Кладовки как инвестиционный продукт: бизнес на квадратных метрах, в которых никто не живёт

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, все сразу представляют себе что-то большое, красивое и желательно с окнами. Квартиры, апартаменты, коммерческие площади, дачи с винтовыми лестницами и видом на реку. Но никто не думает о кладовках. Да-да, о тех самых, куда задвигают ёлку в январе, велосипед в ноябре, и коробки с «важными документами», которые никто не открывал с 2011 года. А зря. Потому что кладовка — это не просто помещение под барахло. Это стабильный, компактный и довольно недооценённый способ вложить деньги.

Если вы устали от арендаторов, которые забывают платить, соседа с перфоратором, перепланировок и сантехнических драм — добро пожаловать в мир недвижимости, в которой никто не живёт. Но за неё платят.

Почему вообще кто-то платит за кладовку

Потому что квартиры становятся всё меньше, а вещей — всё больше. Минимализм — это красиво в Инстаграме, но не в жизни. На практике у людей есть сезонная одежда, колёса, лыжи, банки, запасы бумаги и чемоданы. А в «евродвушке» площадью 36 метров не то что шкаф не влезает — воздуху тесно.

Вот и начинается: где хранить? Балкон занят, шкафы трещат, арендовать склад — дорого и неудобно. А тут появляется вы — человек, у которого есть кладовка. Чистая, сухая, с дверью. Всё, вы — спаситель городского жителя с переизбытком коробок.

И это не шутка. В некоторых домах аренда кладовки — это уже часть быта. Люди готовы платить за 3–5 м², чтобы дышать в собственной квартире. А в новостройках кладовки вообще начинают продавать как отдельный актив, почти с пафосом. Почти.

Где вообще бывают эти пресловутые кладовки

Если вы думаете, что кладовка — это всегда полутёмное помещение между мусоропроводом и бойлерной, вы ошибаетесь. Кладовки, как и люди, бывают разные.

Подземные кладовые. Обычно находятся на -1 или -2 этажах новостроек. Удобно, чисто, с вентиляцией.
Наземные боксы. Иногда это отдельно стоящие помещения или специально построенные мини-склады.
Цокольные этажи и бывшие техпомещения. Их тоже переоборудуют под хранения, если позволяет планировка.
Модульные ячейки в self-storage центрах. Там вообще почти хайтек: карточка, видеонаблюдение, круглосуточный доступ.

Но самое интересное — это кладовки в жилых домах. Потому что вы покупаете или арендуете маленькую площадь в шаговой доступности от жильцов. А это значит — постоянный спрос, потому что никому не хочется тащить санки через весь район.

Сколько стоит войти в этот рынок

Вот тут начинается магия. Потому что порог входа в «кладовочный» бизнес значительно ниже, чем в любые другие форматы недвижимости.

Цена одной кладовки в новостройке — от 150 до 500 тысяч рублей. Зависит от города, дома и площади.
Если вы арендуете помещение и делаете там бокс-секцию — инвестиции от 10 тысяч рублей за квадрат. С учётом ремонта и перегородок.
Аренда такой кладовки — от 2 до 8 тысяч рублей в месяц. Да, кажется мало. Но если их 10, 20, 30…

Окупаемость? Бывает от 5 до 7 лет, а иногда и быстрее, если правильно выбрать место. Доходность — 10–15% годовых при стабильной загрузке. А она, поверьте, стабильно высокая. Потому что вещи есть у всех. И никуда они не денутся.

Кто ваши арендаторы

Это не только бабушки с банками и не только папы с велосипедом.

Семьи с детьми — особенно если квартира маленькая и коляску ставить негде.
Молодые пары — хранят спортинвентарь, мебель, сезонные вещи.
Бизнесы — иногда нужно хранить товар, коробки, упаковку. Маленький бокс — идеальное решение.
Владельцы хобби — кто-то делает свечи, кто-то держит набор удочек, кто-то выращивает что-то странное, но законное.

И да, бывают забавные случаи: человек арендует кладовку, чтобы поставить туда барабанную установку. Не для игры, а чтобы дома не мешала. Или кто-то держит там коллекцию винила. Потому что дома некуда.

Как управлять этим всем, чтобы не выгореть

Хорошая новость: здесь почти нет текучки. Арендаторы кладовок не съезжают каждую неделю. Они заехали, задвинули коробки и забыли. Деньги приходят — арендаторы вспоминают о вас только раз в год.

