Инвестировать в апартаменты: когда это гениально, а когда — головная боль

Слово «апартаменты» у нас в стране долго звучало как что-то между «шампанское с клубникой» и «доступ только по VIP-карте». Хотя по факту это часто обычная комната с душем в доме, где на первом этаже сидит охранник, а на десятом — микроколл-центр из шести фрилансеров.

Когда рынок начал распухать, все кинулись покупать: «Вон, апарты, дешевле квартиры, а сдавать можно хоть завтра». И действительно, апартаменты — это не всегда плохо. Иногда это хитрый ход. А иногда — ошибка, за которую вы ещё и будете платить.

Если вы подумываете вложиться в апарты, чтобы сдавать, перепродать или просто «пустить деньги в дело», не торопитесь. Потому что это как суши из супермаркета: вроде красиво, но можешь не угадать с начинкой. Давайте разберём, когда апартаменты — находка, а когда — геморрой, который вы ещё и сами купите.

Что вообще такое апартаменты, и почему они вдруг стали на каждом углу

Начнём с того, что апартаменты — это не жилое помещение. Юридически. Это как будто вы купили офис с диваном. Он выглядит как квартира, но по документам — объект нежилого фонда. Вот и вся суть.

Строить апарты проще, чем жильё. Меньше согласований, требований, можно воткнуть здание где угодно и сказать: «Вот вам жильё, но чуть-чуть не совсем жильё». Поэтому застройщики массово лепят такие дома: особенно в центре, около метро, бизнес-кварталов и вокзалов.

А вы, как потенциальный инвестор, смотрите: о, новостройка, красиво, дёшево, метро рядом, студия 22 квадрата — беру!

А потом начинается: коммуналка выше, прописки нет, школа мимо, налог не как с квартиры, управляющая компания общается как охрана у ночного клуба.

Но давайте не будем сразу всё в чёрный. Есть случаи, когда апартаменты — шикарный инструмент. Главное — понять, в каком контексте.

Когда апартаменты — гениально

Вот реально: бывают случаи, когда вложиться в апарты — это лучшее решение. Особенно если у вас не мешок денег, но хочется, чтобы вложения начали работать быстро.

Например, вы покупаете студию в апарт-комплексе у метро. Район — оживлённый, рядом — бизнес-центры, вузы, поток арендаторов стабильный. Вы делаете нормальный ремонт, запускаете в аренду — и пошло. 30–40 тысяч в месяц с объекта, без лишней беготни. А если ещё управляющая компания берёт это на себя — вообще красота. Сидите, пьёте чай, деньги падают.

Другой вариант — вы заходите в проект на этапе стройки. Покупаете дешевле, а через два года — перепродаёте с наценкой. Или не перепродаёте, а запускаете в суточную аренду. Там доходность может быть выше, чем в обычной квартире.

А ещё — апарты часто расположены в местах, где жильё строить нельзя. Арендатору всё равно: он на 2–3 месяца снимает, ему нужен транспорт, вайфай, кухня, душ и тишина. Всё остальное — ваши головные боли.

Так что когда:

• Локация — удачная.

• Арендный спрос — высокий.

• Ремонт — сделан с умом.

• Документы — хотя бы прозрачные.

• Управление — налажено.

Тогда да, вы можете получить шикарную доходную точку. Особенно если действуете хладнокровно, не берёте эмоциями и не ведётесь на обещания в буклетах с девушкой в халате.

Когда апартаменты — это боль, страх и неприятные звонки от соседей

Вот теперь о грустном. Потому что бывает, что вложился — и потом полгода объясняешь себе, почему ты это сделал.

Во-первых — юридическая неразбериха. Апартаменты — не жильё. Прописать никого нельзя. А если арендаторы захотят регистрироваться — вас попросят подать документы, которых у вас нет. Особенно весело, если это семья с ребёнком, которому надо в школу.

Во-вторых — налоги. С обычной квартиры вы платите налог на имущество по ставке до 0,1%. С апартаментов — до 2%. Потому что это нежилое. Разница — ощутимая. Особенно если вы берёте не одну студию.

В-третьих — коммунальные. Они почти всегда выше. В нежилом фонде тарифы другие. За отопление, воду, свет — будьте готовы к счёту, как в хаммаме. Даже если квартира 25 метров.

В-четвёртых — инфраструктура. В апарт-комплексе вам никто не обязан делать детскую площадку, садик, школу, парковку. Это всё может быть — но как бонус. Не как обязательство. А ещё — шум, потому что рядом могут жить те, кто снимает посуточно. Сегодня у вас сосед-программист, завтра — группа из Питера на гастролях.

