают стартапы или просто живут. Им не нужно «на три дня потусить», им нужно жить. А это — стабильный доход вам.

Во-вторых, у них меньше предубеждений. Они не сравнивают вашу квартиру с «у мамы лучше», они смотрят на цену, район, удобство. Мебель из «Икеи» их не пугает, а ковёр на стене иногда даже вызывает интерес.

В-третьих, у них нет дачи, куда они уезжают на лето, и бабушек, которые забирают их в другой город. Если договорились — живут.

Но есть и обратная сторона. И она не из «что-то пошло не так», а из «это надо было знать сразу».

Язык, барьеры и «ты кто такой, давай, до свидания»

Первое, с чем вы столкнётесь — это коммуникация. Не все иностранцы говорят по-русски. Кто-то только учится, кто-то на уровне «да, нет, спасибо». А вы, может, английский забыли со школы.

Переговоры могут быть похожи на сцену из плохой комедии: вы объясняете, что не работает кран, они кивают, улыбаются и кидают вам фото штор. Или вы пишете «вода включается сбоку», а они в ответ: «ok very good location».

Совет: если вы с трудом объясняете, как открыть стиральную машину, заведите текстовые инструкции с фото. Серьёзно. Один раз сделаете — потом пригодится десять раз. Особенно когда арендаторы меняются.

А ещё: не бойтесь переводчиков. Онлайн-версия, обычный Google Translate спасает часто. Просто привыкайте к тому, что не все вопросы будут понятны с первого раза.

Документы, миграция и «где ваш учёт?»

Вот тут начинается часть, которую редко обсуждают вслух. Иностранцы в России должны быть где-то зарегистрированы. Это миграционный учёт. А если они снимают жильё — значит, регистрировать их должен собственник. То есть вы.

Некоторые собственники стараются это обойти. Мол, «снимай, только без прописки». Но иностранцу часто нужно официальное жильё — для работы, для визы, для учёбы. Если вы не хотите этим заниматься — минус часть аудитории.

Процесс не суперсложный, но требует внимания:

• Вы идёте в МФЦ.

• Предоставляете договор аренды.

• Ставите арендатора на учёт.

• Всё это делается бесплатно, но требует вашего присутствия.

Можно делать через доверенность, можно поручить агенту. Но делать нужно. Иначе к вам может прийти не арендатор, а его проблемы.

Налоги: как жить по-честному и не остаться с минусом

Если вы сдаёте официально, тем более иностранцу, тем более с учётом и договором — не забудьте про налоги. Да, звучит скучно. Но если вы сдаёте, получаете деньги, а всё это не отражено — в какой-то момент могут спросить.

Выбирайте простой вариант:

• Патент (если вы ИП).

• НДФЛ (если физлицо).

• Или налог на профдоход (если вы самозанятый — удобно и честно).

И да, договор лучше заключать. Это и вас защищает, и арендатора. И особенно — когда это иностранный гражданин. Без бумажки вы просто добрый человек, а с ней — человек с правами.

Быт, менталитет и «что это за рисовая каша на стене?»

Разные страны — разные привычки. Кто-то носит обувь по дому, кто-то варит такую еду, что потом три дня пахнет в шкафу, кто-то стирает раз в две недели всю одежду, включая куртку.

И это не плохо. Просто надо быть готовым.

Лучше всего заранее:

• Обговорить правила. Можно распечатать на двух языках и повесить в коридоре.

• Сказать, как обращаться с техникой.

• Уточнить, что в квартире курить нельзя (если нельзя).

• Попросить не выносить мебель, даже если она им мешает жить.

Они могут удивляться, но примут. Главное — не бояться сказать. Если вы всё объяснили, и арендатор всё нарушает — можно говорить о расторжении.

Ремонт, комфорт и ожидания

Иностранцы, особенно из Европы, часто привыкли к минимуму, но чтобы всё работало. Им не нужна позолота и багеты на потолке. Им надо:

• Чтобы душ был нормальный, не с «морковным» напором.

• Чтобы кухня была рабочая.

• Чтобы кровать не скрипела, как телега.

• Чтобы можно было закрыть окно (в прямом смысле).

Если у вас уютная, чистая, пусть даже простая квартира — её оценят. Иностранцы часто выбирают сердцем. И если у вас будет «как у бабушки, но со вкусом» — это даже плюс.

Где вообще искать этих самых арендаторов?

Не ждите, что они сами вас найдут. Иностранцы не читают Циан и Авито так же, как вы. У них свои каналы. Чаще всего:

• Университеты. Особенно если в вашем городе учатся иностранцы. Там есть группы, студсоветы, помощники.

• Facebook, Telegram, форумы экспатов. Да, они всё ещё работают.

• Друзья друзей. Один приехал, рассказал второму, тот позвонил вам.

Не стесняйтесь писать объявления на английском. Даже если коряво — вы привлечёте именно тех, кто ищет такое жильё. Повесьте табличку «We speak Google Translate» — и это уже победа.

И что потом? Они уедут, а вы останетесь с ремонтом?

Бывает. Бывает, что человек съехал — а вы потом неделю вымываете плиту и сдираете наклейки с окна. Но, давайте честно, такое бывает и с нашими.

Ключ — в диалоге. Если вы общаетесь нормально, решаете мелкие вопросы по ходу, то и итог будет нормальным.

А ещё: не бойтесь брать залог. Даже если человек улыбается и кажется милым — лучше брать. Это стандарт. И не обижает. Просто — гарантия.

А стоит ли вообще в это лезть?

Если вы готовы общаться, не боитесь бюрократии, хотите стабильный доход и немного интернационального вайба в своей недвижимости — стоит.

Если вы хотите «тихо сдать, чтоб никто не трогал» — тогда, возможно, вам будет проще с обычными арендаторами.

Но если вы всё делаете правильно, честно, с уважением — иностранцы могут быть отличными жильцами. У них нет друзей, чтоб пожить «на недельку». Они не зовут «кума с деревни». Они не считают, что «у меня папа прокурор». И это, поверьте, очень ценно.

Как это выглядит по деньгам

Вот пример: вы сдаёте студию иностранному студенту. Цена — 35 000. Коммуналка сверху. Договор заключили, учёт оформили. Живёт он год. Ни жалоб, ни проблем. Потом уезжает. Через 2 недели его друг — снова у вас.

Альтернатива — сдавать её по суточно, искать новых каждые три дня, стирать постель, считать убытки после тусовки.

Так что для стабильности — иностранцы часто выигрывают. Особенно если работать с умом.

Люди — это люди

Иностранцы — не марсиане. Да, они могут по-другому есть, думать, снимать обувь или не снимать. Но в остальном — обычные люди. Им важно, чтобы было где жить, чтобы их не гнали, и чтобы за их деньги с ними общались нормально.

И если вы сможете дать это — они с радостью снимут. И останутся. И даже, возможно, порекомендуют вас кому-то ещё.

Так что не бойтесь. Просто знайте нюансы. И заходите в игру не с глазами влюблённого новичка, а с трезвой головой.

Потому что на рынке аренды в России всё может быть. Но кто умеет работать с людьми — тот всегда будет при деле. Даже если эти люди с другим паспортом.