Как сдавать недвижимость в городе, где вы не живёте

Ситуация знакомая: купили квартиру в одном городе, а живёте в другом. Или унаследовали от бабушки однушку в провинции, а сами работаете в мегаполисе. Или вложились по акции в новострой на старте, потому что «дешево — значит выгодно», а теперь вот, сдавать надо. А вы в другом конце страны, и кататься туда, чтобы отдать ключи и посчитать табуретки, — не варик.

И вот вы сидите такой, смотрите на свой актив — вроде бы денежный, вроде бы полезный, но непонятно, с какой стороны к нему подступиться. Как сдавать, если вы не на месте? Как довериться людям, которых не знаете? Как не превратиться в «арендодателя с перепиской» и при этом не схлопотать проблем?

Давайте разложим по полочкам. Без умных слов, с примерами, иногда с юмором, а иногда с ноткой житейской мудрости.

Почему вообще люди лезут в такую схему

Ну потому что жизнь. Кому-то повезло — есть лишняя квартира, которую можно сдавать. Кому-то предложили вкусный инвестиционный объект — ну как отказаться. А кто-то целенаправленно покупает недвижимость в других городах — потому что там дешевле, доходность выше или родственники неподалёку.

Логика понятна: живу в Москве, квартира в Казани. В Казани квадрат стоит как в Москве туалет, зато сдать можно стабильно. Или живу в Питере, а на родине, в Туле, осталась квартира — пусть работает, приносит доход, чего добру простаивать.

На бумаге всё круто. На деле — начинаются танцы с бубном.

С чего вообще начать, чтобы потом не жалеть

Первое, что надо уяснить: вы не рядом. Это значит, что всё должно быть максимально удобно, просто и с дистанцией. Иначе вы сорвётесь на поезд в воскресенье, потому что «квартирант сломал кран и не знает, где перекрывается вода».

Поэтому сразу на берегу решаете:

• Кто будет вашим человеком на месте.

• Как вы будете искать арендаторов.

• Кто будет следить за состоянием жилья.

• Что делать, если арендаторы перестанут платить или исчезнут.

Можно, конечно, действовать по наитию, но потом вы окажетесь с телефоном в руке в два часа ночи, слушая: «А у нас тут отопление булькает, что делать?»

Можно ли сдавать квартиру удалённо вообще без помощи

Можно. Но вы должны быть либо суперорганизованным человеком, либо мазохистом.

Удалённая сдача без поддержки на месте — это примерно как управлять рестораном через СМС. Что-то можно, но постоянно будет казаться, что в зале бардак, а на кухне пожар.

Вот что вам точно понадобится:

• Нормальный интернет.

• Сканы всех документов.

• Электронная подпись (если хотите дистанционно оформлять договоры).

• Спокойствие дзен-буддиста.

Но! Всё равно лучше иметь на месте кого-то. Родственника, друга, знакомого соседа, агента. Без физического присутствия на объекте — это будет не аренда, а квест с неизвестным концом.

Кого можно привлечь в помощь и сколько это стоит

Самый очевидный путь — агент. Недвижимостью занимается, людей водит, объявления размещает, ключи отдаёт, звонки принимает. Это удобно. Но стоит денег. Чаще всего — разовая комиссия за поиск арендатора, иногда 50%, иногда месяц аренды.

Иногда агенты предлагают ведение объекта — за ежемесячную плату. Тут уже не только заселение, но и мелкий ремонт, контроль платежей, выселение нерадивых и всё такое. Вы сидите в своём городе, попиваете чай, а всё работает. Красота? Ну да, если нашли нормального человека, а не случайного Петю с Авито, который сегодня агент, а завтра в ремонте мебели.

Некоторые нанимают:

• Соседку-божью коровку. Она и цветы польёт, и ключи отдаст, и за порядком проследит. Главное — найти адекватную соседку.

• Родственников. Тут тоже как повезёт. Кто-то поможет от души, а кто-то три месяца будет «забывать» сфоткать счётчик.

• Управляющую компанию или консьержа (если дом бизнес-класса). Они не дешёвые, но надёжные.

Главное — чтобы человек был заинтересован. Деньги, шоколадки, благодарность — найдите способ сказать «спасибо» за помощь.

Как искать арендаторов, не живя в этом городе

Это весело. Особенно если вы никогда этого не делали.

Путь стандартный: Авито, Циан, соцсети, местные чаты. Но есть нюанс — вы не можете сами показывать квартиру. Значит, кто-то должен делать это за вас. Или вы размещаете объявление и пишете: «Показ — по договорённости, квартира свободна, звоните такому-то». Или передаёте всё агенту.

Важно:

• Сделайте нормальные фото. Если вы сфоткали унитаз под углом с низу — вас не поймут.

• Честно пишите, что вы собственник, но находитесь в другом городе.

