Как купить недвижимость на торгах и не пожалеть через неделю

Покупка квартиры — дело вроде как серьёзное, но всё равно многие относятся к нему, как к покупке куртки в интернет-магазине: по фото — норм, по цене — дешево, на эмоциях — «беру!» А потом приходит реальность: молния не работает, запах странный, и вообще не то, что в описании. Вот примерно так же бывает, когда вы лезете в торги по недвижимости и думаете, что нашли свою золотую жилу. Только вместо запаха — соседи, вместо молнии — отсутствие света, а вместо куртки — недвижимость, которую вы не можете даже посмотреть без фонаря, бензина и пары психологов.

Тем не менее, торги — это не дичь и не авантюра для безумцев. Это реальный способ купить квартиру, дом, коммерческое помещение или даже завод по цене ниже рынка. Причем не в стиле «скидка по акции», а в духе «забирай, только унеси». Вопрос не в том, выгодно ли. Вопрос в том, как сделать так, чтобы выгода не обернулась бесконечной головной болью уже в первый понедельник после сделки.

Если вы хотя бы раз открывали площадку с торгами, то знаете это чувство: вроде бы всё понятно, но потом — бац! — электронная подпись, задаток, сроки подачи, пять видов торгов, пятьдесят вкладок, и вы уже не понимаете, вы покупаете квартиру или попали на спецкурс в Школу Волшебства имени бюрократа первого разряда.

Давайте разберёмся — что это вообще за зверь такой, эти торги, как на них покупать и при этом не оказаться владельцем квартиры с пятью соседями и без входа.

Какие вообще бывают торги и чем они отличаются от обычной покупки

Торги — это способ продать имущество, как правило, через аукцион. Их проводят государственные структуры, банки, конкурсные управляющие и прочие персонажи, которым нужно избавиться от собственности быстро и без особой эмоциональной привязанности.

Если грубо, есть несколько основных типов:

• Торги по банкротству. Чаще всего — самое вкусное. Продаются квартиры, дома, земельные участки, потому что человек или компания обанкротились. Цена — часто ниже рынка. Но есть нюансы. И их — миллиард.

• Торги от ФССП. Это те, что продаются судебными приставами. Арестованное, конфискованное, описанное — но тоже бывает интересно.

• Имущество муниципалитетов и госкорпораций. Бывшие ведомственные квартиры, базы отдыха, непонятные сараи с прописанными тремя людьми и один гараж с трубой. Редко интересно, но иногда — прямо конфетка.

• Коммерческие торги. Продаются юрлица или банки, у которых скопилось слишком много проблемных активов. Здесь может быть уже всё: от квартиры до ТРЦ в Челябинске.

Каждый тип — это свой квест. И чтобы его пройти, надо понимать не только что ты покупаешь, но и КАК. Потому что в торгах самый страшный враг — не цена. А неожиданность.

С чего всё начинается

Вы заходите на площадку. Их сейчас не одна и не две — от «Фабрикант» до «РТС-тендер», от «Сбер-А» до «ЭТП ГПБ». Ищете лот. Видите: квартира, 40 метров, цена — 1,9 миллиона. А в этом районе — 2,7. Вытираете пот со лба, открываете описание — и всё, глаза разбежались.

Какие-то номера торгов, даты, задатки, ЭЦП, протоколы, порядок участия, сроки аккредитации. Паника. Закрываете. Потом снова заходите. И так 20 раз.

На самом деле, схема простая. Чтобы участвовать:

• Нужно зарегистрироваться на площадке.

• Получить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Без неё вы не пройдёте дальше первого окна.

• Пройти аккредитацию. Это не сложно, но если не сделаете — не пустят.

• Внести задаток. Обычно 5–10% от цены. Если не выиграете — вернут.

• Подать заявку. Там несколько форм, прикрепить документы, подписать. Без паники, всё реально.

• Участвовать в аукционе. Он может быть открытый, закрытый, по шагам, по снижению. Это уже другой разговор.

Главное — делать всё заранее. Потому что если вы решите «в последний день подать», а у вас не пройдёт платёж по задатку — досвидания.

Почему торги — это не просто «купить дешевле»

Потому что торги — это не про людей, это про процесс. Вам никто не расскажет, что за квартира, что с ней было, как там жили. Никто не выдаст ключ, не покажет кухню, не скажет: «Смотрите, тут течёт».

