Доходные дома: возвращение формата XIX века

В XIX веке состоятельные господа строили дома не ради красоты фасадов и не ради того, чтобы внуки вспоминали: «А вот наш дедушка при царе был уважаемым человеком, построил особняк на Поварской». Всё было гораздо прозаичнее. Построил дом — разделил на квартиры — сдал внаём — живи на ренту. Доходные дома были не просто красивыми, они были машиной по печатанию денег. Только не из воздуха, а с квадратных метров.

Потом были революции, коммуналки, приватизации и прочие радости советской и постсоветской эпохи. Формат доходных домов куда-то ушёл. Остались только вывески на фасадах старых зданий и редкие энтузиасты, которые говорили: «А ведь в Европе это работает». Но всё возвращается, как мода на карго-брюки. И вот уже снова появляются инвесторы, которые строят дома не для продажи, а для сдачи. Сразу. Осознанно. Целиком. Это снова становится моделью. Не романтической, а экономической.

Почему вообще стоит смотреть в сторону доходных домов

Сразу договоримся: это не про старые обшарпанные пятиэтажки, где пол проваливается, а соседи варят самогон. Речь о профессиональной недвижимости, спроектированной под аренду. Идея проста: не продавать квартиры поштучно, а сдавать целиком. Доход стабилен, ликвидность управляется, и объект остаётся у вас.

Что привлекает:

Масштаб. Один объект — много арендаторов.
Устойчивый доход, особенно если делать управляемую аренду.
Гибкость. Можно менять формат (посуточная, помесячная, коммерция).
Повышенная ликвидность в долгосрочной перспективе.
Относительно низкая конкуренция по сравнению с обычным арендным рынком.

Если коротко: доходный дом — это как квартира для сдачи, только сразу на стероидах. И требует, конечно, других подходов и денег.

Как выглядели доходные дома раньше

Доходные дома в дореволюционной России были делом статусным. Купцы, фабриканты и всякие там уважаемые граждане строили дома, где:

Нижние этажи отдавались под магазины, мастерские и лавки.
Средние этажи — под «приличных» арендаторов (врачи, чиновники, семьи с гувернантками).
Верхние — под студентов, холостяков, просто беднее.

Чем выше этаж, тем меньше оплата. И чем ближе к центру, тем престижнее. Некоторые дома приносили такую прибыль, что владелец жил на одном этаже, а остальные сдавал. Так что идея владеть всем зданием — не нова. Просто сейчас она возвращается в новом виде.

Кто и зачем делает это сейчас

Сейчас доходные дома интересны:

Частным инвесторам с капиталом от 20–30 миллионов.
Девелоперам, которые устали от ипотеки и дольщиков.
Семейным фондам и «арендным династиям».
Людям, которые хотят стабильно, спокойно и на годы вперёд.

В крупных городах — это чаще всего новостройки под аренду. В малых — реконструированные здания. Кто-то покупает старое общежитие и делает апарт-формат. Кто-то строит с нуля — специально под краткосрок или коливинг.

Вариантов море. Вопрос только в расчётах.

Как выглядит современный доходный дом

Он может быть разным, но есть общие черты:

Продуманная планировка — чтобы все квартиры были функциональны.
Отдельные входы, если это студии с краткосрочной арендой.
Общие зоны — прачечная, кухня, зона отдыха (если это коливинг).
Коммерция на первом этаже — магазин, кофейня, парикмахерская.
Удобное расположение — рядом транспорт, магазины, парк.

И, конечно, система управления: бухгалтерия, клининг, ремонт. Всё это превращает дом в полноценное предприятие.

Сколько можно зарабатывать

А вот тут всё зависит от:

Города.
Района.
Формата аренды.
Качества объекта.
Уровня спроса.

Если грубо прикинуть:

10 студий по 20 м², сдаются по 30 тысяч — это 300 000 в месяц.
Из них 30% — расходы (управление, налоги, коммуналка).
Остаётся 210 000 чистыми.
В год — 2,5 миллиона.

При вложениях в 25 миллионов — это 10% годовых. Не считая роста капитала.

А если формат посуточный и город туристический — может быть и больше. Но и управлять сложнее.

Где строить

Вот здесь начинается главный вопрос. И тут несколько вариантов:

Крупные города (Москва, Петербург, Казань, Краснодар):

Высокий спрос.
Высокие цены на землю и строительство.
Сильная конкуренция.
Большой потенциал роста капитала.