• Не забывайте: люди боятся аферистов. Особенно если вы говорите: «Переведите залог, а ключи получите у дяди Вани».

Лучше всего работает видеоосмотр. Прям созвон по видео. Включили — показали, рассказали. Люди уважают такой подход. И меньше шансов нарваться на недоверие.

А как же договор? Как его подписывать удалённо

Тут два пути. Первый — простой: подписываете договор заранее, сканируете, отправляете. Арендатор распечатывает, подписывает, сканирует вам обратно. Да, это не идеально, но работает.

Второй путь — электронная подпись. Делаете ЭЦП, подписываете всё через онлайн-сервис. Это уже почти как бизнес по-взрослому. Удобно, безопасно, легально.

И не забудьте: в договоре надо сразу прописать, кто и как решает бытовые вопросы, кто отвечает за ремонт, как передаются показания счётчиков, и что делать, если сосед сверху начнёт затоплять. Лучше один раз прописать, чем потом выяснять на ходу.

Как следить за порядком, если вы не рядом

Вот тут начинается тонкая игра. Люди разные. Кто-то платит чётко и сам чинит ручку на двери. А кто-то через месяц превращает квартиру в филиал общежития, с бардаком и ночными концертами.

Что можно сделать:

• Установить камеру на вход. Не внутри квартиры, конечно, а на дверь. Это вполне легально. И хотя бы видно, кто приходит и уходит.

• Попросить человека на месте раз в месяц заглядывать. Просто проверить состояние, спросить — всё ли нормально.

• Пропишите в договоре обязательный доступ для осмотра раз в три месяца.

• Включайте голову и разговаривайте с людьми. Арендаторы — тоже люди. Если контакт нормальный, проблем будет меньше.

Есть ещё вариант — брать жильцов по рекомендации. Но для этого нужно быть в теме. Или обращаться к проверенным агентствам, которые проводят проверку арендаторов. Но это уже уровень продвинутый, как в кино, где всех проверяют через базу МВД.

Что делать, если жильцы вдруг испарились, а вы за 1000 км

Сценарий неприятный, но возможный. Перестали платить, не берут трубку, соседи жалуются на запах и свет в три часа ночи. А вы — в другом городе.

Что делать:

• Если есть местный помощник — он идёт, стучит, проверяет.

• Если никого нет — звоните участковому. Да, это не так просто, но можно.

• Или нанимаете юриста на месте, подаёте заявление в суд, расторгаете договор, выселяете через суд.

Звучит страшно, но это рабочая схема. Главное — документы в порядке, договор подписан, жильцы не просто «по доброте заселены». Тогда у вас есть права.

А вообще — профилактика важнее. Если вы общаетесь, решаете вопросы, держите контакт, такого может и не случиться.

Налоги, счета, коммуналка — кто этим будет заниматься

Да, кто-то же должен платить за воду, свет, интернет, домофон и вывоз мусора.

Можно так:

• Всё оформляете на арендатора, и он платит сам. Вы получаете только деньги за аренду.

• Или он переводит вам фиксированную сумму, а вы уже платите всё сами онлайн.

Оба способа работают. Главное — не забывайте следить, чтобы никто не накапливал долги. Потом не выбьете, особенно если жильцы уже съехали и номер сменили.

С налогами тоже всё просто. Хотите — платите сами. Хотите — оформите патент, арендуйте по-честному. Но если работаете неофициально — будьте готовы к тому, что однажды могут спросить: «А кто это живёт, а вы налогов не платите?»

А что, если квартира простаивает

Это тоже реальность. Особенно если не сезон, город маленький, или вы поставили цену как в центре Парижа. Иногда квартира просто стоит. Месяц. Два. Три.

Что делать:

• Понизить цену.

• Обновить объявление.

• Улучшить фото и описание.

• Провести лёгкий ремонт, чтобы выглядело уютнее.

А главное — не думать, что она будет сдаваться сама. Даже удалённо, но этим надо заниматься. Хоть понемногу. Хоть через кого-то.

В сухом остатке

Удалённая сдача — это как дальний брак. Можно, если доверие есть. И если система настроена. Главное — не лениться, не пускать на самотёк и не думать, что всё решится само.

Поставьте всё на рельсы: агент или помощник, чёткий договор, каналы связи, контроль платежей. Тогда вы реально можете сдавать и не бегать по судам и вокзалам.

А если всё сделано на тяп-ляп — не удивляйтесь, что однажды позвонят соседи и скажут: «Тут ваши жильцы устроили вечеринку, приехал ОМОН».

Так что продумайте всё. Удалённая аренда — это не сказка. Но и не кошмар. Это просто другой уровень. Сервисный. Где вы не «хозяин с ключами», а управляющий своими активами. Даже если они за тысячу километров.