Гостинки снова в моде? Доходность и реальность

Когда кто-то говорит «гостинка», перед глазами сразу встаёт картина из 90-х. Коридор, покрытый линолеумом, десяток дверей, общий душ, вонь из кухни и бабка с чайником, которая сидит в проходе и спрашивает: «Ты к кому?»

И вот, представьте, сегодня кто-то заявляет: «Гостинки снова в моде». Кажется, человек рехнулся. Или решил поностальгировать по мрачным коммунальным временам. Но не всё так просто. Мир меняется, запросы у людей меняются, а старые форматы начинают работать на новый лад.

Да, это не будет история про жизнь мечты. Гостинка — это не вид на реку, не пентхаус и не «семейное гнездо». Это минимализм, утилитарность и функция. Но именно в этом и кроется её сила как инвестиционного инструмента.

Так что давайте без снобизма, с юмором, но серьёзно. Посмотрим, можно ли сейчас заработать на гостинках и почему этот формат снова стал интересным для инвесторов.

Что вообще такое гостинка сегодня, а не в 1986 году

Раньше гостинка — это была фактически комната в общежитии. Микрокомната с общим санузлом на этаже. Душ один на весь этаж, туалет — бог весть где, кухня — коммунальная, с боевыми сковородками. Жили там в основном студенты, приезжие рабочие и все, у кого денег хватало только на минималку.

Но времена поменялись. Сейчас под «гостинкой» часто подразумевается маленькая студия — отдельный вход, своя ванна, своя мини-кухня. Иногда это переоборудованная комната в бывшем общежитии. А иногда — специально построенное малосемейное жильё в формате «минимум метров — максимум функционала».

Именно такие «обновлённые гостинки» и стали снова интересны для инвесторов. Потому что цена входа низкая, спрос высокий, окупаемость — быстрая. Вопрос только в том, кто, как и зачем этим занимается.

Почему спрос на такие крошечные квартиры вообще вырос

Всё просто — людям нужно где-то жить. И желательно недорого. Не всем нужна роскошь, многим хватает крыши над головой, плиты, душа и вайфая. А платить за это 50 тысяч в месяц — желания нет.

Вот кто сегодня активно ищет гостинки:

• Молодые люди, которые только переехали в город.

• Студенты, которым общежитие не досталось.

• Люди после развода — «ушёл от жены, пока хватит и так».

• Те, кто работает вахтой, и нужна база в городе.

• Начинающие фрилансеры, не тянущие аренду полноценной квартиры.

• Те, кто просто копит на своё жильё и не хочет платить за излишества.

И ещё один момент — даже если квартира маленькая, если в ней чисто, всё работает, и есть ощущение уюта — она будет сдаваться. Потому что комфорт сегодня важнее площади.

Что даёт инвестору покупка гостинки, кроме экономии на обоях

А теперь давайте по сути. Инвестору что важно? Чтобы вход был дешёвый, аренда шла, ремонт не разваливался и, по возможности, доход капал стабильно.

Гостинка это всё может дать.

Во-первых, цена. Купить гостинку в большинстве городов можно за сумму, на которую вы даже студию в спальном районе не найдёте. Вход в районе миллиона-полутора — это вполне реально. В регионах — и того дешевле.

Во-вторых, доход. Если вы сдадите гостинку даже за 15–20 тысяч в месяц (а это не сказка, если район приличный), то доходность легко идёт в 10–15% годовых. Это уже выше депозита, выше многих апартаментов и даже выше некоторых студий.

В-третьих, ликвидность. Это удивительно, но такие объекты хорошо покупают. Особенно те, кто хочет иметь свою жилплощадь, но не может позволить себе больше. Да, перепродажа сложнее, чем у стандартной квартиры, но она есть.

Подводные камни: что может вас подстеречь за дверью в коридоре

А теперь по-честному. Гостинка — не сказка. В ней есть свои «весёлые моменты».

Самое частое:

• Соседи. Если вы покупаете комнату в переделанном общежитии, то окружение может быть… живое. Крики, запахи, пьяные разговоры и тому подобное. Не везде, но бывает.

• Документы. Не каждая гостинка — это полноценная квартира. Иногда это комната с выделенным статусом, иногда — доля. Тут нужно быть внимательным.

• Сложности с ипотекой. Банки не горят желанием кредитовать микрожильё. Особенно в старом фонде. Это усложняет покупку для перепродажи.

