Как зарабатывать на перепродаже квартир по переуступке

Переуступка звучит как юридический термин, который вызывают в суде, если вы задолжали за газ. На деле же — это один из самых живых и гибких инструментов на рынке новостроек, где можно заработать, не дожидаясь, пока дом достроят и вас пустят туда с тапочками. Переуступка — это когда вы покупаете квартиру у застройщика, но не ждёте ключей, а просто продаёте своё право на неё другому человеку. Бывает, даже с наценкой.

Выглядит, казалось бы, мутно, но на практике — всё легально и вполне доступно обычному человеку. Главное — понимать механику.

Что вообще такое переуступка

Допустим, вы купили квартиру в строящемся доме. Дом ещё строится, ключей у вас нет, но вы уже заключили договор долевого участия (ДДУ). Ваша фамилия значится в списке дольщиков. И тут вы понимаете, что вам эта квартира больше не нужна (или нужна, но деньги сейчас нужнее).

Вот тут и появляется переуступка. Вы находите другого человека, который хочет купить квартиру, и уступаете ему свои права по договору — то есть он становится новым дольщиком, а вы получаете назад свои деньги (а иногда и сверху).

Такое право прописано в Гражданском кодексе. Процесс официально называется «уступка права требования».

Почему на этом вообще можно заработать

Потому что квартиры на стадии котлована стоят дешевле. Застройщики любят заманивать первых дольщиков низкими ценами, чтобы быстрее набрать стартовое финансирование. А ближе к сдаче дома цена может вырасти на 15–30%, а то и больше. Это и есть ваш потенциальный доход.

Но не всё так просто — надо правильно выбрать проект, зайти в него вовремя и удачно выйти.

Как это выглядит на практике

Вот классический сценарий. Вы мониторите рынок, находите застройщика, который только-только выкопал котлован. Покупаете у него студию за 4,5 миллиона. Через полтора года, когда дом почти достроен, выставляете эту квартиру на переуступку за 5,3 миллиона. Покупатель нашёлся — вы подписали договор, переуступили права, и вот у вас в кармане почти 800 тысяч прибыли (минус налоги и расходы, но всё равно солидно).

Конечно, бывает и по-другому. Иногда можно влететь. И чтобы этого не произошло, нужен план.

С чего начать новичку

Переуступка — штука несложная, но подходить к ней с наскока не стоит. Вот несколько шагов, с которых стоит начать:

Изучите рынок вашего города. Посмотрите, какие новостройки растут в цене.
Поговорите с агентами, которые работают с новостройками. Некоторые из них специализируются на переуступках.
Поищите переуступки на «Циане», «Авито», в чатах и на форумах. Это даст вам представление о реальных ценах.
Ознакомьтесь с налоговой частью — если заработаете больше миллиона, придётся платить налог с разницы.

А дальше — начинаем действовать.

Как выбрать новостройку под переуступку

Самое важное — не купить то, что потом невозможно будет перепродать. Поэтому обращайте внимание:

На стадию строительства. Лучше всего заходить на котловане или в начале работ.
На застройщика. У него должно быть имя, история, сданные дома.
На расположение. Квартал, где строят метро, парк или школу — всегда более ликвиден.
На конкуренцию. Если в районе десять одинаковых ЖК, цену особо не поднимешь.
На планировки. Студии, однушки и евро-двушки продаются быстрее, чем странные трёшки с тремя балконами и кухней без окна.

Где искать покупателей на переуступку

Вы купили квартиру. Прошёл год. Цены выросли. Теперь надо найти того самого, кто захочет у вас её выкупить. Способов — масса:

Разместить объявление на всех крупных площадках.
Обратиться к риелторам — за комиссию они приведут покупателя.
Написать в чаты дольщиков — иногда соседи приводят родственников.
Прийти в отдел продаж застройщика — у некоторых есть опция помощи в переуступке.

Важно понимать, что такие квартиры не всегда котируются как «новые». Поэтому выгодно подчеркнуть, что вы — первый покупатель, дом ещё не сдан, а цена — ниже, чем у застройщика (или хотя бы не выше).

Какие есть риски

Их несколько. Не скажем, что критические, но знать стоит.

Застройщик может не согласовать переуступку. Да-да, по закону он должен быть в курсе и дать добро.
Если покупатель берёт ипотеку, банк может затянуть сделку или вовсе отказаться.
Налог. Если вы получили прибыль — с неё нужно платить.
Внезапный обвал рынка. Никто не отменял кризисы и санкции.

Чтобы минимизировать риски, всегда консультируйтесь с юристами и проверяйте все документы.

Какие квартиры лучше подходят под переуступку

Из опыта, вот какие варианты разлетаются быстрее:

Компактные студии и однушки.
Квартиры в домах комфорт-класса.
Жильё рядом с метро или важной инфраструктурой.
Объекты в районах с хорошим потенциалом роста.

А вот огромные квартиры, нестандартные планировки или сомнительные районы — продаются дольше и с меньшей выгодой.

Как оформить сделку

Технически всё просто:

Подготавливается договор переуступки.
Подписывается сторонами и согласуется с застройщиком.
Передаётся в Росреестр для регистрации.
Деньги передаются по договорённости (через ячейку, аккредитив или напрямую).

Желательно всё оформлять через нотариуса или опытного юриста. Особенно если сумма сделки крупная.

Платить ли налоги с дохода

Если вы продали квартиру и заработали на этом — да, платите. Доход облагается по ставке 13%. Но есть нюансы:

Если квартира была у вас более трёх лет, налог не платится.
Можно использовать вычет до 1 млн рублей.
Если у вас это систематически — налоговая может признать деятельность предпринимательской.

Так что, если планируете заниматься этим регулярно, лучше оформите ИП и работайте спокойно.

Кому всё это подойдёт

Переуступка — не магия и не лотерея. Это подходящий вариант для:

Тех, у кого есть свободные деньги на год-два.
Людей, готовых изучать рынок и действовать быстро.
Осторожных инвесторов, которые не гонятся за сверхприбылью.
Тех, кто не боится бумажек и юридических формальностей.

Если вы терпеливы, внимательны и не верите обещаниям в духе «удвою вложения за три месяца» — это может быть вашим вариантом.

Заключим не по-официальному

Всё это похоже на игру, где выигрывает тот, кто покупает первым и продаёт до того, как все поняли, что происходит. Немного интуиции, немного расчёта, капля удачи и здравый смысл — и вот вы уже не просто дольщик, а человек, который на чужих квадратных метрах делает вполне реальные рубли.

Вы не просто покупаете квартиру, вы покупаете время и ситуацию. А это, согласитесь, уже уровень повыше.

Так что, если у вас руки чешутся попробовать — попробуйте. Только не забудьте сначала сделать расчёты, а потом уже мечтать о доходе. Потому что даже переуступка любит дисциплину. А вы — люди серьёзные, не правда ли?