Арендный бизнес в моногороде: выживает ли вообще

Всё начинается с благой мысли. Есть у вас свободная квартира. Или пара сотен тысяч, и хочется куда-то их вложить. В Москве — дорого. В Питере — поздно. В Краснодаре — уже все сдаются. А тут знакомый говорит: «Слушай, у нас тут в моногороде жильё копейки стоит. Купи, сдавай — стабильный доход». Вы погуглили — и правда: однушка за 600 тысяч, студия за 450, целый дом — как машиноместо в центре столицы.

И тут закрадывается шальная мысль: а не замутить ли арендный бизнес в моногороде? Там ведь люди живут, значит, и жильё нужно. А цена входа — вообще копеечная. Купил, сдал, через 3 года — в плюсе. И вроде звучит логично.

Но всё ли так гладко в реальности? Или моногород — это больше про «жили как могли» и «сдаётся, когда не минус тридцать»? Вот давайте и разберёмся. Без иллюзий. Без глянца. Как есть.

Что вообще такое моногород и с чем его едят

Моногород — это такой населённый пункт, который целиком или почти целиком зависит от одного градообразующего предприятия. Например, завод, шахта, металлургический комбинат, ГОК, порт. То есть если этот «монозверь» жив, то и весь город жив. А если, не дай бог, начались сокращения или всё встало — весь город чувствует на себе это как удар в челюсть.

Поэтому основная черта моногорода — это нестабильность, замаскированная под рутину. Пока предприятие работает — кажется, что всё норм. Но достаточно любому винтику развалиться, как весь механизм начинает трещать. И тогда начинаются увольнения, отток населения, падение цен на всё — в том числе и на аренду.

Но, с другой стороны, не все моногорода одинаковы. Есть «выживающие», есть «затаившиеся», а есть и те, кто, вопреки всему, живёт и даже развивается. Поэтому просто списывать с лица земли идею «сдавать в моногороде» — не стоит. Но и заходить туда с розовыми очками — опасно.

Кто вообще снимает жильё в моногороде

Вот вам первый сюрприз. Арендаторы есть. Но совсем не такие, как в больших городах.

В больших городах снимают:

• Студенты.

• Молодые специалисты.

• Командировочные.

• Семьи, которые ещё не купили своё.

А в моногороде снимают:

• Вахтовики.

• Разведённые мужики, которых выгнали жёны.

• Рабочие из соседних деревень.

• Люди, которым срочно нужно где-то пожить — пока решаются вопросы (суды, кредиты, больницы).

• Те, у кого своё жильё в аварийном состоянии.

То есть аудитория есть. Но она более специфическая. Здесь никто не будет платить за «евроремонт» с барной стойкой и подогревом пола. Здесь важно: чтобы работал бойлер, не капал кран и не дуло из окна. Если это есть — уже норм.

Сколько можно заработать — честно, без фантазий

Вот тут надо приземлиться. Если вы купили квартиру за 500–700 тысяч, не надо ждать, что будете зарабатывать по 30 тысяч в месяц. Аренда в моногороде — это 5–10 тысяч. Всё. Иногда — 12, если прям суперобъект. Но обычно: 6–7 — за однушку. 8 — если с ремонтом.

Суточная аренда — тоже штука редкая. Ну кто туда приедет на выходные? Снимать будут, если только в городе проходит вахта, стройка, съезд медиков или какая-то специфическая командировка. Но это нечасто.

Зато вход низкий. Купили за 600, сдаёте за 7 тысяч. Доходность в процентах — прекрасная. Окупаемость — 7–8 лет. Местами — быстрее. Главное — не попасть на простой. А вот это — реальный риск.

Почему аренда простаивает

Моногород — это не про постоянную миграцию. Люди живут там годами. Новых немного. И спрос на аренду — скачкообразный. Вот сегодня кто-то снял, через 3 месяца съехал — и дальше пустота. Неделя, месяц, два… А потом — оп, и снова звонок.