Чтобы всё работало как часы:

Делайте договор. Даже если вы сдаёте 4 метра, бумажка — это ваша защита.
Попросите залог. Чтобы потом не ловить должников с криками «а я думал, вы забыли».
Проверьте пожарную безопасность. Серьёзно. Лучше сразу потратиться, чем потом объясняться.
Установите нормальный замок. Люди не хотят, чтобы к их вещам ходили «гости».
Если площадь большая — установите камеры и контроль доступа. Это повышает доверие.

И ещё — подписывайте сдачу вещей. Иногда люди забывают, что у них внутри. А потом говорят: «У меня там стояла лодка, где она?» Хотя никакой лодки и близко не было.

Какие форматы работают лучше всего

Один и тот же подход не везде работает одинаково. Поэтому важно выбрать модель, которая подходит под конкретную ситуацию.

Сдача в аренду — самый простой и популярный способ. Вы получаете ежемесячный доход без заморочек.
Продажа с арендаторами — вы собираете пул боксов, сдаёте их и потом продаёте как готовый бизнес.
Продажа поштучно — выкупаете кладовки в новостройке и перепродаёте дороже. Кто-то успевает сделать на этом до 50% наценки за год.
Модульные боксы — вы арендуете или покупаете большое помещение и делите его на секции. Идея отличная, особенно если район плотный.

Ну и, конечно, вариант с self-storage на базе — требует больше вложений, но и даёт перспективу масштабирования. Главное — не пытаться угнаться за премиальным сегментом. Люди платят за удобство, не за люстру.

Где лучше всего работает

Логика простая — там, где мало места и много людей. То есть:

Новые жилые кварталы. Кладовки раскупают сразу, как горячие пирожки. Если нет — арендуют.
Центр города. Особенно старый фонд, где ни подвалов, ни балконов, ни лоджий.
Спальники. Там народ практичный: зачем платить за двухкомнатную, если можно докупить 3 метра?
Офисные районы. Компании хранят документацию, запас продукции, сезонный мерч.

А вот где не работает: деревня с избытком сараев, дачные товарищества, заводские промзоны с доступом только через шлагбаум и грязь по колено. Там людям проще построить свой склад.

Как начать, если хочется попробовать, но страшновато

Страх — нормально. Вы не один. Просто начните с малого. Не обязательно сразу покупать целый этаж кладовок. Попробуйте так:

Найдите помещение на 20–30 м², разделите его на 3–5 секций, сдайте в аренду.
Посчитайте доход, расходы, занятость.
Поговорите с жильцами в доме: хотят ли они отдельные кладовки?
Выставите объявление. Посмотрите, как быстро звонят.

Если работает — масштабируйтесь. Если нет — с минимальными потерями выйдете. Это не гостиница на 20 номеров, не кофейня, где надо бегать с бариста и молоком.

Подводные камни, о которых никто не говорит

Вот где бывает больно, если заранее не подумать:

Люди хранят странные вещи. Лучше сразу прописать, что нельзя — оружие, живность, наркотики и то, что пахнет.
Иногда арендаторы забывают платить. Просто забывают. Не потому что вредные. Сделайте напоминание.
Бывает вандализм, особенно если доступ общий. Поэтому лучше видеокамеры и контроль.
Кто-то решает ночевать в кладовке. Да-да, были случаи. Поставьте табличку, что это не гостиница.

И ещё момент — налоговая. Если вы сдаёте регулярно и в больших объёмах, рано или поздно заинтересуются. Лучше всё делать по уму, с договором и декларацией. Или хотя бы с ИП.

Это точно не для всех, но…

Кладовки — это не инвестиции для тех, кто хочет золотых гор. Это для тех, кто любит стабильность, компактность и минимальные хлопоты. Это для тех, кто не хочет возиться с квартирантами, но хочет регулярный доход.

Да, это не гламурно. Да, вы не будете показывать фото на фоне склада с коробками. Но ваш счёт в банке будет чувствовать себя вполне уверенно.

И если вы всерьёз задумываетесь о том, куда вложить деньги без лишней драмы — может, стоит начать с кладовки. Или хотя бы с двух. А там, глядишь, и бизнес вырастет. Прямо из коробки.