Парковочные места как инвестиция

Если кто-то скажет вам, что купить машиноместо — это не про вложения, а просто прихоть владельца автомобиля, можете смело усмехнуться в усы. Потому что в некоторых районах Москвы и Питера, а также в ряде других, казалось бы, ничем не примечательных городов, арендная ставка за парковку уже может конкурировать с арендой студии в спальном районе. А капитализация этого бетонного прямоугольника — она вполне реальна и способна удивить любого, кто считает, что инвестировать можно только в квартиры.

Сегодня поговорим о том, почему парковка — это не скука, а очень даже доходный бизнес. Без ванн, ремонтов, налогов на имущество как за жильё, но с деньгами на счёт.

Почему машиноместо — это не просто бетон

В современном городе машиноместо — это не просто удобство, это элемент роскоши. Особенно если мы говорим о новых жилых комплексах, где плотность застройки, как в Токио, а мест — на всех не хватает.

И если у вас есть парковка — вы уже человек с привилегиями. А если у вас есть свободное парковочное место, которое вы не используете, но сдаёте? Вы — бизнесмен, инвестор, человек дела.

Да, это звучит смешно, но на деле парковка уже давно стала частью стратегического инвестпортфеля. Особенно в домах комфорт- и бизнес-класса, где её наличие может даже повышать стоимость квартиры.

Сколько стоит вход

Цены на машиноместа разнятся, как и всё в этой стране. В спальных районах областного города можно купить подземное место тысяч за 350–500. В Москве и крупных городах — от 800 тысяч до 2 миллионов, в элитных домах и выше. Есть варианты за 3 и даже 5 миллионов, но это уже совсем другая лига, где и квартиры от 40 миллионов, и соседи ездят не на «Шкоде».

Входной порог часто ниже, чем у квартиры, и это делает формат интересным для:

Первичных инвесторов, кто боится крупных вложений.
Владельцев квартир в этом же доме — чтобы не стоять в луже.
Людей, у которых просто завалялось 1,5 миллиона, а в банк не хочется.

Как сдавать и кому это нужно

Арендаторы парковок — это не какие-то анонимные персонажи. Это обычные жильцы, у которых нет своего места. Или те, кто купил квартиру, но не успел или не захотел покупать парковку вместе с ней.

Типичный клиент:

Молодая пара с одной машиной и ипотекой.
Арендатор квартиры, которому надо где-то ставить каршеринг.
Владельцы дорогих авто — они не хотят бросать их под дождём.
Люди с детьми — чтобы было ближе, удобнее и безопаснее.

Парковку, как правило, сдают помесячно. Ставка — от 3 до 15 тысяч рублей, в зависимости от города и формата. И это, заметьте, пассивный доход без диванов, плитки и проблем с «а у нас дверь отвалилась».

В чём вообще прикол: цифры

Пусть будет простой пример. Купили машиноместо за 1,2 миллиона. Сдаёте за 8 000 рублей в месяц. В год — 96 тысяч. Доходность — 8%, и это без учёта роста стоимости самого объекта.

А если вы купили на котловане и через два года продали за 1,6? Вот и капитализация. А если вы таких мест держите не одно, а пять? Уже интересно.

Какие бывают типы парковок

Чтоб понимать, куда вы вообще влезаете, надо различать:

Подземные паркинги

Самые удобные, самые дорогие. Зимой тепло, летом прохладно, охрана, видеонаблюдение — всё по-взрослому.

Наземные крытые

Чуть проще, но тоже в почёте. Особенно если есть шлагбаум, забор и ощущение защищённости.

Открытые дворовые

Редкость. В старом фонде такие можно сдавать по устной договорённости. Но с инвестиционной точки зрения — слабый вариант.

Многоуровневые механические

Да, это то самое, где машину ставят на платформу. Стильно, но с точки зрения арендаторов — на любителя. Могут не брать.

