Коммерческая недвижимость для бедных: реально ли купить и сдать киоск

Когда люди слышат фразу «инвестиции в коммерческую недвижимость», в голове сразу всплывает образ делового мужчины в костюме, который щёлкает автостеклом своего Cayenne у подъезда офисного центра и подписывает договор аренды на миллион рублей. Или модного коворкинга на 200 квадратов с графикой на стенах, френч-прессом на ресепшене и шумными стартаперами в кедах.

Но сегодня речь не о таких героях. Сегодня поговорим про тех, у кого нет миллиона. Вообще. У кого 300 тысяч — уже событие. Кто не собирается покупать торговый центр, но задумался: а можно ли куда-то вложиться, кроме как в носки и тушёнку?

И вот тут на горизонте появляется он — старый добрый киоск. Тот самый ларёк, в котором ещё недавно продавали сигареты, шаверму, квас, носки, журналы, газеты и прочую полезную ерунду. Маленький, смешной, с окнами из оргстекла и запахом «жизни» внутри.

Кто-то скажет — это уже прошлый век. Но нет. Киоски живы. И в некоторых случаях — ещё как живы. Просто надо знать, где, как и зачем в них вкладываться.

Киоск — это тоже недвижимость. Почти

С юридической точки зрения — спорно. Часто киоск — это не капитальное строение, а временный объект. То есть — коробка из металла или дерева, поставленная на арендованном пятаке земли. Но иногда киоски оформлены как нежилые строения, а иногда даже как торговые павильоны со всеми бумагами.

И это важно понимать. Потому что от этого зависит всё: как купить, как сдать, как платить налоги и стоит ли вообще в это лезть.

На практике киоск — это просто маленький бизнес на ногах. Он может быть собственным или арендованным. Он может приносить прибыль, а может простаивать годами с надписью «закрыто» и одиноким стулом внутри.

Зачем вообще рассматривать киоск как инвестицию

А вы посмотрите на цены на всё остальное. Квартиру — не купить. Гараж — дорого и тоже требует вложений. Землю — бери, но строй сам. А тут — киоск.

Во-первых, цена входа минимальная. Иногда киоск можно взять за 150–300 тысяч. Иногда даже дешевле. На фоне всего остального — это смешно. Особенно если есть мечта вложиться во что-то, кроме курса биткоина.

Во-вторых, киоски реально сдаются. Особенно если:

• Стоят у проходного места.

• Привычны для района.

• Есть подключение к электричеству.

И в-третьих, спрос есть. Не у всех есть деньги на аренду магазина. А маленький ларёк — это то, с чего начинают многие мелкие торговцы. Цветы, кофе, выпечка, пресса, канцтовары, мороженое, кукуруза — спрос на киоски всё ещё жив. Не везде, не всегда, но жив.

Сколько стоит киоск и как его вообще купить

Цены, как и на всё в России, разнятся от региона к региону.

Можно найти:

• Киоск на металлическом каркасе, утеплённый, с окошком и дверью — от 150 до 300 тысяч.

• Модульный павильон, побольше, с двумя окошками и раскладным прилавком — 400–600 тысяч.

• Б/у, но в норме — от 100 тысяч. Часто с выносом и самовывозом.

Покупают их как с земли, так и отдельно. Иногда человек продаёт просто киоск — «приезжай, забирай, увози». Иногда вместе с местом — особенно если земля оформлена, и разрешение на размещение киоска получено.

А иногда — покупается бизнес с арендатором. Типа «ларёк на остановке, стоит 3 года, аренда 20 тысяч, всё честно».

Главное, на что смотреть:

• Есть ли у киоска документы. Он должен быть оформлен хотя бы как движимое имущество. В идеале — как нежилое строение.

• Кто владелец земли. Часто киоск стоит на муниципальной земле. Это значит, что его либо арендуют, либо держат с разрешения.

• Можно ли подключить электричество. Без света — только носки или газеты.

Как сдавать киоск и сколько это даёт

Вот вам простой пример. Купили киоск за 250 тысяч. Сами не стоите, не жарите пирожки. Сдаёте.

Аренда зависит от места. В среднем:

• Если в спальном районе, но проходное место — 12–20 тысяч в месяц.