• Меньший рост в цене. Такие объекты не сильно дорожают. Да, они стабильны. Но на бурный рост лучше не рассчитывать.

• Коммуналка. Иногда выше, чем у студий, особенно в старых домах с кучей счётчиков и непонятными расчётами.

Но если всё взвесить — минусы рабочие. Главное — заранее всё изучить. И не влетать в хрущёвскую клетушку без плана.

Форматы, которые сегодня реально работают

Есть три подхода, как гостинка может приносить доход:

Сдача в долгосрок. Находите нормального арендатора, заключаете договор, получаете деньги и особо не паритесь. Главное — держать в порядке. Такая модель подходит тем, кто хочет пассив, но с небольшим бюджетом.

Сдача посуточно. Если рядом вокзал, медцентр, выставка или универ — можно сдать посуточно. Да, хлопотно. Но доход может быть выше в два раза. Плюс — постоянный поток. Минус — уборка, встречи, координация.

Перепродажа с ремонтом. Берёте убитую гостинку, делаете ремонт «по картинке», ставите новую мебель, технику, и выставляете как «мини-студию с дизайнерским решением». Работает, особенно если нашли хорошего риелтора.

Можно ли делать мини-гостиницу из нескольких гостинок

О да. Это уже следующий уровень.

Кто-то скупает этаж, кто-то — 3–4 объекта в одном доме, делает одинаковый стиль, автоматизирует заселение — и получает мини-отель на колёсах. Особенно выгодно в туристических городах или рядом с крупными вузами.

Такой формат требует больше усилий, но и отдача серьёзнее. Главное — не превращать в бордель. Иначе и жильцы сбегут, и налоговая заглянет.

Как выбрать гостинку, если решили попробовать

Здесь важно не только смотреть на цену. Вот что стоит учитывать:

• Район. Лучше спальный, но с инфраструктурой. Близость к транспорту — плюс.

• Статус жилья. Только «жилое помещение» или полноценная квартира. Никаких «долей в комнате с правом проживания».

• Состояние. Иногда легче купить с ремонтом, чем делать с нуля. Особенно если не живёте рядом.

• Этаж. Первый и последний — нюанс. Лучше средний.

• Коммуналка. Уточните заранее. Иногда жильцы платят как за трёхкомнатную.

И да, не поленитесь съездить, послушать, как там ночью. Или поговорить с соседями. Это даст понимание, с чем будете работать.

Арендаторы — какие они

Тут всё зависит от формата сдачи.

Если в долгосрок — чаще всего это одиночки. Работают, приходят, спят, уходят. Идеально. Главное — не пускать с кучей собак, детей и ремонтных амбиций.

Если посуточно — фрилансеры, командировочные, проезжающие. Тут важно: чистота, простота заселения, отзывчивость. Тогда будут хорошие отзывы и стабильный поток.

Немного денег: примерные цифры, чтобы было понятно

Предположим, вы купили гостинку за 1,3 миллиона. Вложили ещё 200 тысяч в ремонт и мебель. Итого — 1,5.

Сдаёте за 18 тысяч в месяц. Минус коммуналка — остаётся 16. Год — почти 200 тысяч.

Окупаемость — чуть больше 7 лет. А если посуточно — срок сокращается до 4–5 лет.

Для такого вложения — вполне рабочая цифра.

А теперь по-человечески: стоит ли вообще в это лезть

Если у вас ограниченный бюджет, но хочется войти в недвижку — гостинка хороший старт. Она не требует миллиона усилий, быстро сдается, приносит стабильный доход. Да, без «вау». Зато честно, ровно, как дизельный мотор — не рвёт, но тянет.

Если у вас уже есть опыт и хочется что-то поинтереснее — попробуйте собрать портфель из нескольких. Или сделать мини-отель. Или взять на этапе ремонта и перепродать.

Но если вы не готовы мириться с некоторыми особенностями — лучше обойдите стороной. Не всем подходит формат «всё по минимуму».

Живём в новой реальности

Гостинки — это не ностальгия, а инструмент. Сегодня, когда жильё дорожает, аренда растёт, а у людей денег немного — такие форматы становятся актуальными.

Да, это не элитка. Не бизнес-класс. Но это движок, который работает. И чем больше на рынке нестабильности, тем актуальнее становится простая, компактная и дешёвая жилплощадь.

Так что не удивляйтесь, если через пару лет вас спросит: «А у тебя есть гостинка?». И вы такие: «Есть. Работает. Доход капает. Не жужжу».