Перепродажа квартир в ипотеке

Есть люди, которые покупают квартиру и живут в ней тридцать лет. А есть другие — не сидится им на месте, всё им надо крутить, продавать, улучшать, в ипотеку влезть, из ипотеки вылезти, потом снова влезть, но уже по делу. И именно у этих товарищей возникает идея: «А что если продать квартиру, которая ещё в ипотеке, и на разнице как-то выиграть?» Не самый очевидный путь, но вполне рабочий. Если, конечно, не делать это по принципу «авось пронесёт».

Перепродажа квартир в ипотеке звучит немного как головоломка. Но это не про то, как кинуть банк или сбежать в Таиланд. Это про то, как грамотно выйти из одной сделки и зайти в другую, с деньгами в кармане и без синяков под глазами. Вариантов много, нюансов — ещё больше, а возможностей — море. Надо только уметь плавать.

Почему кто-то вообще решает продать ипотечную квартиру

Казалось бы, взял ипотеку — сиди, радуйся. Но жизнь такая штука, что через год после покупки может резко захотеться уехать, развестись, расшириться или просто избавиться от платежей, которые начали давить сильнее, чем батарея в хрущёвке.

А иногда всё ещё интереснее:

Купили на старте стройки, выросла цена — захотели зафиксировать прибыль.
Жильё куплено «на переуступке», но теперь хочется что-то иное.
Появился объект интереснее — а денег нет, всё в этом заложенном гнезде.
Получили более выгодное предложение и хотите «обновить ипотеку».

Да и просто: люди растут, меняются, ситуация меняется. Никто не обязан жить в одной квартире всю жизнь. Особенно если есть шанс заработать на ней.

Можно ли вообще продать квартиру, если она в ипотеке

Можно. Но не так просто, как квартиру «без истории». Тут всё зависит от того, на какой стадии ипотека:

Уже оформлена собственность, и вы просто живёте — значит, квартира в залоге у банка, но юридически принадлежит вам. Это самый частый вариант.
Квартира ещё строится — речь идёт о переуступке. Здесь другие правила, но тоже работает.
Квартира куплена по программе с господдержкой — здесь надо учесть нюансы, особенно если есть маткапитал или субсидии.

Банк, как ни странно, не против продажи. Ему важно, чтобы долг был погашен. А кому и как — не так уж принципиально. Главное — чтобы всё по закону, с документами и с пониманием, кто кому и сколько.

Варианты перепродажи

Здесь начинается самое интересное. Потому что перепродать можно по-разному, в зависимости от условий, покупателей и вашего терпения.

Продажа за наличные. Идеально. Покупатель гасит вашу ипотеку (или вы — из его аванса), закладывается новый договор, банк снимает обременение. Чисто, быстро, спокойно.
Продажа другому ипотечнику. Банк-гаситель переводит сумму в банк-залогодержатель, оформляется новая ипотека, старую гасят, квартира уходит новому владельцу. Здесь нужно чуть больше возни, но всё делается.
Продажа через сопровождение сделки. Иногда подключают риелтора или юрфирму, которая помогает провести сделку с разными банками, залогами, аккредитивами. Стоит денег, но снижает головную боль.
Переуступка. Если жильё ещё в строящемся доме, вы продаёте право требования. Не саму квартиру, а своё место в очереди. Здесь всё быстрее, но тоже с документами.
Продажа с остатком. Иногда вы гасите часть ипотеки, делаете квартиру «чище» для сделки, а оставшуюся часть покупатель гасит после. Не идеальный сценарий, но возможный.

Некоторые хитрецы даже делают перепланировку или косметический ремонт и перепродают с прибылью. Но это уже ближе к флиппингу, а не к обычной перепродаже.

Что нужно, чтобы всё получилось

Перепродажа квартиры с ипотекой — это не пробежка до булочной. Тут нужно собрать кучу бумажек, договориться с банком и при этом не сойти с ума. Вот что точно пригодится:

Выписка из ЕГРН. Чтобы убедиться, что вы владелец и нет сюрпризов.
Согласие банка на продажу. Без него — никак. Иногда банк сам участвует в сделке.
Договор купли-продажи. Обычный, но с оговоркой о залоге и порядке расчетов.
Согласие супруга (если в браке). Иначе потом получите не сделку, а суд.
Акт сверки по ипотеке. Покупателю важно знать, сколько вы ещё должны.
Протокол расчетов. Кто, когда и куда платит.