• Если у метро, рынка, вокзала — может доходить до 25–30 тысяч.

• В регионах попроще — 8–10 тысяч.

Теперь посчитаем. Вложились 250, сдаёте за 15. Год — 180 тысяч. Окупаемость — чуть больше 1,5 лет. Это очень достойно. Особенно на фоне тех же квартир, которые окупаются по 10–15 лет.

Плюс — налоги небольшие. Если оформлены как физлицо, сдаёте по договору, платите НДФЛ. Или оформляетесь как самозанятый — 4–6%. И всё.

А если я вообще не бизнесмен, и про киоски знаю только из детства

Ничего страшного. Это и хорошо. У вас нет иллюзий.

Чтобы сдавать киоск, не надо быть гением. Нужно:

• Купить или арендовать землю (или убедиться, что с ней всё в порядке).

• Купить сам киоск. Новый или б/у — как по карману.

• Подать объявление о сдаче. Лучше всего работают Авито, местные Telegram-группы, сарафан.

• Заключить договор аренды. Даже если арендатор — дядя Валера.

Желательно, чтобы в киоске была вентиляция, свет, минимальное утепление. Но можно сдавать и как «голую коробку», если арендаторы свои решения ставят.

Кому вы будете сдавать, если не хотите сами продавать чебуреки

Ваши арендаторы — это мелкий бизнес. Те, кто:

• Продаёт кофе и булочки. Утренние проходящие — их хлеб.

• Цветы. Особенно перед 8 марта и сентябрём.

• Канцтовары. Возле школ — тема рабочая.

• Газеты, журналы, мелочь.

• Овощи, фрукты, яйца, мёд, фермерская еда.

• Попкорн, мороженое, сахарная вата — если место людное.

Арендаторы приходят и уходят. Но если место хорошее, то очереди из желающих обычно нетрудно собрать.

Риски: потому что без них не бывает

Ну не сказка же. Киоск — это не вечная инвестиция. Вот с чем можете столкнуться:

• Проблемы с землёй. Если земля муниципальная, и разрешение не продлили — киоск могут заставить убрать. Сносы бывают.

• Текущие арендаторы не платят. Или просто исчезают. А вы — с замком на двери.

• Вандализм. Особенно ночью. Защита нужна.

• Усталость от мороки. Потому что, если киоск стоит в другом районе, придётся иногда туда кататься.

Но риски все — контролируемые. Это не хрущёвка, которую вам зальют, и вы будете судиться 3 года. Киоск — штука мобильная.

Местоположение решает всё

Вы можете купить прекрасный, утеплённый, сверкающий киоск, но если он стоит «в ж… мира» — он вам не нужен.

А можете купить старую развалюху у прохода от метро к рынку — и она будет приносить доход годами.

Выбирайте по:

• Проходимости.

• Видимости.

• Близости к транспортным потокам.

• Отсутствию конкурентов впритык.

Иногда лучше взять что попроще, но в оживлённом месте.

Можно ли заработать больше?

Можно. Вот как:

• Купить не один, а два-три киоска. Собирать с каждого аренду — и не париться.

• Сделать из киоска «точку». Типа мини-магазина с готовой выкладкой. Сдавать дороже.

• Поставить на себя: кофейню, бургерную, шаверму. Но это уже не инвестиция, а бизнес.

Но даже на простой сдаче можно спокойно получать 10–15% годовых. Честно, стабильно, без лишней головной боли.

Что в итоге

Киоск — это не про роскошь. Это про функциональность. Это про тех, у кого нет миллиона, но есть желание что-то делать.

Порог входа — низкий. Потенциал — нормальный. Окупаемость — быстрее, чем у большинства жилых объектов. Главное — подходить к делу с головой.

И да, не слушайте тех, кто смеётся: «Да кому нужны эти киоски?» Пусть дальше верят в крипту. А вы — собирайте аренду с бочки, в которой варят кофе по 150 рублей. И живите себе спокойно.

Потому что коммерческая недвижимость для бедных — это не миф. Это киоск. Реальный, стоящий, приносящий доход. Только об этом в модных блогах почему-то не пишут. А зря.