Недвижимость для хранения вещей (селфсториджи): бизнес на чужих коробках

Куда деть диван, если вы переехали, а новый не влезает? Где хранить лыжи летом, если в кладовке уже велосипед, а в коридоре ботинки? А если вы делаете ремонт, но мебель выбрасывать жалко? Вот на этом простом «куда деть» и построен целый сектор рынка. Причём растущий, уверенный и такой, который не страдает от курсов, вирусов и даже соседских перфораторов. Знакомьтесь: селфсторидж — арендуемые ячейки для хранения личных и не очень вещей.

Слово странное, звучит как термин из компьютерной игры. Но по сути — это просто склад, только не как в фильмах про мафию, а аккуратный, чистый, с замком, сигнализацией и понятной ценой. И всё больше людей в России к этому формату присматриваются. А самые сообразительные — уже вовсю инвестируют.

Как всё устроено

Селфсторидж — это такая коробка внутри большой коробки. То есть вы арендуете не целое помещение, а часть склада, поделённого на ячейки. Эти ячейки бывают разного размера: от шкафчика до гаража. Внутри — ничего, только воздух и стены. Вы приносите свои вещи, закрываете замок — и всё. Храните хоть год, хоть три месяца.

Некоторые склады работают по карточке: приехал, открыл шлагбаум, прошёл через охрану, открыл свою ячейку — и ушёл. Другие работают с администратором. А есть вообще полностью безлюдные, с кодовыми замками и видеонаблюдением 24/7.

Зачем людям это надо

Удивитесь, но спрос на хранение вещей огромный. И только растёт. Вот кому и зачем:

Семьи, делающие ремонт. Убрали мебель — освободили квартиру.
Люди, переезжающие. Вещи уехали раньше или остались после.
Малый бизнес. Хранят товар, архивы, запасы.
Онлайн-магазины. Недорогой и безопасный вариант хранения.
Фрилансеры с реквизитом. Фотографы, музыканты, художники.
Люди с дачами. Где хранить мотоблок зимой? Вот тут.

А ещё — хлам. Да, у нас в стране ещё жива любовь к «пусть лежит, потом пригодится». А где ему лежать, если дома шкафов не хватает?

Почему это бизнес, а не просто коробки

Потому что это стабильный доход с минимальными затратами. Как это работает:

У вас есть помещение. Лучше — в цоколе, на окраине или возле жилмассива.
Вы делите его на ячейки — гипсокартоном, металлическими перегородками, не суть.
Делаете доступ — дверь, охрана, замки.
Сдаёте. Помесячно или по году.
Люди платят, вы считаете деньги.

Это не магазин, не кафе, не торговый центр. Не нужно крутить рекламу каждый день, не надо держать продавцов и варить кофе. Главное — безопасность, удобство и предсказуемость.

Что нужно для старта

Необязательно быть миллионером. Можно начать с малого. Вот базовый список:

Помещение. Подойдёт старый гараж, подвал, цех, техэтаж.
Перегородки. Стены внутри, двери, замки.
Система контроля доступа. Камеры, сигнализация, возможно, карточки.
Освещение. Простое, но стабильное.
Договор аренды. Если помещение не ваше.
Онлайн-бронь или хотя бы простой сайт с формой.

Это всё можно сделать без бешеных вложений. Главное — найти место, где будет спрос. А он будет почти везде, где живут люди.

Варианты реализации

Селфсториджи можно развивать по-разному. Вот несколько моделей:

Микроформат

Вы владелец старого гаража или подвала. Делаете 5–6 ячеек, запускаете рекламу — и работаете как локальное хранилище. Главное — найти жильцов рядом. Недорого, компактно, но уже приносит доход.

Офисный сток

У вас офисное помещение, и половина стоит пустая. Разбиваете часть на ячейки — и сдаёте под архивы, коробки, оборудование. Часто такие склады арендуют бухгалтерии, дизайн-студии, курьеры.

Склад на окраине

Если есть большой ангар или старый завод — можно делать полноценный селфсторидж. С сотней ячеек, автоматическим доступом и охраной. Это уже бизнес-бизнес.

Долговременная аренда

Предложите ячейки тем, кто хочет платить не каждый месяц, а сразу на год — скидка, но стабильность. Часто это семьи, которые хранят «сезонку», или малый бизнес.