Вы видите:

• Адрес.

• Описание (часто сухое и без фото).

• Документы (иногда есть техпаспорт, иногда просто «объект недвижимости»).

• Информацию о собственнике (если это банкротство).

И всё.

Оценку объекта вы делаете сами. Иногда можно найти фото в интернете. Иногда — по кадастровому номеру найти владельца. Иногда — доехать, постоять у подъезда, подсмотреть в окна, позвонить соседям. Реально — работает.

Но если вы не проверили и купили — отвечаете сами. А если после покупки окажется, что в квартире прописан человек, которого нельзя выписать без решения суда? Или что в доме нет электричества? Или что квартира арестована по другому делу, и сейчас её уже не выдать? Вот и начинается квест «как я стал собственником и пошёл в суд».

Поэтому важный совет: проверяйте всё. Как минимум:

• Не арестована ли квартира дополнительно (да, бывает так).

• Есть ли зарегистрированные лица.

• Нет ли технических проблем — например, в кадастре написано «жилое помещение», а на деле это подвал.

• Есть ли долги по коммуналке (да, их вы оплачиваете потом).

• Был ли судебный спор.

А если вы не умеете это делать — найдите того, кто умеет. Лучше заплатить за экспертизу, чем потом за юриста.

Что происходит, когда вы выигрываете

Вот вы подали заявку, внесли задаток, участвовали в аукционе — и выиграли. Что дальше?

Во-первых, радость. Она длится 12 минут.

Во-вторых, подтверждение протокола. Площадка формирует документы, вы подписываете их ЭЦП, получаете официальное подтверждение.

В-третьих, платите оставшуюся сумму. Обычно это 5–10 рабочих дней. Тут надо быть готовым: деньги должны быть наготове. Никаких «сейчас продам машину» или «жду перевода от друга».

В-четвёртых, ждёте. Порой — долго. Потому что победа — это не сразу переход права. Особенно если объект по банкротству. Там может быть куча дел, собраний кредиторов, актов, уведомлений. Ждите. Но не молча — пинайте организаторов, уточняйте сроки, следите за этапами.

Когда право переходит к вам — тогда уже можно идти в Росреестр, подавать заявление, регистрировать собственность. И вот тогда — вы владелец.

А потом… начинается самое весёлое.

Почему «взять по торгам» — это только полдела

Потому что дальше вы можете столкнуться с жильцами. С реальными. Которые не в курсе, что квартира уже не их. Или в курсе, но уезжать не хотят. Или прописаны там всей семьёй и собакой. И выселять их придётся — через суд.

А может быть, квартира пустая. Но отключены коммуникации. Или сгоревшая проводка. Или сломан замок. Или затоплено. Или просто неприятный сюрприз.

Или, наоборот, всё хорошо. Только в ЖК вдруг узнают, что вы новый владелец, и говорят: «О, у нас тут долг 137 тысяч по взносам». И вы, как новый собственник, должны оплатить. Вот так работает эта магия.

Так что будьте готовы. Торги — это начало. Потом — бюрократия, ключи, ремонт, жильцы, коммуналка, судебные письма. Иногда — всё сразу.

Когда торги — это действительно выгодно

Если вы опытный. Или хотя бы не наивный.

Если у вас есть ресурсы: время, юрист, деньги, терпение.

Если вы умеете находить ликвидный объект, а не просто «дешево».

Если вы готовы к задержкам и проблемам.

Если вы работаете по стратегии: купить, решить, довести до ума, сдать или продать.

Вот тогда — да. Торги могут дать цену на 20–30% ниже рынка. А иногда — и на 50%, если повезёт.

Финал без слёз

Торги — это как рынок с утра. Можно взять свежак за полцены. А можно взять тухлое, потому что плохо посмотрели. Главное — не спешить. Смотреть, нюхать, читать мелкий шрифт. И тогда вы купите не просто дешевле. А разумно.

Пожалеть через неделю — это про тех, кто пошёл за скидкой, а получил проблемы. А вы — не такие. Вы — подготовленные. Или хотя бы теперь знаете, во что лезете.

Так что если хотите купить недвижимость на торгах — не бойтесь. Но и не мечтайте. Это не волшебство. Это просто другой путь. Своими правилами, своими бонусами. И своими подводными камнями. А уметь ходить по ним — в этом и есть весь интерес.