Кладовки, паркинги и ячейки — новая арендная ниша?

Если вы думали, что в мире недвижимости остались только квартиры, дома и коммерческие помещения, то у меня для вас новости. Потому что есть один странный, немного недооценённый и очень компактный сегмент рынка, который внезапно начал набирать обороты. Да, речь про места, где никто не живёт. Где никто не варит борщ, не ставит диван и не делает ремонт. Зато где можно припарковаться, спрятать лыжи, оставить старую микроволновку или организовать бизнес на тысячу рублей в день. И всё это — без больших вложений, ипотек и огромных ремонтов.

Знакомьтесь: мини-недвижимость. Она же — кладовки, паркинги и всякие ячейки в подземных бункерах жилых комплексов. Её раньше особо никто не считал. Ну стоит себе машиноместо, ну висит табличка «аренда бокса», ну какие-то странные секции в подвале. А теперь — внимание. Потому что спрос на всё это есть. И если подойти с умом — можно выжать доход, который не уступает сдаче квартиры. А иногда — даже выгоднее. С меньшими вложениями и нервами.

Почему это вообще стало работать

Потому что у людей стало больше вещей. А квартиры, как назло, меньше. И что бы ни говорили про минимализм, реальность такова: у большинства горожан есть велосипед, ёлка, пять чемоданов, лыжи, коробка с «потом переберу» и ещё одна коробка с «вдруг пригодится». Всё это надо где-то хранить. А если ты живёшь в студии 23 квадрата — то единственный вариант, куда можно сунуть коробку, — это на голову.

Отсюда и спрос. Люди начали искать, где бы пристроить добро. И тут появляются вы — владелец кладовки, секции или даже просто машиноместа. И предлагаете решение проблемы. И не задаром, конечно. Потому что добро других людей — это теперь ваш бизнес.

Паркинги: не просто «поставить машину»

Начнём с самого очевидного — машиноместа. Казалось бы, ну что тут такого. Купил место, сдаёшь, получаешь по 5–10 тысяч в месяц. Но на самом деле, всё интереснее.

Во-первых, мест не хватает. Особенно в новых ЖК. У застройщика парковка подземная — на 30% от числа квартир. А машин — у всех. Результат? Жильцы паркуются на газонах, на тротуарах, на головах друг у друга. И готовы платить, чтобы оставить машину в тепле, безопасности и под крышей.

Во-вторых, сезонность. Зимой спрос растёт. Люди не хотят чистить машину от снега. Готовы платить больше.

В-третьих, вложения минимальные. Покупка — да, но потом ни ремонта, ни мебели, ни коммуникаций. Никакой аренды коммуналки. Всё просто: сдал, забыл.

И главное — цена входа. Паркинг в среднем стоит дешевле квартиры. А аренда — может быть вполне сравнима с однушкой на окраине. Да, тут не будет взрывной доходности. Но и головной боли — в разы меньше.

Кладовки: вещи + стены = стабильный доход

Теперь про кладовки. Или как их любят называть в коммерческом тоне — «локеры», «складские боксы», «cell storage». Суть проста: отдельное помещение, чаще в подвале жилого комплекса, куда можно закинуть всё, что не помещается в квартиру.

Многие новые ЖК уже продают такие штуки вместе с квартирами. Типа, хотите — берите. Не хотите — оставим себе. А потом сдают. Или продают отдельно.

И тут начинается бизнес.

Вы покупаете кладовку, допустим, за 250–400 тысяч. Размером 4–6 квадратов. И сдаёте её за 2–5 тысяч в месяц. Зависит от локации, состояния, доступа, вентиляции.

Казалось бы, немного. Но посчитайте. 3 тысячи в месяц — это 36 в год. Купили за 300 — через 8 лет отбилось. А потом — чистая прибыль.

А если у вас несколько? А если поставить туда стеллажи, освещение, защёлку, сделать красивую табличку и подать объявление, как будто это не склад, а «персональное пространство для хранения»? Люди ведутся. Потому что им надо, а выбора — немного.

Бонус: ни один жилец не жалуется, что у вас в кладовке не тот линолеум.

