Инвестировать в квартиру на первых этажах: риски и бонусы

Первые этажи в жилых домах — как шпроты на нижней полке в магазине. Они есть всегда, их берут реже, и к ним относятся с подозрением. Кто-то боится шума, кто-то — насекомых, кто-то вспоминает, как в детстве мячик улетел в форточку «на первом», а потом был долгий разговор с дядей, который там жил.

Если вы задумывались об инвестициях в недвижимость, то, скорее всего, проходили мимо первых этажей как мимо не самого свежего хлеба. А зря. Потому что в этой нише есть и риски, и бонусы. А главное — там можно найти неожиданные возможности.

Так что не будем делать скоропалительных выводов. Давайте разложим всё по полочкам и посмотрим, стоит ли инвестору опускаться… в смысле, обращать внимание на первый этаж.

Что такое «первый этаж» в глазах обычного человека

Психологически люди воспринимают первый этаж как компромисс. Типа, ну если денег не хватает — можно и на первом пожить. Поэтому такой вариант часто даже не рассматривают, особенно когда дело касается собственного проживания. Аргументация простая: холодно, шумно, небезопасно, прохожие под окнами, котики, собаки, комары, влажность и плесень. Всё, что может быть «не как у людей», — это туда.

И вот в этом — как раз и есть шанс для инвестора. Потому что когда массовый покупатель отворачивается — появляется возможность взять дешевле, а потом найти решение, как это всё превратить в доход.

Чем хороши первые этажи — если думать не как жилец, а как инвестор

Во-первых, цена. Тут даже объяснять не надо. Почти всегда квартира на первом дешевле своих «верхних» аналогов. И если смотреть на цену за квадрат, то разница может быть ощутимой. В некоторых городах разница доходит до 10–20%, а это уже ваш первый бонус в карман.

Во-вторых, возможности. Первый этаж часто можно перевести в нежилой фонд. А это уже совсем другой уровень игры. Особенно если дом стоит в проходном месте или рядом с коммерческой активностью — магазины, остановки, больницы, школы. Перевели в нежилой — и сдаёте под маникюрный кабинет, магазин, офис, массажный салон, барбершоп, что угодно. Аренда в таких случаях будет в разы выше, чем жилая.

В-третьих, спрос на аренду. Да, это не про элитных арендаторов, но «на первое» есть свои клиенты. Пенсионеры, люди с ограничениями по здоровью, семьи с маленькими детьми, которым не хочется таскать коляску на пятый этаж без лифта. Да и в долгосрок людям часто всё равно, особенно если район удобный, а цена приятная.

Какие риски и минусы — без прикрас

Теперь по-честному. Да, рисков хватает. Не зря первый этаж так настороженно воспринимается.

Вот самые частые проблемы:

• Влажность. В старых домах часто сыро. Особенно если нет подвала или он не в лучшем состоянии. Плесень, запах — всё это реально.

• Холод зимой, жара летом. Бывает так, что утепление хромает, под полом сквозняки, а летом греют стены — не в лучшую сторону.

• Шум. И с улицы, и с подъезда. Особенно если под окнами тусуются школьники или кто-то придумал парковать машину под вашим балконом.

• Безопасность. Это, конечно, скорее миф, но всё ещё живучий. Люди боятся грабителей, хотя по статистике вторые этажи тоже не в безопасности.

• Меньше света. Особенно если окна выходят на север или за окнами кусты и пятиэтажка.

Но, как и с любым активом, минусы можно превратить в контролируемые вещи. Главное — понимать, куда вы лезете, и быть готовым вложиться не только деньгами, но и вниманием.

Кому подходит такой вариант инвестирования

Не будем врать — первый этаж не всем подойдёт. Если вы хотите «купить, сдать, забыть» — может быть, лучше взять что-то выше. Но если вы:

• Не боитесь нестандартных решений.

• Хотите купить дешевле рынка.

• Готовы поработать с объектом.

• Видите потенциал перевода в коммерцию.

То первый этаж — это прям хороший шаг. Особенно если у вас ограниченный бюджет, но вы хотите попробовать недвижимость как инструмент для дохода.

