Перепланировка как способ увеличения доходности: ломаем стены и включаем голову

Когда люди слышат слово «перепланировка», они чаще всего представляют себе несчастного соседа сверху, который пятый день подряд сверлит бетон, потому что «захотел кухню в спальне и санузел с видом на закат». Или, наоборот, историю о том, как кто-то переделал трёшку в четырёхкомнатную, сдал каждую комнату по отдельности и уехал в отпуск на Мальдивы. И в каждой из этих историй есть капля правды, но не вся суть.

На деле перепланировка — это не просто каприз с молотком, а вполне себе продуманный инструмент. Если вы подходите к недвижимости как к бизнесу (а не как к «пусть будет, вдруг детям пригодится»), то перепланировка — это способ выжать из квадратных метров максимум. Не просто, чтобы было «удобненько», а чтобы каждый метр работал, приносил деньги и не заставлял вас объяснять проверяющим, почему у вас душ на балконе.

Почему перепланировка — это не только про уют

Потому что уют — это хорошо, но мы тут о доходности. Можно купить стандартную однушку и сдать её за 30 тысяч. А можно вложить немного сил, фантазии и денег — и превратить её в студию + мини-комнату, или даже сделать два юнита под краткосрок. И сдавать уже за 45–50.

Тоже самое с двушкой: убрали пару перегородок, передвинули санузел (согласованно, разумеется), сделали два отдельных входа — и у вас уже два арендных объекта. Или, скажем, купили трёшку с неудобной планировкой и превратили её в две полноценные квартиры. Или добавили «невидимую» перегородку и выделили мини-спальню — и всё, аренда дороже, ликвидность выше.

То есть идея в чём: не просто жить, а зарабатывать.

Какие бывают цели перепланировки

Сначала нужно определиться, зачем вы вообще это делаете. Перепланировка — это ведь не только про снос стен. Это про стратегию. Вот какие цели обычно ставят:

• Увеличить арендную ставку — сделать два юнита вместо одного.

• Сделать квартиру более универсальной — чтобы подходила и для жилья, и под офис, и под сдачу посуточно.

• Подготовить объект к продаже — так сказать, «вкусно нарезать» его.

• Оптимизировать пространство под конкретную аудиторию (например, студенты или семейные арендаторы).

• Сделать из неликвида ликвид — старую неудобную квартиру превратить в модный формат.

Цель определяет подход. И если вы хотите выжать максимум, то всё надо считать. Не «на глаз», не «по ощущениям», а с цифрами.

Что можно и нельзя делать

Вот тут начинается самое весёлое. В России перепланировка — это почти как квест с элементами драматургии: нельзя трогать несущие, нельзя переносить мокрые зоны куда угодно, нельзя объединять газовую кухню и жилую комнату. А иногда даже нельзя поставить стиральную машину в прихожей. Закон суров, но таков.

Что можно:

• Сносить не несущие перегородки.

• Менять местами комнату и зал (если нет мокрых зон).

• Объединять комнату и кухню, если плита — электрическая.

• Делать нишу, гардероб, антресоль — всё, что не влияет на конструктив.

А вот чего нельзя:

• Трогать несущие стены (вообще ни при каких условиях).

• Переносить ванну в комнату (если под вами — жилая площадь).

• Делать кухню на месте жилой комнаты с газом.

• Закрывать вентиляционные каналы.

Ну и конечно, всё это надо согласовывать. Есть исключения, где можно работать по эскизу, но в целом — либо узаконить, либо жить в постоянной тревоге от слова «Жилинспекция».

Как понять, стоит ли вообще заморачиваться

Вот вы смотрите на квартиру и думаете: «А не снести ли стенку?» Стоп. Сперва задаём себе несколько вопросов:

• Сколько стоит объект сейчас и сколько будет стоить после переделки?

• Насколько вырастет доход от аренды?

• Сколько стоит сама перепланировка (работа, материалы, согласование)?

• Сколько времени займёт реализация?

• Есть ли спрос на такой формат (две студии, коворкинг и прочее)?

Если сумма всех «плюсов» превышает «минусы» хотя бы на 20% — игра стоит свеч.

Реальные кейсы: как это работает

Пример 1. Из однушки — две студии

Была 38-метровая однушка с длинным коридором и большим санузлом. Снесли перегородку, поставили перегородку-гармошку, сделали мини-кухню в нише. Получилось две студии по 16 м² с отдельными входами. Сдавались по 28 каждая вместо 32 за всю.

