Инвестиции в недвижимость через ИП: стоит ли заморачиваться

Допустим, у вас уже есть квартира. Или даже две. И вы не просто сдаёте, а уже начали думать как инвестор. Не «доживу до пенсии, будет на хлеб», а «надо считать доходность, налоги, а не слишком ли много уходит просто в никуда». И тут вы где-то слышите — ИП. Мол, если всё делать через ИП, то можно платить меньше налогов, работать по-честному, спать спокойно, да и в целом бизнесом заниматься. Звучит красиво. Прямо как будто волшебная формула: стал ИП — и всё заиграло.

Но вот вопрос — стоит ли вообще заморачиваться? Потому что быть ИП — это не просто бумажка. Это уже «выход из кустов» перед государством. И хочется понять: а оно мне надо? Или пока сдаю как физлицо, и пусть всё идёт как идёт?

Чтобы разобраться, давайте пройдёмся по теме без пафоса. Что реально даёт ИП в сфере недвижимости, а где только морока и сомнительные плюсы. Считаем, сравниваем, смотрим по-человечески.

Почему вообще об этом начинают думать

Потому что налоги, простите, кусаются. Если вы сдаёте недвижку как физлицо, то с дохода вы обязаны платить НДФЛ — 13%. Казалось бы, немного. Но если доход от аренды приличный — скажем, у вас не одна квартира, а три, и каждая приносит по 30 тысяч, то это уже 90 тысяч в месяц. В год — больше миллиона. И налог — 130 тысяч.

И вот вы смотрите на эту цифру и начинаете чесать затылок: может, я что-то делаю не так?

И тут появляется мысль: «А если бы я был ИП? Может, было бы выгоднее?» И всё — понеслось.

Что даёт ИП на бумаге

Во-первых, выбор налогового режима. Если вы — ИП, вы можете работать на упрощённой системе налогообложения (УСН). Есть два варианта: платить налог с дохода (6%) или с дохода минус расход (15%). Вроде бы уже лучше, чем 13%.

Во-вторых, вы становитесь юридическим субъектом. Можно заключать договоры аренды с организациями, получать оплату на расчётный счёт, не опасаться внезапных визитов налоговой с вопросами: «А чем вы тут занимаетесь, гражданин?»

В-третьих, появляется возможность расширять бизнес. Например, купить нежилое помещение и сдавать его в аренду компаниям. Или сделать управляющую компанию. Или привлекать инвестиции. С ИП — чуть проще и понятнее.

Но тут же — первая загвоздка. Всё, что вы получаете в плюс, сопровождается целым вагоном «внимания к себе». Потому что ИП — это не «ты сам с усам». Это уже почти официальное заявление: «Здравствуйте, я бизнесмен. Хочу работать, платить налоги, быть полезным обществу. Запишите меня в свои списки».

А общество в ответ вам говорит: «Записали. А теперь отчётность, взносы, и не забудьте всё вовремя».

ИП и сдача жилья: что разрешено, а что уже спорно

Теперь самое интересное. С точки зрения закона, ИП может сдавать в аренду недвижимость. Но если это жильё, то тут вступает в игру нюанс. Согласно законодательству, сдавать жилую недвижимость под аренду — может и физлицо, и ИП. Разница в деталях.

Физлицо сдает квартиру одному человеку или семье — вопросов нет.

А вот ИП, если начинает устраивать суточную аренду, посуточную сдачу, превращать квартиры в мини-гостиницу, запускать поток гостей, — может попасть под другое регулирование. Там уже нужно смотреть, не попадает ли деятельность под гостиничные услуги, не нужны ли лицензии, и так далее.

И тут уже не всё так просто. Особенно если у вас квартира в жилом доме, и соседи резко против того, что у вас каждые три дня новые лица в лифте. Потому что одно дело — сдавать. Другое — превращать жильё в коммерцию.

Когда ИП — это удобно и выгодно

Вот если по-честному — ИП выгодно, когда:

У вас больше двух объектов и доход уже выше миллиона в год. Тогда экономия на налогах становится ощутимой.

Вы сдаёте не квартиры, а нежилое помещение. Магазин, офис, склад, кофейню — ИП здесь прям в кассу.

Вы хотите работать с юрлицами. А они не любят «переводить физику на карту». Им нужен договор, акт, расчётный счёт.

Вы планируете брать ипотеку или кредит как предприниматель. Некоторые банки дают продукты для ИП с интересными условиями, особенно под залог доходной недвижимости.

Вы хотите сделать аренду бизнесом. Не просто сдаёте то, что «досталось от тёти», а развиваете, масштабируете, вкладываетесь, считаете окупаемость, ведёте аналитику.