Как найти хороший первый этаж — и не попасть

Здесь важно не торопиться. Не каждая квартира на первом этаже — будущая звезда аренды.

На что стоит обратить внимание:

• Расположение дома. Если он в спальном районе, где только собаки гуляют — один подход. Если на оживлённой улице с трафиком — уже совсем другой.

• Подвал. Сухой ли он? Есть ли вентиляция? Это сразу даст вам представление о влажности.

• Окна. Можно ли их модернизировать, поставить решётки или даже переделать в витрину, если пойдёте в нежилой.

• Состояние инженерии. Первые этажи чаще других страдают от протечек, особенно в старом фонде.

• Возможность перевода в нежилой. Узнайте в местной администрации, можно ли по адресу перевести объект. Это важно, потому что не везде дают.

И, конечно, не ведитесь только на цену. Если разница слишком большая — возможно, это не «выгодно», а «опасно».

Пример из жизни: как из страшненькой квартиры сделали точку дохода

Вот вам живой случай. Один парень купил квартиру на первом в панельке. За 1,8 млн. Все проходили мимо — сыро, окна на проезжую часть, стены кривые. А он взял. За 200 тысяч сделал нормальный ремонт, поставил вытяжку, решётки, нормальное освещение. Сдал молодой маме с ребёнком. Цена аренды — 20 тысяч. Через полгода она съехала, но нашёлся пенсионер. Потом ещё один. Доход — стабильный. Затраты — вернулись через два года.

Сейчас думает, не перевести ли в нежилой. Заинтересовался парикмахер, который хочет открыть там мини-салон. Если получится — аренда вырастет в два раза. А стоимость объекта — тем более.

Мораль? Иногда то, что не хотят брать другие, приносит хороший доход, если подумать не как потребитель, а как предприниматель.

Можно ли сделать из первого этажа посуточную аренду

А вот тут интересный момент. Посуточка с первого этажа возможна, но только если:

• Вы рядом с вокзалом, деловым центром, клиникой или чем-то, что привлекает поток людей.

• У вас отдельный вход или возможность его сделать.

• Район безопасный, не шокирует гостей своим видом.

Если всё это сходится — можно попробовать. Плюс — вам не нужно тянуть чемоданы по лестнице. Минус — надо заморочиться с обслуживанием. Но тут уже кому как.

А если сдавать под бизнес?

Вот где начинается веселье. Перевод в нежилой — это бюрократия, но потом — золото. Сдавать коммерческое помещение можно дороже. А если район живой — арендаторы найдутся всегда.

Кто может снять:

• Парикмахер.

• Магазинчик.

• Кофейня.

• Аптека.

• Кабинет массажа или маникюра.

• Ломбард, если совсем без принципов.

Но сначала — перевод. Это не за 5 минут, но если всё сделано грамотно, вы получаете совсем другой актив. И с доходом, и с возможностью перепродажи за хорошие деньги.

Что делать, если квартира куплена, а проблем больше, чем профита

Спокойствие. Не вы первые, не вы последние. Если поняли, что ошиблись — это не конец. Можно:

• Провести нормальный ремонт и сдать как жильё. Просто не гнаться за ценой — взять стабильного арендатора.

• Перевести в коммерцию, если район позволяет. Тут уже надо посуетиться.

• Продать. Да, не с бешеной прибылью, но зато с минимальными потерями.

• Разделить на студии, если метраж позволяет. Первый этаж — удобен под это.

Главное — не сидеть и не думать, что «ну всё, попал». Первый этаж — это не приговор. Это просто задача. С решением.

Всё зависит от вас

Квартиры на первом — как люди в зале ожидания. Они не кричат: «Возьми меня!», но если присмотреться — могут удивить. Да, есть риски. Да, есть нюансы. Но есть и возможность зайти в рынок с меньшим бюджетом. Или сделать из жилого — коммерческое. Или превратить «неудачное» — в надёжный источник дохода.

Инвестор — это не тот, кто всегда выбирает очевидное. А тот, кто видит, где остальные не смотрят. И первый этаж — как раз такой случай.

Так что если перед вами стоит выбор — не отбрасывайте его только потому, что «низко». Иногда самые крепкие инвестиции — у земли. В прямом смысле.