Инвестиции в жилье на вторичке с «историей»

Жильё с историей — это не обязательно квартира, где кто-то кого-то расчленил в 90-е. Хотя, откровенно говоря, иногда и такие лоты попадаются. Но чаще всего «история» — это старенький фонд, где кто-то когда-то жил, что-то менял, пристраивал балкон из палок и фанеры, жил душой, варил щи и ругался с соседями. Всё как у людей. И вот теперь это выставлено на продажу. А вы, инвестор с амбициями и тёплыми мыслями о пассивном доходе, смотрите на всё это богатство и думаете: «А почему бы и нет?».

Инвестировать в вторичку — это не то же самое, что радостно тыкнуть пальцем в рендер новостройки и подписать ипотеку с бантиком. Здесь всё иначе. Здесь важна не только планировка, но и соседи, и запах в подъезде, и плитка 1963 года, которую, судя по всему, клали прямо на совесть. А главное — важен подход. Потому что жильё с «прошлым» может дать хорошую доходность. А может — головную боль и пени за просрочку по налогам. Разбираемся, как не наступить на швабру с гвоздём и превратить сомнительное жильё в работающий актив.

Кто вообще покупает старые квартиры?

Не только любители реноваций с дизайнерскими наклонностями. Среди покупателей таких объектов часто встречаются:

Опытные арендодатели, которым важна локация, а не лоск.
Люди, которые собираются сдавать посуточно и знают, что туристу важно метро, а не лепнина на потолке.
Флипаторы — те, кто перекупает, делает косметику и продаёт дороже.
Промышленные романтики, которым важно, чтобы в квартире сохранились «аутентичные радиаторы» и паркет с характером.

То есть публика разношёрстная, но объединяет её одно: понимание, что жильё с историей — это возможность. А где возможность, там и выгода. Если всё правильно рассчитать.

Почему вторичка с возрастом — это не всегда страшно

Вот честно: не всё старое — плохое. Многое из того, что было построено в прошлом веке, и сейчас переживёт новостройки с гипсокартонными стенами и трубами из фольги. Главное — уметь разглядеть потенциал. А он, как правило, прячется в следующем:

Локация. Старые дома обычно стоят там, где уже есть школы, поликлиники, остановки и прочие человеческие радости. А не на болотах, где до ближайшего магазина идти через три квеста и одну медведицу.
Метраж. Квартиры раньше были больше. Даже однушки — не «шкафчики», а вполне себе жилища, где можно не задевать локтями холодильник, когда поворачиваешься.
Потолки. Высокие потолки — это не только красиво, но и плюс к арендной цене.
Крепость конструкции. Панелька 70-х часто крепче модной свечки с дизайнерским фасадом.

Проблемы, конечно, тоже есть. Но у кого их нет? Главное — уметь отличить дом, который «ещё поборется», от такого, который уже морально готов к сносу.

Какие риски прячутся за винтажными обоями

Ах, если бы всё было просто. Купил квартиру в старом доме, поставил туда икеевский диван, сдал и наслаждаешься доходом. Но жизнь — не каталог, а скорее детектив. И в этой истории важно уметь видеть подвох.

Вот самые популярные подводные камни:

Юридическая нечистоплотность. Иногда квартира обросла наследниками, притязателями, историями с залогами и судом. Проверка юриста — обязательна, особенно если в квартире кто-то был прописан 30 лет назад и, возможно, до сих пор где-то бродит.
Технические проблемы. Электрика, которая «висит на соплях», трубы, которым по паспорту положено было умереть ещё в прошлом веке, и перекошенные стены — всё это требует денег. И часто немалых.
Подъезд. Да, звучит смешно, но для арендатора это важно. Если в подъезде стабильно пахнет котами и тоской, сдать квартиру будет сложнее.
Энергозатратность. Старые дома часто плохо держат тепло, а это влияет на счета и комфорт.

Именно поэтому перед покупкой желательно прогуляться по дому, поговорить с соседями (если они готовы общаться не только с участковым) и посмотреть, в каком состоянии коммуникации.