Пример 2. Трёшка — на две однушки

Старая трёшка с огромной кухней в сталинке. Разделили на две части, сделали два входа, санузел в каждую, согласовали как реконструкцию. Теперь это две отдельные квартиры. Купили за 11 миллионов, вложили 2, продали по 9,5 каждую.

Пример 3. Студия для краткосрока

Купили стандартную студию 24 м². Разделили на зоны, добавили скрытую кухню, перегородку с жалюзи. Сделали крутой интерьер под Airbnb. Сдавалась за 2200 в сутки вместо средних 1600. Окупаемость выросла на 30%.

Какие перепланировки популярны у инвесторов

• Деление на студии с отдельными входами.

• Объединение кухни и комнаты (под аренду для одного человека).

• Разделение большой комнаты на две маленькие (даже без полноценной стены).

• Вынос кухни в коридор (если позволяет закон).

• Создание мини-квартир под посуточную аренду.

Да, иногда это требует изобретательности: мини-кухни на 90 см, санузел со стиралкой в шкафу, откидная кровать. Но рынок любит компактность и функциональность.

Где всё это особенно работает

Наибольший эффект — в городах с высоким спросом на аренду:

• Москва, Петербург — под краткосрок, студентов, работников.

• Казань, Екатеринбург, Краснодар — аренда + продажи.

• Малые города с туристическим потоком — студии, апарт-формат.

Особенно эффективно работает, если дом без обременений, со свободной планировкой и электрической плитой.

А если всё узаконить?

Это возможно. Главное — соблюсти процедуру:

1. Заказываете проект (архитектор или проектная организация).

2. Подаёте заявление в МФЦ или через Госуслуги.

3. Ждёте согласования.

4. Делаете ремонт.

5. Приходят проверяющие.

6. Получаете новое техпаспорт.

Да, процесс не быстрый. Может занять от двух месяцев до года. Но если вы потом продаёте объект или оформляете ипотеку под него — всё будет чисто.

А вот если делать «по-тихому» — есть риск штрафов, проблем при продаже и невозможности оформить ипотеку. Не говоря уже о возможных жалобах от соседей.

Стоимость и сроки

Цены разнятся:

• Проект перепланировки — от 15 до 50 тысяч.

• Согласование — 10–30 тысяч, в зависимости от города.

• Работы — от 100 тысяч за простую переделку до миллиона, если затея крупная.

• Сроки — от одного месяца до полугода, если всё официально.

Вложения должны окупаться. То есть если вы тратите 500 тысяч, а получаете +5 тысяч к арендной плате — это 60 тысяч в год, окупаемость почти 9 лет. Так себе.

А вот если вкладываете те же 500 и начинаете получать на 15–20 тысяч больше в месяц — другое дело.

Риски

Тоже есть. Например:

• Не получится согласовать — и квартира станет «токсичной» для сделок.

• Перепланировка сделает квартиру менее удобной — и спрос упадёт.

• Нарушите нормы — получите штраф.

• Соседи нажалуются — будет геморрой.

Поэтому не прыгайте в первый попавшийся проект. Сначала план, потом цифры, потом молоток.

А может просто сделать косметику?

Иногда — да. Не всегда перепланировка оправдана. Иногда проще:

• Освежить стены и пол.

• Заменить кухню.

• Поменять освещение.

• Добавить удобную мебель.

И всё — квартира уже выглядит лучше, сдается дороже. Но если вам нужно именно изменить структуру дохода — то без перепланировки не обойтись.

Что в итоге

Перепланировка — это не про «душа требует перемен», а про расчёт. Если вы чётко понимаете:

• Сколько вложите.

• Сколько прибавите к доходу.

• Сколько времени займёт процесс.

Тогда да, можно делать. Особенно, если вы инвестируете, а не просто живёте.

А если хотите просто «чтобы было красиво» — лучше повесьте шторы и купите новый торшер. Быстрее, дешевле и без согласования с БТИ.

Ну а если всё-таки решитесь — пусть вам повезёт с соседями, инспекцией и подрядчиками. Потому что главная перепланировка — это когда вы перестраиваете своё мышление: от «пусть стоит» к «пусть приносит».