Инвестировать в недвижимость с друзьями: как не поругаться и не остаться у разбитой раковины

Купить квартиру в складчину — звучит заманчиво, как горячие пирожки в студенческой столовой. Вместе веселее, и ипотеку тянуть легче, и чувства товарищества больше. Кто-то отвечает за ремонт, кто-то ищет арендаторов, кто-то приходит с деньгами, но без времени — и вроде бы идеальная команда. Вот только часто всё это заканчивается нервами, матами в чате и фразой «А я вообще-то говорил, что ты не тянешь!». В этой статье поговорим по-человечески: как не разрушить дружбу, если решили вместе вкладываться в недвижку. Простым языком, с живыми примерами, со всеми тараканами, которые могут вылезти из этой коробки Пандоры.

Почему вообще люди идут в это дело вместе

Все просто: одному дорого, вдвоем — уже веселее, а втроем — вообще праздник. С друзьями можно:

Разделить первоначальный взнос.
Упростить одобрение ипотеки, если объединяются доходы.
Вместе решать вопросы ремонта, аренды, продажи и так далее.
Поддерживать друг друга морально — особенно, когда арендатор свалил и прихватил с собой бойлер.

Кроме того, многим просто приятно иметь общее дело. Особенно если у вас уже был опыт совместных проектов: кто-то открывал бургерную, кто-то запускал онлайн-курс, а кто-то просто проходил через курс валют вместе и остался в живых.

А теперь — здравствуйте, риски

Теперь про обратную сторону медали. Проблемы, как ни странно, начинаются не тогда, когда всё плохо. Они начинаются, когда непонятно, кто что решает. И когда нет плана Б, а чаще — даже плана А.

Список главных бед, которые могут обрушиться на головы инвесторов-друзей:

Один вкладывается деньгами, другой — трудом. Потом начинается спор, что важнее: «мои сто тыщ» или «я два месяца носился с ремонтниками».
Один хочет продать, а другой — сдавать дальше, потому что «ещё чуть-чуть, и она вырастет в цене, ну правда».
Кто-то уехал в отпуск, а тут у арендатора протек потолок. Кто бежит? А кто «не может, я в Турции»?
Один взял ипотеку на себя, а остальные просто обещали. В итоге — платит один, а остальные кивают и говорят: «Ну мы ж потом отдадим».
Появляется третий человек — новый партнер, жена одного из инвесторов, юрист, который говорит «давайте через меня». И вся конструкция начинает шататься.

Вы ещё хотите инвестировать вместе? Тогда читаем дальше

Если вы не передумали, молодцы. Дальше будет самое полезное. Мы разберем, как правильно выстроить партнерство, чтобы потом не пришлось вызывать участкового. Спойлер: дружба — это хорошо, но договор — лучше.

Первый шаг: зачем вы это делаете

Это звучит банально, но вы удивитесь, сколько людей вообще не проговаривают цель. Один хочет купить, чтобы сдавать в аренду долгие годы. Другой мечтает через пару лет продать и купить себе дачу. Третий вообще считает это временным проектом — «ну просто поиграться в инвестора». Если вы с друзьями не договорились, что именно хотите от этой сделки, дальше будет только хуже.

Совет — устроить честный разговор, без смузи и фильтров. Лучше с пивом, но можно и с кофе. Спросите друг друга:

Мы хотим купить и держать? Или продать через пару лет?
Мы хотим сдавать? А кому — посуточно, долгосрочно, офис под ноготочки?
Кто сколько вкладывает?
Кто принимает решения? Или мы всё обсуждаем вместе?
Что делаем, если кто-то хочет выйти из проекта?

Если вы не можете спокойно обсудить это в начале — дальше будет хуже. Намного хуже.

Почему бумажка лучше памяти

Многие думают, что раз уж вы друзья, договор — это оскорбление. Типа вы не доверяете. На самом деле наоборот: если вы не друзья — тогда можно без договора, просто пнуть друг друга при ссоре. А если вы хотите остаться в нормальных отношениях — лучше договориться на берегу.

Что должно быть в вашем соглашении:

Кто сколько вкладывает. Деньгами, временем, силами.
Кто оформляет объект на себя. Если ипотека — кто заемщик.
Как делятся доходы. Ровно? Пропорционально?
Кто решает, когда и за сколько сдавать или продавать.
Что делаем, если кто-то уходит. Может ли продать свою долю? Обязан ли сначала предложить остальным?

