Доли в апарт-отелях: почти отельер, но без ресепшна

Где-то между покупкой квартиры для сдачи и вложением в пятизвёздочный отель есть серединка. Тепленькая, с хорошими цифрами, с минимальным участием, и с красивым словом «апарт-отель». А если совсем по-простому — это история, когда вы покупаете не целиком отель, не номер, и даже не апартаменты в классическом смысле, а долю. Да, маленький кусочек большого гостиничного пирога. Вроде бы звучит скромно, но в этой теме спрятано куда больше, чем может показаться.

Можно сравнить это с тем, как если бы вы владели одной двадцать пятой частью ресторана. Вы не стоите у плиты, не проверяете поставки огурцов, не нанимаете официантов — но если всё хорошо, вам капает. И это вполне законно, официально и работает во многих странах годами. Да и у нас, чего уж, тема пошла.

Что вообще такое апарт-отель, если коротко и по-человечески

Апарт-отель — это такой гибрид. Он вроде бы и не гостиница с номерами под копирку, и не жилой дом с бабушками у лифта. Это здание, где есть апартаменты, оформленные под краткосрочную или долгосрочную аренду, с ресепшном, уборкой, сдачей по дням или неделям, и всё это — под управлением оператора. Как в обычном отеле, только номера часто имеют собственников. И вот тут начинается самое интересное.

Долю в апарт-отеле можно купить. Прямо как долю в бизнесе. У вас будет записано, что вы владеете, например, 2,6% от общего количества апартаментов. И вам положен процент от прибыли. Или фиксированный доход. Или гибрид. А вы в это время можете лежать в отпуске и пить сок. Или сидеть на работе и пить кофе. Деньги, если всё по плану, будут капать.

Почему вообще кто-то стал это продавать

Ну вы же знаете, что девелоперы — народ изобретательный. Когда обычные квартиры в апартах стали продаваться медленнее, на аренде начались качели, а потенциальные инвесторы начали считать каждый рубль, пришлось придумать новый формат. И вот: встречайте — доли. Порог входа ниже, заниматься ничем не надо, отчётность дают, юристы машут руками: «всё чисто». Сочетание сладкое, особенно для тех, кто хочет «где-то поучаствовать», но не строить свой бизнес с нуля.

Плюс: апарт-отель — это всё-таки объект, работающий под управлением. То есть вы не отвечаете за рекламу, уборку, постельное бельё и отзывы на Booking. Это не ваша головная боль. Вы — инвестор. Ну или сособственник. Ну или тихий партнёр, которому интересен пассивный доход. Тут уже как вам больше по душе.

Как это работает, если совсем по-простому

Вы покупаете долю. Не квартиру. Не конкретный номер. А долю в объекте. И дальше начинается магия:

Апарт-отель работает. Номера сдаются. Деньги поступают.
Управляющая компания ведёт бухгалтерию, следит за бронированиями, обслуживает жильцов.
Раз в месяц, квартал или год — вам перечисляют ваш доход.
Параллельно присылают отчёты: вот столько заработано, вот столько потрачено, вот столько ваше.

Иногда схема отличается. Вариантов может быть несколько:

Фиксированный доход. Вы получаете определённую сумму вне зависимости от загрузки.
Доход с привязкой к прибыли. Если отель в минусе — вы тоже ничего не получаете. В плюсе — делите пирог.
Смешанная модель. Минимальный гарантированный доход + бонус от прибыли.

И да, всё это оформляется официально. Обычно через договор долевого участия, либо через покупку юрлица, либо через договор инвестирования. Вариантов масса, главное — разбираться, что именно вам предлагают.

Какие бывают плюсы, если всё хорошо

Ну давайте по-честному. Идеальных схем не бывает. Но у этой — хватает хорошего:

Низкий порог входа. Можно вложиться от 500 тысяч до 2 миллионов рублей — и вы уже в игре.
Минимальное участие. Не нужно управлять, ездить, искать арендаторов.
Доходность выше, чем от банковского депозита. Обычно обещают от 8% до 15% годовых.
Возможность продать долю. Если надоело — продали на вторичке.
Иногда дают бонусы — право проживания в отеле определённое количество дней в году.
Легко масштабировать. Не понравилась одна доля — купили вторую в другом объекте.

Особенно интересно тем, кто хочет «запарковать» деньги, но боится арендного бизнеса с его сюрпризами. Здесь сюрпризы другие, но хотя бы не в виде арендатора, забывшего закрыть кран.

А какие бывают минусы, о которых никто не пишет в буклетах

Вот тут надо слушать внимательно. Потому что инвестиция — это не билет в кино. Тут можно как заработать, так и словить головную боль.