Как оценить, во что вы вписываетесь

Инвестор, даже начинающий, — это как минимум человек с калькулятором. А значит, считать — обязательно. И считать всё: от стоимости ремонта до средней ставки аренды в этом районе. Примерно такой алгоритм действий:

Узнать цену покупки и примерные затраты на приведение квартиры в порядок. Не «в минималку», а в такое состояние, в котором её не стыдно сдавать.
Посмотреть, за сколько сдаются похожие квартиры в этом районе.
Вычесть налоги, простои, мелкий ремонт (а он будет, поверьте) и расходы на обслуживание.
Оценить окупаемость. В идеале она должна быть 8–10 лет, а не 28.
И подумать, сможете ли вы эту квартиру потом выгодно продать.

Если все цифры сложились — идём смотреть. Не сложились — идём дальше.

Ремонт: сделать по уму, а не по сердцу

Самая распространённая ошибка — делать ремонт под себя. Вы не будете жить в этой квартире. Там будет жить кто-то другой, возможно, с собакой, музыкальными вкусами в стиле «вибропанк» и любовью к жареной рыбе. Поэтому:

Не надо итальянской плитки и ручек из латуни. Достаточно надёжных и симпатичных материалов.
Лучше простая кухня, которую не жалко, чем дизайнерская с фасадами под бетон.
Цвета — нейтральные. Пусть жильцы сами добавляют характер ковриками.
Делайте ставку на прочность, а не на вау-эффект.

Помните: чем проще ремонт, тем проще потом его обновить. А значит — больше экономия на дистанции.

Кому сдавать такие квартиры

Если вы купили жильё с историей, слегка его освежили, повесили шторы — дальше встаёт вопрос: кто будет вашим арендатором? Многое зависит от локации, метража и состояния. Но примерно картина такая:

Студенты — если рядом вузы. Им не нужен евроремонт, главное — чтобы был интернет и стиралка.
Пары — особенно без детей. Они готовы жить даже в неидеальных условиях, если рядом метро и в пределах бюджета.
Сезонные рабочие — если у вас город с притоком строителей, IT-шников, кто по проектам.
Туристы — если сдавать посуточно. Тут вообще интерьер может быть даже нарочито винтажным, главное — чисто и уютно.

Подбирать жильцов надо с головой. Иногда лучше снизить цену на 2 тысячи, но заселить нормального человека, чем потом гоняться за квартирантом, который исчез с чайником, двумя лампочками и флисовым пледом.

Когда выгоднее продавать, а не сдавать

Ситуации бывают разные. Иногда вы купили вторичку с историей, всё сделали, но понимаете, что сдача не приносит желаемой доходности. Или просто устали быть арендодателем. Тогда возникает мысль: а может, продать?

Продавать стоит, если:

Рынок пошёл вверх, и цена выросла ощутимо.
Вы не готовы больше заниматься текущими вопросами.
Есть другой, более выгодный проект.
Квартира требует вложений, а желания нет.

Важно: перед продажей иногда стоит сделать лёгкий «рестайлинг». Сменить светильники, перекрасить стены, убрать старую мебель — и квартира заиграет иначе.

А бывают ли такие квартиры-сюрпризы?

О да. Иногда вы покупаете «чистую» однушку, а потом обнаруживаете тайник с документами 60-х годов. Или соседку, которая считает, что подъезд — её вотчина. Или кладовку, которую давно приватизировал бывший жильец. Но в целом — это часть игры. Сюрпризы бывают и в новостройках, только дороже.

Вторичка с историей — это как антиквариат. Нужно уметь отличить пыль от патины. И тогда ваш вложенный рубль может превратиться в очень бодрый доход.

Итоги, которые с вами останутся

Инвестировать в жильё на вторичке — это не для робких. Тут важно всё: и нюх, и глаз, и чутьё, и способность договариваться с сантехником. Но если подходить к этому с умом, не влюбляться в обои, а думать цифрами — это может быть выгодно, стабильно и даже увлекательно.

Так что, если у вас есть чутьё на хорошие сделки, не бойтесь вторички. Иногда за обшарпанной дверью скрывается очень приличный пассивный доход.