Плюсы парковочного инвестирования

Вот что делает это направление действительно приятным:

Не надо делать ремонт.
Почти нет износа.
Не лезут с «а можно кухню в коридор перенести».
Простой документооборот.
Низкий налог на имущество.
Часто — отсутствие коммунальных платежей или минимальные расходы.

Это самый ленивый формат владения. Даже квартирант с самым идеальным паспортом может причинить больше хлопот, чем человек, который просто паркуется на вашей бетонине.

Минусы, конечно, есть

Но мы же взрослые люди. Без ложки дёгтя не обойтись.

Нельзя прописаться. Поэтому никакой дополнительной ценности кроме парковки.
Доходность ограничена — вы не получите 20% годовых.
В некоторых ЖК машиномест больше, чем нужно — придётся конкурировать.
Иногда арендаторы ненадёжны — могут съехать, не предупредив.
Умные дома: бывают такие комплексы, где сдавать нельзя — по регламенту ТСЖ.

Так что лучше заранее выяснить правила дома, где покупаете. А то можно нарваться на «вы не имеете права сдавать», и тогда вместо прибыли — раздражение.

Как продвигать место

Вот вы купили парковку и решили сдавать. Что делать?

Повесить объявление в подъезде.
Написать в чат дома (если не запрещено).
Выставить на Авито/Циан.
Предложить агенту за 1 месяц аренды — он сам найдёт жильцов.
Создать табличку на машине: «Сдаю место, звоните».

Важно: следите за ценами на аналогичные парковки. Слишком высокая ставка отпугнёт, а слишком низкая — съест доходность.

А можно ли заработать на перепродаже

Да. Особенно если купили на этапе строительства. Парковки растут в цене вместе с квартирами. А в некоторых случаях даже быстрее — особенно если в доме физически меньше мест, чем квартир.

Классическая история: ЖК на 400 квартир, парковка на 150 машиномест. Итог — к моменту сдачи за ними охотятся. Кто успел купить на этапе котлована, продаёт с наценкой в 20–30%.

Но тут важно:

Узнать заранее, сколько будет мест на дом.
Понять, как устроен спрос (автонасыщенность района).
Не вестись на красивые рендеры — смотреть планировки.

Идея для продвинутых: мини-пул из парковок

Если у вас есть возможность — купите не одно, а три-четыре места. Даже в разных ЖК. И сдавайте. Можно даже:

Сделать таблички, стильные.
Вести Telegram-канал: «Парковки в аренду. Без агентов».
Давать скидки за долгосрочную аренду.
Делать QR-коды с инфой — модно, быстро, удобно.

Это уже маленький бизнес. Со своими особенностями, но с минимумом суеты.

Легендарные истории

Есть байки. Один предприниматель в Казани купил восемь мест в элитном ЖК. Цена — около 700 тыс. за штуку. Через год начал сдавать по 9 тыс., а потом перепродал по 1,3 миллиона. Доход — больше, чем с одной квартирой.

Или другой случай — Питер, место в бизнес-центре на Невском. Купили за 1,9 млн, сдали юристу, который работает в этом же здании. За 18 тысяч в месяц. Без ремонтов, без мозговыноса. Только бетон, только доход.

А если нет машины?

Тем более! Вы не будете путать, чьё это место. Вы не поставите туда своего друга, когда тот приедет на час. Вы просто сдаёте — и забываете.

Инвестиция в парковку — это, на самом деле, вообще не про автомобиль. Это про городской дефицит. И про то, что в больших городах места — это новая нефть. Особенно тёплые, сухие и под охраной.

Последний поворот руля

Если вы искали что-то с низким входом, простым управлением и стабильной доходностью — машиноместо вполне себе кандидат. Особенно если вы уже устали от кухни, которую надо перекладывать заново, или от арендаторов, которые третий раз теряют ключи.

Парковка — это не гламурно. Но это работает. И приносит деньги. А в мире недвижимости это уже половина успеха. Так что, если вам вдруг предложат «кусочек бетона» в хорошем доме, не морщитесь. Лучше посчитайте. Там, возможно, скрывается ваш самый тихий и приятный доход.