А ещё терпение, здравый смысл и хотя бы базовые навыки общения с юристами.

Где подвохи и как их избежать

Вот тут надо быть внимательным. Потому что если просто сказать: «Хочу продать ипотечную квартиру», можно получить много эмоций, но мало пользы. Вот типичные грабли:

Не уведомили банк. А потом банк сказал «ай-ай-ай» и заблокировал сделку.
Деньги пошли не туда. Нельзя просто взять наличные и гасить ипотеку через банкомат. Нужен чёткий механизм: аккредитив, ячейка, целевой перевод.
Покупатель с ипотекой от другого банка. Привет, бюрократия. Два банка, два юриста, куча согласований.
Задержка по срокам. Покупатели нервничают, продавец в панике, банк — не спешит.
Не сняли обременение. Сделка прошла, деньги ушли, а в Росреестре до сих пор висит залог.

Чтобы не попасть в беду, лучше не соваться туда вслепую. Или берите юриста, или хотя бы опытного агента, который водил за ручку по таким схемам уже не раз.

А можно на этом заработать?

Можно. И это, собственно, один из главных мотивов всей движухи. Люди покупают квартиру в ипотеку, а потом, спустя время, продают её дороже, чем вложили. Особенно если:

Купили на старте, продали на финале стройки.
Сделали ремонт и подали объект как «евро-дизайнерское».
Район начал активно развиваться, вырос спрос.
Курс валют подкрутился, и цена на рынке прыгнула.

Разница может быть от пары сотен тысяч до миллионов. Конечно, нужно вычесть проценты по ипотеке, налоги, возможную комиссию. Но всё равно остаётся. Особенно если вы не жили в квартире, а просто держали её как актив.

Некоторые покупают несколько квартир, часть из которых перепродают до окончания ипотеки. Это уже ближе к бизнесу, чем к личному жилью.

Налоги и другие сюрпризы

Продажа ипотечной квартиры — это не значит, что вы избавились от всех обязательств. Особенно если в глазах налоговой вы вдруг стали подозрительно активным продавцом.

Если вы владели квартирой меньше минимального срока (3 года или 5 лет — в зависимости от условий), придётся платить налог с разницы между покупкой и продажей. Да, даже если она в ипотеке.

Чтобы избежать налога:

Ждать нужный срок владения.
Использовать вычет — 1 млн на одну сделку или вычет по расходам (что потратил — вычел).
Использовать материнский капитал только при покупке, а не в качестве «вложения» без последствий.

Если часто продаёте квартиры — можете попасть под статус «самозанятого» или даже «индивидуального предпринимателя» по мнению налоговой. Особенно если сделки идут одна за другой и суммы растут.

Что говорит банк

Банк, на удивление, часто не против. Ему всё равно, кто платит — лишь бы платили. Но согласование нужно. Иногда это формальность, иногда — целый квест с согласованием на 15 страниц.

В зависимости от банка:

Вам предложат продать с условием досрочного погашения.
Помогут провести сделку с новым заёмщиком (перевод долга).
Предложат реструктуризацию, если покупатель готов взять ваш кредит на себя.

Но в любом случае — не скрывайте. Лучше прийти, сказать честно: «Вот хочу продать, давайте вместе решим». Тогда всё будет мирно.

Бывает ли, что не получается

Конечно. Бывает, что выставили, а покупатель не идёт. Или идёт, но банк не одобряет. Или одобряет, но в последний момент всё срывается.

Не отчаивайтесь. Ипотечная квартира — не чемодан без ручки. Это актив. А с активами всегда можно что-то придумать.

Можно сдать в аренду и временно закрыть тему. Можно отложить продажу на пару месяцев. Можно пересмотреть цену. Главное — не паниковать.

Итого

Перепродажа квартиры в ипотеке — штука вполне реальная. Не самая простая, но точно не невозможная. Главное — быть внимательным, не спешить, делать всё по закону и с расчётом.

Если вы хотите просто избавиться от долга — так тоже можно. Если хотите заработать — тогда надо думать стратегически. А если вы просто решили, что эта квартира вам больше не по душе — не бойтесь. Любое жильё можно продать. Даже если оно в ипотеке, даже если банк немного хмурится, даже если вы пока не до конца понимаете, как.

Потому что главное — начать. А дальше всё получится. Особенно если вы читаете такие статьи.