Покупка комнат в коммуналках под сдачу

Коммуналки — это такой инвестиционный «олдскул», который неожиданно вернулся в моду. Пока кто-то гонится за апартаментами бизнес-класса, вы можете тихо-мирно скупать комнаты с бабушкиными коврами и шкафами «Северянка» — и неплохо на этом зарабатывать. Да-да, именно зарабатывать, потому что спрос на дешёвое жильё всё ещё живее всех живых. А коммуналка, если к ней подойти с умом, может приносить доход не хуже студии в новостройке, а то и веселее.

Почему вообще коммуналка?

Давайте на чистоту. Для большинства россиян слово «коммуналка» вызывает флешбеки из детства, запах борща из трёх кастрюль и неизбежные очереди в ванную. А для инвестора — это прежде всего:

Низкий порог входа.
Большой выбор на вторичке.
Постоянный спрос от студентов, вахтовиков и тех, кто переехал, но пока «на время».

Сами подумайте: средняя комната в коммуналке в крупном городе может стоить в два-три раза дешевле однокомнатной квартиры в этом же районе. А сдать её вы сможете за вполне вменяемые деньги. Да, не в два раза дешевле, чем однушку, а может быть, всего на треть — и это уже интересная арифметика.

Что нужно знать перед покупкой

Во-первых, коммуналка коммуналке рознь. Если вы думаете, что купите первую попавшуюся комнату с проводкой 1968 года и сразу начнёте считать купюры, то придётся немного приземлиться. Есть нюансы. И они не на уровне «просто переклеим обои».

Состояние дома. Панелька без капремонта — это не пассивный доход, а вечная головная боль.
Соседи. Если у вас в блоке будет живой гаражный рок-коллектив и соседка, которая кормит восемь котов на кухне, — арендаторы сбегут быстрее, чем вы успеете им сказать «залог не возвращается».
Право собственности. Уточните, выделена ли ваша комната в натуре. Если это доля, то дальше будет весело: ни продать нормально, ни сдать, ни жить.

Кто будет снимать?

Не надо думать, что к вам выстроится очередь из уставших айтишников. Реальность чуть прозаичнее. Основная аудитория:

Студенты и стажёры.
Молодые люди, только переехавшие в город.
Люди после развода, которым надо где-то начать сначала.
Работники без удалёнки, но с ограниченным бюджетом.

Именно эти люди ищут недорогую крышу над головой, где можно спокойно переночевать и не разориться. Им не важен панорамный вид из окна — им важна стиральная машина и адекватные соседи. Вот на это и надо делать ставку.

Как выбрать хорошую комнату

Покупка комнат — это как поиск нормального шефа: с виду всё прилично, а потом начинаются сюрпризы. Поэтому будьте осторожны.

Ищите дома с минимумом зарегистрированных жильцов.
Выбирайте комнаты ближе к метро или хотя бы с понятным транспортом.
Проверяйте не только документы, но и атмосферу. Сходите на осмотр вечером, послушайте, кто орёт и кто поёт.
Не ведитесь на «чистенький уголок». Даже если внутри всё отремонтировано, но санузел общий и страшный — это огромный минус для съёмщика.

Сколько можно заработать

Если всё сделано грамотно, комната может приносить около 10–15 тысяч рублей в месяц (в зависимости от города, состояния и конкуренции). И это при вложении, допустим, в 1–1.5 миллиона. Попробуйте найти студию в крупном городе за эти деньги — удачи вам и хорошей фантазии.

Плюс — низкие коммунальные платежи, налоги, и всё это можно включить в арендную плату. Минус — вы не сдаёте полноценную квартиру, и с арендаторами надо работать плотнее. Ну и оборот будет ниже. Но зато надёжнее. В комнате никто не делает перепланировку, не ломает стены и не возит стиральную машину из Берлина.

h2 Риски и неприятности

Без них, конечно, никуда. Коммуналки — это по-прежнему жилой Тетрис, где каждый живёт по своим правилам.

Соседи могут начать капремонт на кухне, где вы уже выставили микроволновку и поставили сушилку для арендатора.
Арендатор может быть чудесным до первого месяца просрочки.
Бывает, что соседи решают устроить «общак»: скинуться на ремонт или уборку, а вы не в курсе.

Да и сами комнаты иногда попадают в юридически мутную зону — то доля в квартире, то у кого-то прописка, а кто-то уже десять лет как уехал, но всё равно числится.

Советы от тех, кто уже в теме

Эта ниша давно не пустует. Есть даже отдельные блогеры, которые снимают сериалы «как я купил пятую комнату в Петербурге». А кто-то просто работает на поток: купил, сдал, забыл.

Если вы только планируете войти в тему, вот несколько моментов:

Начинайте с одной комнаты. Не надо скупать весь этаж.
Лучше чуть дороже, но без головной боли. В этом бизнесе нервы — это актив.
Работайте с доверенными агентами или проверяйте всё сами. У коммуналок длинная история, и не вся она красивая.
Обязательно сделайте минимальный ремонт. Покрасить стены, заменить дверь, поставить нормальную кровать — это несложно, но влияет на всё.

Будет ли это работать в будущем

Спрос на недорогую аренду никуда не денется. Особенно в городах, куда приезжают студенты, мигранты, вахтовики и молодые специалисты. И если государство не начнёт массово строить общежития, комнаты в коммуналках будут актуальны. Они и сейчас работают, просто тише, без глянца.

Конечно, это не формат «пассивного дохода», когда вы уехали в Сочи, а деньги сами капают. Это формат «контролируемого ручного управления». Но с нормальной доходностью, устойчивостью к инфляции и возможностью быстрого входа в рынок.

Напоследок, без лозунгов

Покупка комнат — это не романтика и не мода. Это просто рабочий инструмент. Он может быть не для всех, не для слабонервных, но для людей с холодным расчётом — вполне. Главное — не относиться к этому как к покупке дворца. Комната — это продукт, который продаётся арендаторам. Делайте её удобной, чистой, и она начнёт приносить вам доход.

А если затянет — глядишь, и дойдёте до собственного «мини-коммунального фонда». И это уже не шутка.

Если хотите попробовать — пробуйте. Только с головой, а не с мечтами.