Инвестиции в санатории и дома отдыха: когда лечебный воздух приносит деньги

Где-то в лесу, под соснами, стоит старенький санаторий. Ему лет сорок, может, пятьдесят. Когда-то там лечили «от нервов» и «от давления», а теперь в нём можно только посидеть в кресле и послушать, как скрипят полы. Но рядом — озеро, воздух, инфраструктура более-менее, и здание в собственности, не в аренде. И кто-то смотрит на этот заброшенный уголок и думает: «А может, вдохнуть сюда вторую жизнь?»

Вот с этого момента и начинается тема. Инвестиции в санатории, пансионаты и дома отдыха — история с характером. Где всё на стыке ностальгии, экономики, здравого смысла и желания сделать «не как у всех». Потому что вложиться в новостройку — это, конечно, хорошо. Но от этого никто не перестаёт кашлять, уставать и мечтать о выходных в тишине с видом на лес.

Почему это может быть интересно

Ну серьёзно: кто вообще сейчас ходит в санатории? Те же, кто ходил и 30 лет назад. Только теперь у них есть смартфоны, ипотека и дети. И они с удивлением обнаруживают, что уехать отдохнуть в тихое место — это не каприз, а почти необходимость.

Вы как инвестор тут оказываетесь в роли человека, который может:

Купить здание с историей (а иногда и с лицензией).
Реконструировать его под новый формат — от SPA до глэмпинга.
Перезапустить бизнес на новой волне: здоровый образ жизни, восстановление, удалёнка в лесу, экотуризм.

Мода на оздоровление никуда не делась. Просто слово «санаторий» стало звучать по-другому. Но суть осталась.

Что можно купить

Рынок — не то чтобы забит предложениями, но и не пустой. В продаже встречаются:

Старые советские санатории — иногда в плачевном состоянии, но с отличной территорией.
Пансионаты на берегах рек и озёр — часто бывшие ведомственные.
Дома отдыха, где раньше отдыхали трудовые коллективы (да, они ещё есть).
Базы отдыха на 10–20 домиков — бывшие лагеря.
Современные, но недозаполненные объекты, которые не вытянули пандемию или кризис.

Некоторые — с мебелью и кухней. Некоторые — с потёками и грибком на стенах. Выбор большой. Главное — понимать, с чем вы готовы работать.

Где искать такие объекты

Тут придётся поработать руками и ногами:

Авито и ЦИАН — банально, но бывает.
Аукционы по продаже имущества ведомств и муниципалитетов.
Торги по банкротству — некоторые базы продаются в рамках процедур.
Агентства, специализирующиеся на загородной коммерции.
Слухи и связи — иногда хорошие варианты появляются только «по знакомству».

Многие санатории — это недвижимость, про которую никто не пишет в пресс-релизах. Их надо буквально находить на карте, звонить и спрашивать: «А не продаёте ли вы случайно?»

Что делать после покупки

Если вы думаете, что купите санаторий, повесите вывеску и к вам поедут толпы — не совсем так. Придётся повозиться. План действий примерно такой:

Оценить текущее состояние. Желательно — со специалистами.
Сделать ревизию коммуникаций. Вода, электричество, канализация, отопление — всё нужно.
Разработать концепцию. Это будет оздоровление? SPA? Ретрит? Арт-резиденция? Или просто хорошее место на выходные?
Посчитать деньги на ремонт, маркетинг, персонал, рекламу.
Зарегистрировать ИП или юрлицо.
Получить разрешения, лицензии (если будете работать с лечением).
Обновить территорию — от вырубки сухостоя до пляжной зоны.
Стартовать — мягко, в тестовом режиме.

Путь небыстрый. Но если всё сделать грамотно — будет работать годами.

Какие форматы сейчас в тренде

Старый добрый санаторий с электрофорезом и столовой по расписанию — это уже не то. Сейчас популярны:

SPA-комплексы в стиле «всё включено», но без толпы.
Тихие базы отдыха для фрилансеров и удалёнщиков.
Wellness-центры с медицинской частью.
Экотуризм — в палатках, но с горячим душем и видом на звёзды.
Ретрит-центры — йога, медитация, отказ от соцсетей.
Места для восстановления после болезней — особенно после ковида.

Идея в том, чтобы не делать «как было», а сделать «как хочется людям сейчас».

Что влияет на доходность

Рентабельность санаториев — дело тонкое. Она зависит от:

Сезонности. Многие объекты работают только летом.
Расположения. Чем ближе к трассе и городу — тем проще.
Программы — есть ли реальный контент, или только «тишина и чай».
Целевой аудитории — пенсионеры, семьи, корпоративы?
Формата питания и проживания — отель или хостел?
Уровня сервиса — чисто, красиво, аккуратно?

Если попасть в нужную нишу, можно зарабатывать от 15% годовых. А иногда и больше.

Что можно сдавать и кому

Если вы не хотите сами управлять, есть варианты:

Сдать объект под аренду. Управляющая компания займётся всем.
Привлечь партнёров — франшиза, совместное владение.
Сделать клубную модель — продаёте «путёвки» заранее на год вперёд.
Работать только по корпоративным клиентам — стабильно, пусть и не массово.

Некоторые санатории успешно живут только за счёт IT-компаний, которые вывозят туда сотрудников на 2 недели «отдохнуть от Москвы».

Что может пойти не так

Вот несколько реалий, с которыми можно столкнуться:

Территория оформлена как сельхозназначение — и строить там ничего нельзя.
Санэпидемстанция нашла воду с бактериями.
Электричества хватает только на гирлянду и бойлер.
Деревья на участке — охраняемые, срубить нельзя.
Ближайшая аптека в 40 км — а вы обещали «медицинский сервис».

Поэтому проверяйте всё заранее. Или — ищите партнёра, который это сделает.

Пример из жизни

Бывший пансионат на 120 мест под Суздалем был куплен за 9 млн рублей. Ремонт — ещё 6 млн. Добавили баню, зону отдыха, заменили окна, сделали террасу. Через год — загрузка 70% даже в несезон, средний чек — 4800 руб в сутки. Управляет пара — бывшие айтишники. Всё работает, довольны.

Или вот другой: санаторий в Кисловодске, бывший ведомственный, выкупили три инвестора. Вложили 25 млн, сделали SPA и центр восстановительной медицины. Через два года — очередь на бронь на 3 месяца вперёд.

Кому это может подойти

Вложение в санатории — не для всех. Но если вы:

Любите проекты «с душой».
Готовы к долгому запуску.
Хотите реальный актив с возможностью развития.
Не боитесь деревьев, плитки, ремонта и табуреток времён СССР.
Видите перспективу в оздоровлении, экологии, ретрите.

— то вам точно сюда.

Финальные слова под пение птиц

Инвестиции в дома отдыха и санатории — это история не только про деньги, но и про смысл. Да, там надо пахать, проверять, ремонтировать, искать персонал. Но в ответ вы получаете не просто доход, а реальное место, куда можно приехать самому, отправить друзей или просто гордиться тем, что вы сделали.

Когда-то на этом месте дышали йодом под табличкой «не шуметь». А теперь здесь может быть центр тишины, баня с видом на реку, утренняя йога и довольные гости. И если всё сделать грамотно, то и счёт в банке будет не хуже, чем после аренды пяти квартир в панельке.

Так что, может, пора присмотреться к старым корпусам и скрипящим полам. Они всё ещё могут работать — только в новых руках. В ваших.