Сколько можно заработать

Цены на аренду — от 1500 рублей за ячейку в месяц (если совсем маленькая) до 10 000 и выше (если большая и с температурным режимом). Средняя ставка по России — около 2000–3000 за ячейку.

Представим, у вас склад на 100 ячеек, и каждая сдана по 2500 рублей. Получаем:

Доход — 250 000 рублей в месяц.
Расходы — охрана, уборка, реклама, коммуналка, налоги — примерно 50–70 тысяч.
Чистая прибыль — около 180 000 в месяц.
Окупаемость вложений — 1,5–2 года.

И при этом у вас стабильный спрос и минимум хлопот.

Где искать клиентов

Реклама — дело простое:

Авито. Всё ещё работает.
Яндекс и Google — по запросам «где хранить вещи».
Социальные сети — особенно локальные группы.
Партнёрки с дизайнерами и ремонтниками.
Сарафанное радио — если сервис хороший, расскажут.

И не забывайте: чем проще вход — тем выше лояльность. Не просите у клиента скан паспорта, как в банке. Лучше дайте ему код от двери и свободную ячейку.

Нюансы и грабли

Без них никак. Вот что может подпортить картину:

Влага. Всё должно быть сухо. Иначе — плесень, жалобы, убытки.
Мыши. Поставьте отпугиватели и проверяйте регулярно.
Кражи. Камеры, сигнализация, охрана — обязательны.
Люди, которые не платят. Иногда вещи придётся выставлять на аукцион.
Пожарка. Лучше заранее уточнить, какие требования к складам.

Но всё это решается. Главное — не запускать.

Кто уже этим занимается

В Москве — целая сетка: LockBox, Кладовкин, Mobibox и другие. В регионах — меньше, но тоже растёт. И именно в регионах сейчас золотое время: конкуренции меньше, спрос есть, формат ещё не приелся.

Вы можете начать не как крупный игрок, а как маленький локальный сервис. Поверьте, бабушка, которой нужно сохранить зимние одеяла, не поедет за 20 км на склад с логотипом. Ей нужно близко, дёшево и по-человечески.

Можно ли всё автоматизировать

Можно и нужно. Вот что стоит внедрить:

Онлайн-бронирование.
Доступ по коду или карте.
Автоматическая оплата (подписка).
Уведомления о просрочке.
Онлайн-слежение за ячейками.

Это избавляет от кучи ручной работы. Люди арендуют ячейку, платят, получают доступ — и всё. А вы получаете прибыль и не превращаетесь в управляющего ЖЭКа.

А если сдавать селфсторидж посуточно?

Так тоже можно. Например:

Для вещей на 2–3 дня между переездами.
Для курьеров, которым негде хранить товар.
Для иногородних студентов с коробками.

Посуточный формат чуть сложнее по управлению, но зато можно поднимать чек. 200 рублей в день — это 6000 в месяц. А если товар хранится 3 дня — за месяц ячейка может сменить 6 арендаторов.

Что можно сделать иначе, чтобы выделиться

Сделать мобильный селфсторидж. Ячейки в контейнере, который можно перевезти.
Оформить ячейки как «домики» — немного дизайна, и уже красиво.
Добавить климат-контроль. Особенно актуально для техники и одежды.
Придумать бонусы — бесплатные тележки, грузчики, акции на долгосрочную аренду.
Создать чат поддержки — чтобы арендатор чувствовал, что его вещи не забыты.

Люди любят заботу. Даже если хранят старый пылесос.

Напоследок — в двух словах

Селфсторидж — это не хайповый бизнес. Он не кричит, не блестит, не идёт по телеку. Но он стабилен, растёт, и на нём можно спокойно зарабатывать. Если вы хотите вложиться в недвижимость, но не строить дворцы, не бодаться с арендаторами, не бегать с актами — подумайте о складах.

Пока рынок ещё не перегрет. Пока люди только начали понимать, что шкаф можно вынести из дома и не выбрасывать на помойку. А вы — как раз тот человек, кто может им этот шкаф приютить. Надолго, безопасно и с уважением.

И пусть всё хранится по полочкам — и у них, и у вас.