Средние города (Ярославль, Тула, Уфа, Калининград):

Умеренные вложения.
Устойчивый спрос, особенно при хорошем маркетинге.
Возможность занять нишу.

Малые города:

Дёшево купить здание.
Часто нет конкуренции.
Но надо делать под нужды конкретного города (например, дом для врачей или студентов).

В любом случае — анализ. Не строить просто «потому что понравилось место». Сначала спрос, потом проект.

Какие форматы бывают

Классический доходный дом — много квартир, долгосрочная аренда.
Коливинг — комнаты с общей кухней и гостиной. Популярно у студентов и одиночек.
Апарт-отель — краткосрочная аренда, особенно в туристических зонах.
Микродом — маленькие студии по 12–18 м², но по доступной цене.
Коммерческая аренда — офисы, склады, коворкинги.

Некоторые дома сочетают несколько форматов. Например, нижний этаж — под коммерцию, середина — под долгосрок, верх — под краткосрок.

А можно ли купить готовый?

Иногда — да. Но чаще доходный дом надо создавать. Купить целиком жилой дом и сдавать — редкость. Особенно, если вы хотите всё официально и красиво. Поэтому чаще:

Покупают здание под реконструкцию.
Делают проект.
Получают разрешения.
Переделывают под аренду.
Запускают.

И только потом — собирают урожай в виде платежей.

Что с юридической стороной

Это важно. Очень. Потому что:

Дом должен иметь статус, позволяющий сдавать квартиры (не всегда это ЖС).
Нужно учесть нормы по пожарной безопасности, вентиляции, воде, шуму.
Если делаете перепланировку — согласовывать.
Если делаете посуточку — может потребоваться лицензия, если формат гостиницы.
Важно правильно оформить ИП или юрлицо — чтобы налоги не съели всё веселье.

Лучше сразу проконсультироваться с юристом. Да, это затраты. Но дешевле, чем потом переделывать полдома.

Какие подводные камни

Неправильно рассчитали спрос — дом стоит полупустой.
Нехватка парковки или транспорта — арендаторы уходят.
Проблемы с управляющей компанией — бардак и жалобы.
Перекос в формате — сделали 20 одинаковых студий, а рынок хотел 10 двушек.
Ошибки в ремонте — дешёвые материалы, плохая шумоизоляция, экономия на вентиляции.

Доходный дом — это бизнес. Если вы думаете, что «ну просто построим — и оно будет сдаваться», то не будет. Надо управлять, считать, следить и адаптироваться.

Арендаторы тоже важны

Вы не просто строите коробку. Вы создаёте среду. И нужно думать, кто будет вашим клиентом.

Если это студенты — делайте дешевле, проще, но с зоной отдыха.
Если молодые специалисты — нужен интернет, стиральная, кухня.
Если туристы — делайте ярко, чисто, с сервисом.

От этого зависит и интерьер, и цены, и даже маркетинг.

Как продвигать

Варианты:

Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость.
Собственный сайт с системой бронирования.
Telegram, Instagram — да, даже для аренды.
Партнёрство с агентами и relocation-менеджерами.
Сотрудничество с компаниями — заселение сотрудников.

Маркетинг — это не «баннер на заборе». Это воронка. Люди должны находить, заходить, бронировать. Тут помогает автоматизация: CRM, сайт, канал связи, аналитика.

Зачем это вам

Если вы устали от скачущего рынка новостроек, ипотечных схем, беготни за ключами и ожиданий конца стройки — доходный дом даёт стабильность.

Не нужно продавать — объект остаётся.
Можно контролировать доход.
Есть понятная модель.
Масштабируемо — построили один, поняли как работает, сделали второй.

А если ещё и подойдёте с душой, то лет через десять сможете гордо говорить: «А этот дом построил я. И он кормит меня лучше, чем долларовый депозит».

Ну и финал, как без него

Доходные дома — это история с бородой, которая снова становится актуальной. Только теперь вместо свечей — светодиоды, вместо писарей — Excel, а вместо дворника — управляющая компания с приложением.

Если вы думаете стратегически, готовы вложиться, не боитесь бумажек и понимаете, что недвижимость — это не только купить-продать, а ещё и управлять, оптимизировать, развивать, — то это ваш формат. Не быстрый, не гламурный, но зато реальный. И с борщом на зиму.

А дальше — уже от вас зависит: будет это просто объект или ваша личная маленькая экономическая империя.