Пятый момент — банки. Некоторые банки неохотно дают ипотеку на апарты. Потому что это нежильё. Потому что это риск. Да, сейчас ситуация мягче, но до сих пор надо подбирать банк с подходом. Или вообще оформляться по коммерческой ипотеке — что дороже и менее удобно.

Плюсы, о которых молчат, и минусы, о которых не предупредят

Плюсы есть. Их не так уж и мало:

• Быстрая окупаемость. Особенно при суточной аренде.

• Гибкость. Можно менять формат сдачи хоть каждый месяц.

• Удобное расположение. Часто — ближе к центру, вокзалу, метро.

• Часто уже с ремонтом. Некоторые застройщики делают «под ключ».

• Меньше требований к конструкции. Можно поэкспериментировать.

Но есть и такие минусы, что волосы шевелятся:

• Нет льгот. Ни по ипотеке, ни по налогам, ни по маткапиталу.

• Управляющая компания делает, что хочет. Иногда буквально.

• Сложно продать потом. Покупателей меньше. Не все понимают, что это вообще такое.

• Страховка, нотариус, сделки — всё чуть сложнее.

• Периодические правки закона. Сегодня можно сдавать, завтра нельзя. Сегодня можно прописывать временно, завтра уже штраф.

А что если взять апарты и сдать в посуточку?

Работает. Очень даже. Особенно если:

• Район — активный.

• Место — проходимое.

• Ремонт — нейтральный, но симпатичный.

• Есть автоматизация (замки, доступы, клининг).

На суточной аренде апарты приносят в полтора-два раза больше, чем долгосрок. Но хлопот — тоже больше. Постель стирать, уборку организовать, гости не всегда ангелы, соседей раздражает.

Если это вас не пугает — можно зарабатывать хорошо. Некоторые студии приносят 60–80 тысяч в месяц. Но повторим: только если место хорошее. В спальном районе апарты в суточку — это как мороженое в метель. Вроде можно, но зачем?

Можно ли сделать из апартаментов обычное жильё?

Иногда говорят: «А я потом переведу в жилое». Типа, сейчас куплю, сдаю, а потом — оформлю, как надо.

Ага. Только это не «переименовал в паспорте». Перевод из нежилого в жилое — целый процесс. Нужна инфраструктура, соответствие нормам, инженерные сети, отдельный вход (если здание смешанное), проект, согласования, экспертизы. И даже если вы всё собрали, администрация может сказать: «Не вижу оснований».

Даже если застройщик обещал — не факт, что получится. Лучше сразу знать, что вы покупаете именно апарт. И работать с этим, не фантазируя.

Как покупать с умом, а не по любви к витринам

Если всё-таки решились — вот что важно:

• Локация. Лучше близость к работе, транспорту, университету.

• Не брать «первую цену». Часто апарты продают как квартиры. А на деле — другой этаж, другой корпус, другой смысл.

• Читайте договор. Прямо с карандашом. Особенно блоки по использованию, ограничению, сервисным платежам.

• Узнайте, кто будет управлять. Иногда это «внутренняя УК», которая с вас потом будет брать 12% от дохода и кормить завтраками.

• Проверьте документы. Это объект, не защищённый 214-ФЗ. То есть застройщик может исчезнуть, а вы останетесь с голым фасадом.

И да, ещё один момент: не ведитесь на слово «бизнес»

Апарт-отели любят выдавать себя за бизнес. «Мы в бизнес-сегменте, элитные апартаменты, фасад из Европы, кофейня в холле». А по факту — однушки 19 метров, стенка из гипса, вентиляция из 90-х и кофе за 300 рублей.

Так что не смотрите на вывеску. Смотрите на цифры, реальные условия и кто там вообще живёт.

Иногда — лучше, чем квартира

Да. Если вы чётко понимаете, что делаете, апартаменты могут быть выгоднее обычной квартиры. Ниже порог входа. Выше доход. Гибче сценарии.

Просто это не пассивный актив. Это как винтовка с прицелом: в умелых руках — работает идеально. В неумелых — опасна для владельца.

Так что, если вы не ищете прописку, не планируете жить сами, готовы работать с арендаторами, умеете считать и не боитесь нюансов — тогда апарты могут быть гениальным решением.

А если хочется просто «вложиться, чтобы лежало» — лучше купить в панельке у метро. Там всё просто, скучно, но стабильно.

Каждому своё. Но знать надо всё

И вот вы дочитали до конца и всё ещё думаете: брать апарты или нет?

Ответ простой: если у вас есть план, а не просто эмоции — берите. Но только с холодной головой и расчётом.

А если вы просто хотите дешёвую «почти квартиру» с видом на бизнес, то, скорее всего, получите дорогую головную боль с видом на сервисные платежи.

Так что думайте, считайте и смотрите на вещи не как в рекламе, а как на стройку. Сначала фундамент — потом всё остальное.