Можно написать это как угодно — от простого Word-документа до полноценного договора у нотариуса. Главное — подписать и сохранить.

Как выбирать объект, чтобы не поругаться сразу

Итак, у вас есть договор. Теперь надо выбрать, во что вкладываться. И тут начинается интересное. Один хочет студию в новостройке на окраине — «потом продадим». Второй тянет на «сталинку» в центре — «ну это же ликвидность!». Третий вообще предлагает землю — «будет наш эко-дом!».

Чтобы не поругаться на этапе выбора:

Составьте список критериев. Метраж, район, бюджет, новостройка или вторичка.
Каждый пишет, что ему важно, а потом ищете пересечения.
Решите, кто в итоге принимает финальное решение. В идеале — все вместе, но иногда полезно назначить «главного по объектам».

Объект должен быть не только прибыльным, но и устраивать всех. Или хотя бы не вызывать отвращения у одного из участников.

Ремонт: поле битвы

Если вы делаете ремонт — держитесь. Тут возможны три варианта развития событий:

Все делают ремонт вместе. Это ад. Вы будете спорить о цвете плитки, ценах на ламинат и том, нужен ли встроенный шкаф.
Один делает, остальные скидываются. Тогда нужно заранее согласовать бюджет, стиль, сроки. Иначе будут обиды.
Нанимаете прораба. Но кто его контролирует? Кто платит? Кто выбирает материалы?

Чтобы не сорваться на этом этапе, заведите общий чат. С юмором, с фотками. Где каждый может сказать: «Мне не нравится эта кухня, потому что она как в общежитии». И другие могут ответить: «А ты что хотел за 12 тысяч?».

Сдача: кто будет ругаться с арендаторами

В идеале — нанять управляющую компанию. Но это стоит денег. Если вы решили сдавать сами, заранее решите:

Кто ищет арендатора.
Кто составляет договор.
Кто принимает деньги.
Кто бежит с тряпкой, если что-то сломалось.

Арендаторы бывают разные: от милых студентов до бизнесменов, которые «не могут сейчас перевести, но завтра точно». Нужно быть готовыми к разным ситуациям и заранее понимать, кто будет за них отвечать.

Когда кто-то хочет выйти

Самый неприятный момент. Один из партнеров говорит: «Ребята, я хочу выйти. Надоели мне эти ваши ремонты, я в Тбилиси уезжаю». И тут все замирают. Что делать?

Правила:

У вас должен быть план выхода. И он должен быть в договоре.
Доля должна предлагаться сначала партнерам. Только потом — посторонним.
Нужно заранее оценить объект. Лучше — через независимого оценщика.
Решить, как вы будете делить: кто-то выкупает, или все продаете.

Если нет плана выхода — начинаются слезы, обиды и суды.

Немного реализма: не всё будет идеально

Каким бы классным ни был ваш договор, какие бы ни были вы друзья — будет момент, когда кто-то скажет: «Ну ты же сам согласился на это!» И другой ответит: «Да потому что ты давил!».

Это нормально. Совместная инвестиция — это как мини-брак. Вы учитесь слушать, договариваться, иногда уступать. Главное — не забывать, зачем вы начали это всё. Ради прибыли? Окей. Ради совместного дела? Тоже хорошо. Ради будущей виллы в Таиланде? Почему бы и нет.

Что из этого всего вынести

Если коротко: инвестировать с друзьями — это реально. Это даже может быть весело. Но только если вы:

Готовы обсуждать неудобные вещи.
Умеете договариваться, а не только мечтать.
Подписали хоть какой-то договор.
Не боитесь сложностей.
Уважаете друг друга, даже если один хочет желтую плитку, а вы — серую.

И если у вас есть чувство юмора. Без него — вообще никуда. Особенно когда в 3 часа ночи звонит арендатор с криком «у нас в ванной живёт крыса, сделайте что-нибудь».

Инвестиции — это не только про деньги. Это про отношения, доверие и умение держать себя в руках, когда вы находитесь на объекте третьи сутки, и всё еще нет света.

Так что решайтесь, но с умом. И пусть ваша раковина всегда будет цела.