Доходные дома: почему в России их почти нет, и можно ли собрать свой

Если вы когда-нибудь смотрели европейское кино и видели, как там люди живут в красивых многоквартирных домах с одной хозяйкой где-то на первом этаже — вы уже видели доходный дом. Это когда весь дом — один собственник. Не 60 собственников по однушке, не ТСЖ, не «жилищник», а конкретный человек или компания, владеющая всем зданием и сдающая квартиры, комнаты, студии — и живущая на этом.

Вроде бы гениальная идея. Купил дом, всё своё, никаких соседей по подъезду, сдаёшь в аренду — и капает. Никаких собраний, никаких недовольных бабушек, никаких споров про газоны. Идиллия. Казалось бы, в России это должно быть на каждом шагу. Особенно в провинции, где ещё остались старые дома, или в Москве, где каждый второй мечтает пассивный доход с недвижимости.

А по факту — доходных домов почти нет. Ну, то есть единичные случаи, часто на полулегальном уровне. Даже термин этот звучит как что-то из дореволюционного учебника. «Доходный дом Плюшкина». Почему так? Что пошло не так с идеей, которая у других стран работает уже сотню лет?

Давайте разберёмся. По-человечески. Не из учебника, а как между своими.

Почему вообще доходный дом — это круто

Потому что управлять одним зданием проще, чем десятью квартирами в разных концах города. Потому что доход централизованный. Потому что арендаторы в одном месте. Потому что легче организовать ремонт, легче следить за порядком, легче продавать потом как готовый бизнес. И, если честно, просто красиво. У тебя не просто «квартира под сдачу». У тебя дом. Доходный. Звучит почти как тост.

Во многих странах это обычная практика. В Берлине, Париже, Праге — там полно домов, которые строились именно под аренду. Там никто не раздаёт каждую студию по дольщикам. Всё здание — один объект. И владелец или компания управляют им целиком. Это удобнее. Это прибыльнее. Это масштабируемо.

А у нас…

Что у нас не так: историческая правда без купюр

В России с доходными домами всё сломалось давно. Если коротко, то почти всё, что могло быть доходным домом — сначала национализировали, потом раздали по приватизации. В 90-х почти каждый житель стал собственником своей квартиры. Люди получили по кусочку здания, и управлять всем стало невозможно. Собственники разные, подходы разные, интересы — тем более.

Ты хочешь сдать всё здание как бизнес? А у тебя баба Зина с 3 этажа будет против — и всё, стоп. Или ты хочешь отремонтировать фасад, чтобы дом выглядел прилично? А пять соседей говорят: «А нам и так норм». В итоге никакой стройной системы.

Застройщики не строят дома «для сдачи». Им проще продавать поштучно. Один подъезд — сорок сделок. Деньги получены, ответственности — минимум. А чтобы построить и самим управлять — нужны люди, процессы, УК, юристы, понимание аренды. Это уже сложнее.

Короче, доходный дом — вещь управляемая, а у нас управление — не сильная сторона.

Почему всё же эта идея снова лезет в головы

Потому что рынок аренды растёт. Потому что цены на квартиры всё выше. Потому что хочется системности. А когда у тебя пять разноплановых объектов, по разным адресам, с разными проблемами — это не бизнес, а сборная солянка.

А доходный дом — это шаг вперёд. Это уже не «пассивный доход от двушки», а микроуправляющая компания в одном здании. Это уже про структуру, про системный подход, про контроль. Особенно если всё новое, под один стиль, под один стандарт.

И всё больше инвесторов задаются вопросом: «А может, не покупать пять однушек, а построить или купить один маленький дом и сдавать всё сразу?»

Какой доходный дом можно собрать самому — если не в Москве-Сити

А вот тут начинается самое интересное. Не надо думать, что доходный дом — это обязательно 5 этажей, 50 квартир, ресепшен и охранник в фуражке. Это может быть:

• Таунхаус, поделённый на 4–6 студий.

• Частный дом, реконструированный под сдачу.

• Мини-гостиница, переоборудованная под постоянных жильцов.

• Дуплекс с отдельными входами.

• Комплекс из нескольких модульных домов, объединённых одним управлением.

