Квартиры-студии как массовый инвестиционный продукт

Кто бы мог подумать лет двадцать назад, что жильё без кухни, но с раковиной рядом с кроватью, станет чуть ли не символом современного городского инвестора. А теперь вот — студия. Слово звучит почти как «лофт», но по факту это чаще всего 18–25 квадратов с диваном, микроволновкой и душем, в который входишь боком. И всё равно берут. Покупают пачками, сдают даже быстрее, чем оформляют. А почему? Потому что это — массовый инвестиционный продукт. Удивительно, но факт.

Откуда вообще взялись студии

Первый шаг к студиям был сделан, как водится, от нужды. Строить дорого, продавать тоже хочется быстро. А что если вместо большой двушки нарезать три студии? Меньше квадратов — меньше цена, больше желающих. Кому такая кроха нужна? Молодёжи, студентам, одиноким айтишникам и парочкам, которые только начинают совместный быт и ещё не готовы к шкафам «Икеа» за сорок тысяч.

А потом эту штуку заметили инвесторы. Особенно те, кто не готов вываливать 10–15 миллионов за аренду в центре, но хочет хоть что-то запустить. И тут как раз — оп! — появляется студия в Химках, Саларьево или Колпино. Маленькая, уютная, рентабельная.

Почему студии полюбили инвесторы

Во-первых, это дешево. Не в смысле убого, а в смысле: в бюджет до 5 миллионов можно найти что-то более-менее вменяемое, что можно сдавать. Во-вторых, сдаются быстро. Иногда — слишком быстро. Только объявление выложили, уже звонят, пишут, бронируют.

И наконец, доходность. В пересчёте на метр — студии приносят больше, чем двушки или трёшки. Потому что за квадрат вы платите меньше, а сдаёте почти за те же деньги. Логика простая: людям важна цена в целом, а не площадь.

Вот вам маленький список плюсов:

• Быстро окупаются.
• Не требуют гигантских вложений.
• Легче продать потом, если что.
• Не жалко, если испортят — мебель всё равно дешевая.
• Подходят под краткосрочную и долгосрочную аренду.

Если делать аккуратно, то студии — это как тёплые носки: всегда пригодятся и быстро расходятся.

Кто снимает студии

Целевая аудитория студии — она как аудитория YouTube: разнообразная, иногда странная, но постоянная. Это и студенты, и начинающие фрилансеры, и молодые пары, и командированные, и даже бабушки, которые приехали «на обследование в столицу».

У всех них один запрос: недорого, рядом с метро и чтобы не капало с потолка. Всё. Если попали в этот триптих — вы король. Можно даже не клеить обои с узором, а просто покрасить стены и положить коврик с IKEA — люди оценят.

Минусы, от которых не убежишь

Чтобы не было ощущение, что студия — это только счастье и пассивный доход, давайте честно: есть и трудности. Главное — не переоценить свои силы. Вот чего стоит остерегаться:

• Студия может затеряться среди других — конкуренция большая.
• Маленькая площадь = чувствительность к любой поломке
• Плохая звукоизоляция — соседи могут начать мстить.
• Слишком частая смена арендаторов = больше уборок и ремонта.
• Доход выше в теории, чем на практике, если квартира в неудачном месте.

А ещё бывают курьёзы: жильцы устраивают вечеринки на 20 человек, хотя ванна у вас 80х80 и места в комнате только на двух. Или ставят свою мебель поверх вашей, потому что «эта табуретка мне энергетически не подходит».

Где лучше покупать студию

Выбирать надо не сердцем, а калькулятором. Студия — это не ваш уютный уголок, а рабочая лошадка. Её задача — приносить деньги. Значит, смотрим на следующие параметры:

• До метро — не больше 10 минут.
• Желательно — новострой с нормальной управляющей компанией.
• Район не должен быть гетто или «в процессе реновации».
• Поблизости — вузы, бизнес-центры или больницы.
• Адекватная управляющая компания, если покупаете с ремонтом от застройщика.

Некоторые хитрые товарищи покупают студии в новых жилых комплексах, где ещё идёт стройка. Да, там пока ни кафе, ни парка, зато дёшево, а через год — вуаля! — сдаёте по рынку и улыбаетесь.

Как подготовить студию к аренде

В этой части всё просто, но важно. Ошибки здесь обходятся дорого, потому что в студии каждая розетка и каждая полка на вес золота. Лучше не рисковать и сделать сразу нормально.

• Кровать лучше, чем диван. Люди хотят спать, а не складываться гармошкой.
• Минимум мебели, максимум света.
• Нейтральные цвета. Не надо красных стен и леопардовых покрывал.
• Хорошая вытяжка — обязательно.
• Удобный стол. Даже если он стоит в полуметре от плиты.

А ещё: не экономьте на бойлере и стиралке. Люди в студии стирают часто. Почему — никто не знает, но факт остаётся фактом.

Студия для посуточной аренды — да или нет?

В теории — да. На практике — зависит от локации. Если вы в городе, где 10 гостиниц на весь центр, и к вам постоянно кто-то едет по делам — огонь. Если это спальный район за третьим кольцом, то не факт, что к вам будут ломиться толпы романтиков на сутки.

В посуточке студия должна быть:

• Очень чистой.
• Уютной, но не перегруженной.
• С удобным заездом и выездом.
• С красивыми фотками.

И обязательно — с вайфаем. Без интернета сейчас даже бабушки жалуются.

Подводим неитог

Инвестировать в студии — это как выращивать зелень на подоконнике: просто, быстро, и результат видно сразу. Главное — не вестись на яркие обёртки. Студия — не игрушка. Это маленький бизнес-юнит, который должен работать.

Смотрите на локацию, просчитывайте аренду, не ленитесь с ремонтом и будьте готовы общаться с самыми разными людьми. Иногда — очень разными.

И помните: даже самая крошечная студия может приносить приличные деньги, если всё сделано с умом. Или хотя бы с симпатичным ковром.