Мини-ячейки: на шаг дальше

Если хочется играть по-крупному, можно пойти ещё дальше. Есть целые комплексы self-storage — складов, разбитых на ячейки по 1–3 квадрата. Сдаётся на сутки, месяц, год. Используется для хранения сезонных вещей, архивов, оборудования, переездов.

И вот тут уже можно арендовать целый подвал, поделить перегородками и начать бизнес. Нужно вложиться — да. Но окупаемость выше, чем с квартирами.

Сдавать можно по-разному. Через онлайн, с ключами, с доступом 24/7, с охраной, без. Главное — понять, где находится спрос. И правильно оформить.

Кому всё это вообще нужно

Спрос на такие объекты стабильный и даже растущий.

Снимают:

• Люди, у которых в квартире нет места. Особенно в студиях и новостройках.

• Арендаторы, которые живут временно и не хотят таскать всё с собой.

• Малый бизнес. Продавцы с маркетплейсов, которые хранят товар.

• Хэндмейдеры. Ткани, инструменты, коробки — всё это надо куда-то ставить.

• Велосипедисты, лыжники, дачники — у них сезонный спортинвентарь, который дома мешает.

• Те, кто на время переезжает или делает ремонт.

То есть аудитория — не выдуманная. Она есть. Она готова платить. Вопрос только в том, насколько удобно вы организуете.

Плюсы этого рынка, о которых редко говорят

Маленький вход. Можно начать с 300–500 тысяч, а не с 6 миллионов, как при покупке квартиры.

Мало износа. Люди хранят, а не живут. Не льют воду. Не красят стены. Не жарят рыбу.

Нет необходимости делать дизайнерский ремонт. Достаточно, чтобы было сухо, чисто, закрывалось.

Стабильность. Люди редко меняют кладовки. Сняли — и платят по полгода, по году, лишь бы не таскать вещи туда-сюда.

Никаких проблем с соседями. Потому что вы сдаёте не жилую площадь.

Минусы тоже есть

Первый — ликвидность. Квартиру можно быстро продать. Кладовку — не всегда. Паркинг — тоже, особенно если ЖК без дефицита мест.

Второй — не во всех районах работает. Если район старый, хрущёвки кругом, люди привыкли хранить на балконе или в гараже. Спрос — слабый. А вот в новых ЖК — отлично.

Третий — безопасность. Надо обеспечить доступ, охрану, камеры. Потому что у людей не просто швабры, а, например, инструменты за 100 тысяч.

Четвёртый — оформление. Некоторые кладовки не оформляются как отдельный объект. Проверяйте документы.

Как всё это монетизировать

Если вы физлицо — можно сдавать по договору хранения или аренды. Лучше оформлять. Лучше брать залог. Лучше страховать, если есть возможность.

Если масштабируетесь — можно открыть ИП, взять в аренду подвал, сделать ремонт, расставить секции и сдавать как self-storage.

А можно просто купить 3–4 машиноместа в разных ЖК, сдавать в долгосрок и забыть.

Есть даже схема, когда вы берёте кладовку в аренду, а сдаёте дальше по субаренде. Только аккуратно, чтобы без нарушений договора.

Подходит ли это начинающему инвестору

Да, и даже очень. Потому что это идеальный способ попробовать себя в недвижимости без гигантских вложений.

Вы не рискуете миллионами. Вы не связываетесь с квартирантами. Вы не получаете телефонные звонки «труба потекла». А доход — стабильный. И если всё сделать с умом — получится вполне приличная доходность.

А потом, когда почувствуете уверенность — можно переходить к большему. Или наоборот — остаться в нише, где меньше суеты, но деньги идут.

Финал без бантиков

Кладовки, паркинги, ячейки — это не хайповая тема. Про неё не рассказывают тиктокеры и не пишут книги. Но именно в таких нишах часто и прячется настоящая доходность. Без рекламы. Без толпы. Без лишнего пафоса.

Так что если вы хотите начать с малого, не боитесь разобраться в деталях и готовы искать нестандартные пути — присмотритесь. Потому что в мире, где каждый второй покупает студию под сдачу, именно «кладовка» может оказаться вашей тихой, но прибыльной победой.