Собрать такой дом можно в любой области. Главное — чтобы участок позволял, коммуникации были, а соседи не сходили с ума от вида новых дверей.

Один из популярных форматов — это апарт-формат за городом. 6–10 компактных студий в одном здании, с одним заездом, с нормальной отделкой и без понтов. Сдаются на долгий срок или в сезон. Доход — стабильный, особенно если подходить с умом.

Где строить, чтобы не влететь

Ответ простой: там, где аренда востребована. Это может быть:

• Пригород большого города.

• Посёлки рядом с курортной зоной.

• Рядом с университетами, ПТУ, базами отдыха.

• Рядом с большими стройками — там вахтовики и рабочие.

• Внутри городов, где старый фонд, а вы можете дать качественную альтернативу.

Важно не строить в поле, где только коровы и радио ловит через раз. Потому что арендаторы не поедут. Доходный дом работает, если есть постоянный спрос. Не надо быть гением, чтобы понять: лучше иметь скромный дом рядом с вокзалом, чем дворец в глуши.

Как управлять, чтобы это был не бардак

Доходный дом требует порядка. Это уже не «дядя Ваня платит по 10-го». Это работа:

• Заселение.

• Оплата.

• Уборка общих зон.

• Коммуналка.

• Текущий ремонт.

• Счётчики.

• Договоры.

Если вы хотите спать спокойно — автоматизируйте. Сделайте шаблон договора, найдите управляющего или диспетчера, поставьте систему контроля доступа, заведите таблицу учёта. Можно даже через самозанятых, если объёмы не большие.

Главное — не теряйте контроль. Дом, где арендаторы живут как хотят, быстро превращается в «общежитие с претензией».

Сколько на этом можно заработать

Цифры зависят от города, места, формата.

Вот пример: дом на 6 студий. Каждая сдаётся по 25 тысяч. В месяц — 150 тысяч. Минус коммуналка, налоги, мелкие траты — остаётся 100–120.

Если себестоимость дома была 6–7 миллионов — окупаемость за 5–6 лет. А если участок уже был ваш, или вы делали всё руками — ещё быстрее.

Плюс — потом это можно продать. Не по цене дома, а как готовый бизнес. С арендаторами, управлением, доходностью. Это уже интереснее, чем просто «дом на продажу».

Что может пойти не так

О, список хороший:

• Участок в зоне, где нельзя многоквартирное. Вас заставят снести перегородки.

• Соседи начали жаловаться. Приехала проверка. Бумаги нужны.

• Дом оказался с плохой вентиляцией. Готовьтесь к плесени и жалобам.

• Арендаторы — шумные, с долгами, с «гостями» каждый день.

• Управляющий оказался неуправляемым.

• Вы сами устали от постоянных звонков.

Все эти риски решаемы. Но они есть. Главное — не идти вслепую. Если хотите доходный дом — считайте всё заранее, стройте по уму, оформляйте документы, ведите порядок.

Можно ли просто купить готовый?

Иногда — да. Есть мини-гостиницы, старые дома, коммерческие здания, которые переоборудуют. Главное — чтобы:

• Были арендаторы.

• Была понятная структура доходов.

• Были документы.

• Не было сюрпризов в виде суда, арестов, долгов.

Такое часто продают люди, которые устали или хотят сменить формат. Если у вас есть капитал, и вы не хотите строить — можно зайти через покупку.

Доходный дом — это не про богатых. Это про умных

Не обязательно иметь 20 миллионов. Можно начать с 2–3, купить таунхаус, поделить, сдать. Или построить на участке дом с 3 входами. Или выкупить часть здания. Главное — мыслить как системщик. Не как человек, сдающий случайно доставшуюся двушку, а как владелец мини-бизнеса.

Потому что доходный дом — это не мечта, это реальный формат. Просто он требует терпения, работы и понимания, что вы делаете.

И да, в России его пока мало. Но именно в этом и шанс. Потому что, когда массово поймут, что это удобно, спрос будет. А вы — уже внутри.

Так что если чувствуете, что можете — собирайте. Сами. Шаг за шагом. И ваш доходный дом станет не только вашим доходом, но и поводом сказать: «А я построил. С нуля. Работает». И это будет не понты. Это будет факт.