Вы не управляете процессом. Совсем. Ни в мелочах, ни в крупном.
Отсутствие контроля над расходами. Вас могут поставить перед фактом: «Мы купили новую мебель». За ваш счёт, кстати.
Доходность может плавать. Особенно если модель «зависит от прибыли». Зима — пусто, весна — нормально, лето — ура.
Проблемы с юрлицом. Иногда оформляют долю через ООО, и если кто-то из участников банкротится — могут быть сюрпризы.
Не все управляющие компании одинаково честные. Где-то до вас дойдёт 40% от прибыли, где-то — 4%.
Сложно продать на вторичке. Рынок пока не массовый, ликвидность не как у квартиры.

И ещё: если вдруг отель закроется, сменится менеджмент, случится пожар или пандемия — никто не обещает, что вы что-то получите. Это как бизнес. Только без доступа к решению.

Что проверять, если захотелось вложиться

Прежде чем кидаться с деньгами, включите режим «нудный, но умный дядя».

Проверьте объект. Он реально построен? Или ещё котлован?
Спросите про управляющую компанию. Кто они, где работают, есть ли отзывы?
Запросите финмодель. Сколько вы реально будете получать? Сколько уйдёт на налоги, издержки, обслуживание?
Уточните, что именно вы покупаете. Долю в юрлице? Инвестиционный пай? Часть помещения?
Посмотрите на договор. Кто и как отвечает, если отель перестаёт работать?
Поговорите с другими инвесторами. Иногда это открывает больше, чем все презентации мира.

И ещё: забудьте фразу «гарантированный доход». В этом мире ничего не гарантировано. Особенно если это обещает человек в пиджаке, на фоне рендера и с кофе в бумажном стаканчике.

Где такие отели появляются

Пока массово — в курортных зонах, туристических центрах, рядом с аэропортами и в деловых районах крупных городов. Москва, Питер, Сочи, Казань, Краснодар, Крым, Калининград — всё, что активно развивается и умеет в туризм.

Причём иногда это переоборудованные здания: бывшие гостиницы советского времени, санатории, старые офисные блоки. Иногда — новострой с апартами, которые сдают централизованно.

Крупные сети тоже заходят в эту тему. Видят интерес, строят, запускают. А значит, рынок живой, и там есть движение. Да, пока не массовое, но зато с потенциалом.

Кто покупает такие доли

Не только скучающие инвесторы, поверьте.

Молодые специалисты, которые хотят куда-то вложить накопления.
Пожилые пары, ищущие «пассивный доход без арендаторов».
Люди, которым лень сдавать квартиру и чинить бачки.
Жители регионов, которые хотят зайти в московскую недвижимость, но без покупки полноценной квартиры.
А иногда и бизнесмены — диверсифицируют риски, тестируют рынок.

Мотив у всех разный. Но объединяет одно: хочется, чтобы деньги работали, а вы при этом не работали. И если объект подобран грамотно — работает.

А можно ли потом жить в этом отеле?

Нет. Точнее, как — пожить пару дней, если позволяет договор, можно. Но жить постоянно, как в своей квартире — нет. У вас нет отдельного юрправа на конкретный номер. У вас доля. Как у акционера — есть кусочек завода, но вы не можете прийти и взять себе там цех.

Иногда вы получаете бонус — проживание в определённые дни в году. Но это не аренда, не проживание, не ПМЖ. Только гостевое использование. Так что если вы хотите одновременно жить и зарабатывать — ищите другие схемы. Или покупайте апартамент с полной собственностью.

Что будет дальше с этим рынком

Пока непонятно. Рынок молодой, правовой статус — гибридный, вторичка только зарождается. Но потенциал есть. И довольно ощутимый.

Люди устают от классической аренды.
Застройщики ищут новые схемы монетизации.
Туризм в стране не умирает, даже если самолёты не летают.
Уровень осознанности у инвесторов растёт. Люди начинают считать, сравнивать, выбирать.

А это значит — доли в апарт-отелях станут более понятным инструментом. С чёткой правовой формой, с оформлением, с рынком вторичных продаж. Просто надо время. И чуть-чуть внимания со стороны регулятора.

Если всё подытожить, но не сухо

Вкладываться в долю в апарт-отеле — это как жениться на человеке, который уже в серьёзных отношениях с кем-то ещё. Он не ваш, но вы с ним связаны. Вы не можете им управлять, но часть его жизни касается и вас. Зато и забот у вас меньше.

Это не для всех. Не для тех, кто хочет рулить. Не для тех, кто любит бетон и запах свежеоткрытого люка. Но для тех, кто хочет пассивного дохода, минимального участия, и не против нестандартного подхода — самое то.

Просто подходите с головой. И помните: красивый буклет — ещё не гарантия успеха. А вот грамотный расчёт, трезвая оценка и немного скепсиса — ваш лучший компаньон в этом увлекательном путешествии. Хоть и без ресепшна.