Тогда да — ИП будет вашим якорем и опорой. Всё прозрачно, учтено, задекларировано.

Когда ИП — лишняя головная боль

А вот теперь без прикрас. ИП — это не просто «открыл и радуйся». У вас будут обязательства.

Каждый год платите фиксированные взносы. Даже если дохода нет. Просто потому что ИП. Около 45 тысяч рублей в год (цифра меняется, но суть та же). Не платите — идут пени, блокировки и «приятные» письма от налоговой.

Вести учёт. Пусть даже самый простой. УСН — это не «ничего не считай». Нужно подавать декларации, платить вовремя налоги. А если что — объяснять.

Банковский счёт. Его нужно открыть, вести, платить комиссию. Иногда — держать буфер на счёте. Всё официально. И всё — по правилам.

Ответственность. Вы как ИП отвечаете всем своим имуществом. Если вляпались в спор — отвечаете не только уставным капиталом, как ООО, а своей машиной, квартирой, дачей и кастрюлями.

Короче говоря, просто так регистрироваться «на всякий случай» — не стоит. Нужно иметь чёткий план и понимать, зачем.

Можно ли сначала начать как физлицо, а потом перейти

Конечно можно. Более того — это нормальная практика. Начали сдавать квартиру. Пошло. Стало больше. Появился доход, стабильность. Решили масштабироваться. Вот тогда — и регистрируйтесь как ИП.

Главное — не держать десяток квартир в «тени», не платить ничего, а потом удивляться: «А почему ко мне пришли?» Налоговая не дремлет. Особенно когда видит регулярные поступления на карту. У них свои методы, свои фильтры, и если вы стабильно сдаёте — лучше либо платить как физлицо, либо честно оформить всё как ИП.

А что с самозанятыми? Это не лучше?

Вот тут интересный момент. Самозанятые — это не ИП, но платить можно по ставке 4% (если сдаёте физлицам) или 6% (если юрлицам). Регистрация простая, отчётность минимальная, всё по приложению.

Казалось бы — идеально.

Но есть ограничения. Например:

Доход — не больше 2,4 млн в год. Это примерно 200 тысяч в месяц. Для одного-двух объектов — окей. Для пяти квартир или помещения — уже потолок.

Нельзя иметь работников. Вообще. Только сам.

И не все банки и арендаторы готовы заключать договор с самозанятым. Особенно если речь о долгосрочной аренде с юрлицами.

Но если вы только начинаете — это лучший вариант. По сути — тест-драйв перед тем, как становиться ИП.

Что говорят те, кто уже пошёл по этому пути

Отзывы разные. Те, кто подошёл с головой — довольны. Всё прозрачно, спокойно, нет риска, что придёт проверка и будет пугать штрафами.

Те, кто зарегистрировался «на всякий случай» — плюются. Платят взносы, а выручки — кот наплакал.

Некоторые через пару лет переходят на ООО. Если планируют расширение, партнёров, сотрудников. Но начинают с ИП — потому что проще, дешевле и без лишней бюрократии.

Нужен ли бухгалтер? Или можно самому?

Если у вас УСН 6% и немного операций — можно самому. Счётчик дохода, налоговый календарь, приложение — и вы молодец. Но как только появляются расходы, арендаторы-юрлица, документы — лучше делегировать. Иначе потеряете больше времени, чем денег.

А ипотека под ИП — реально?

Да, но с нюансами. Под нежилое — легче. Под жилую — сложнее. Банки любят стабильность. Если вы только что зарегистрировались, им это ничего не говорит. А вот если работаете год-два, с белыми доходами — тогда можно и кредиты, и инвестиции, и рефинансирование.

А если закрыть ИП — сложно?

Нет, не сложно. Пара документов, закрытие счёта, отчётность — и всё. Но все долги, пени и штрафы надо погасить. Так просто «сбежать» — не выйдет.

Вот теперь подумайте: оно вам надо?

Если вы сдаёте одну-две квартиры по договору, получаете деньги, платите налоги как физлицо — скорее всего, пока не надо.

Если вы растёте, сдаёте три и больше объектов, работаете с бизнесом, хотите масштабироваться — да, тогда ИП станет подмогой.

Если вы сомневаетесь — начните с самозанятости. Там проще. И понятнее.

А если вообще ничего не платите — то у нас для вас плохие новости. Потому что «пронесло» — это не стратегия. А всего лишь отсрочка.

Так что стоит ли заморачиваться? Стоит — если вы понимаете, что делаете. А если нет — не лезьте. Лучше сначала сдать в аренду голову, а не квартиру. И уже потом — двигаться дальше.