Некоторые квартиры стоят без арендаторов по 6 месяцев. Потому что слишком дорого — по местным меркам. Потому что далеко. Потому что планировка «коридор в туалет».

И это всё надо учитывать. Моногород — это не бизнес-центр. Здесь нет очереди из арендаторов. Здесь надо ловить своего. А пока не поймал — объект простаивает. А коммуналку платить всё равно нужно.

Коммуналка — тот ещё сюрприз

Многие думают: если квартира дешёвая — и коммуналка будет лёгкая. Ха-ха, как бы не так. В моногородах тарифы часто вообще не радуют. Особенно если квартира в старом фонде, с центральным отоплением. Могут прилетать счета по 5–6 тысяч — при аренде в 7. И если вы включили коммуналку в арендную плату — поздравляем, вы работаете в минус.

Поэтому здесь главное правило: всё отдельно. Коммуналка — на съёмщика. Или по счётчикам. Или по нормативу, но строго в контракте. Иначе будете платить за чужой душ.

Что точно не нужно делать

Не надо делать дорогой ремонт. Это не добавит вам арендаторов. Только расходов.

Не надо ставить технику, как для инстаграма. Стиралка, плита, чайник — всё. Больше не надо.

Не надо вкладывать деньги, как в квартиру на перепродажу. Никто вам это не компенсирует.

Не надо верить, что «если дешёвая квартира, то всё просто». Нет. Моногород — это про нюансы.

Как всё-таки делать, чтобы работало

Лучше всего работает такая схема: вы находите рабочий город. Спрос есть. Работают шахты, заводы, идут вахты. Покупаете простую, но не убитую квартиру. Дешёвую. С минимальным ремонтом — покраска, обои, свет, сантехника.

Дальше — сдаёте по знакомым, через местные группы. Объявления на Циане тут не очень. Лучше — сарафан, местные чаты, ВК, районные доски.

Контракт — обязательно. Пусть и простой, но чтобы было зафиксировано: кто, что, сколько, когда.

Коммуналка — отдельно. Всегда. Даже если она небольшая.

И главное — настрой. Это не про «инвестировал — забыл». Это про контроль. Про звонки. Про визиты. Про напоминания. Про выезды «прибить ручку».

А если не квартира, а дом?

Иногда в моногороде можно купить дом. И это даже интереснее. Потому что дом — это не просто жильё. Это уже можно сдавать под бригаду. Под вахту. Под летний посёлок.

Но с домом свои приколы:

• Участок — это благо, но и ответственность.

• Отопление — отдельно. Газ, дрова, уголь — решать вам.

• Вода — часто из колодца.

• Канализация — выгребная.

• Арендаторы в дом — часто не платят аккуратно.

Но при этом доход может быть выше. Особенно если сделать всё удобно. Больше спальных мест — больше арендаторов. Можно сдавать не по одному, а «командой».

Будущее есть — но осторожное

Моногорода не исчезнут. Пока есть производство — будут и люди. Пока есть люди — будет аренда. Но это не рынок, который будет расти вечно. Это рынок, где надо уметь работать на месте. Видеть настроение. Понимать, где спрос.

Если вы живёте в этом городе — вам проще. Если нет — найдите надёжного человека, кто будет смотреть за объектом. Без этого — не поедет.

Резюмируем по-простому

Моногород — не рай для арендного бизнеса. Но и не ад. Это как старая машина: поедет, но надо уметь к ней подход найти.

Если вы не ждёте чудес, не вкладываете последние деньги, подходите с холодной головой — можно заработать. Не миллионы. Но доход выше банковского точно. Просто работа другая. И подход — другой.

Не масштаб. А точка. Не инвестиции «на пассив», а почти ручное управление.

Так что выживает ли арендный бизнес в моногороде? Выживает. Но не все. А только те, кто умеет жить не в мечтах, а в реальности. А она, как известно, не любит наивных. Но уважает умных.