Аренда крыш под солнечные панели или связи: когда квадратные метры работают на вас

Большинство людей, купивших себе здание, воспринимают крышу как что-то между птичьей зоной отдыха и местом, где накапливаются осенние листья. Максимум — антенна от кабельного, котик из вентиляции и обледеневший снег зимой. А ведь крыша, если к ней подойти с фантазией, может стать источником стабильного дохода. Да, не миллион в месяц, но что-то капать будет. Причём без арендаторов, жалоб и «а у вас чайник где?»

Речь идёт об аренде крыш под солнечные панели и оборудование сотовых операторов. Вы, как собственник здания, сдаёте место на крыше, а в ответ получаете деньги и иногда даже бесплатную охрану периметра (не шутка — бывает). И всё это при минимальном участии с вашей стороны. Звучит любопытно? Тогда давайте разбираться.

Кому вообще нужны чужие крыши

Есть две основные категории желающих арендовать у вас кусочек крыши:

Сотовые операторы — им нужны места для базовых станций.
Энергетические компании или инвесторы в солнечные панели.

Сотовикам важна высота, стабильность, охрана, доступ к электричеству и зона покрытия. Условно говоря, если у вас девятиэтажка в спальном районе — им может быть интересно. Если крыша на складе в промзоне — тоже, особенно если там пусто и нет конкурентов.

С солнечными панелями всё сложнее: им нужна ориентация по солнцу, желательно юг, минимум затенения и согласие всех причастных, особенно если дом многоквартирный.

Что вы можете сдать и за сколько

Всё зависит от того, что у вас за объект. Если здание в собственности, крышу сдавать проще. Если вы — ТСЖ или УК, то возможна аренда от лица коллектива. Примерный список того, что можно сдать:

Плоская крыша на жилом доме — под антенну или солнечную электростанцию.
Крыша торгового центра или офиса — тоже под антенны или солнечные панели.
Крыша промышленного объекта — идеальна под солнечные фермы.
Недостроенные или временно неиспользуемые здания — как временная база для связи.

Теперь по деньгам. Всё зависит от региона, спроса и аппетита арендатора. В среднем:

Сотовая антенна — 10 000–50 000 рублей в месяц за точку.
Солнечные панели — либо фиксированная плата (от 3 000 в месяц), либо доля от выработанной энергии.
Иногда могут предложить разовый платёж или компенсацию в виде бесплатного электричества/интернета.

Не миллионы, но для крышки, которая раньше просто мокла под дождём — вполне.

Какие плюсы в этом всём

Тут, как говорится, вы ничего не делаете — а деньги идут. Но есть ещё плюсы:

Никакой постоянной аренды с людьми, которые курят на лестнице.
Нет проблем с сантехниками, поломками, соседями и шумом.
Низкие расходы на обслуживание — всё делает арендатор.
Возможность совместить с «зелёным имиджем» (особенно если у вас бизнес).
Повышение стоимости здания — иногда наличие оборудования делает объект интереснее.

Ну и психологически приятно: вы вроде как в тренде. И при этом не вкладывались в сложные инвестиции.

Какие минусы тоже бывают

Идеальных схем не существует, и здесь есть свои «но»:

Не на каждую крышу можно установить антенну или панели — конструктив здания не всегда подходит.
Нужны согласования: с УК, с жильцами, с пожарниками, с электриками.
Иногда приходится вносить изменения в проект здания — особенно в старом фонде.
Жалобы жильцов — редкость, но бывают. Особенно на излучение (даже если это миф).
Выручка не очень большая — если у вас только одна крыша, сильно не заработаете.

Но если у вас несколько объектов, или один — но крупный, это уже совсем другой разговор.

Как всё это запускается

Пошагово схема выглядит примерно так:

Ищете оператора или инвестора. Можно не искать — крупные компании сами стучатся.
Приглашаете их на обследование крыши. Они смотрят, измеряют, оценивают.
Получаете коммерческое предложение.
Согласовываете с УК или ТСЖ (если вы не единственный собственник).
Заключаете договор аренды.
Производится монтаж.
Всё начинает работать. Вы получаете деньги.

Всё — буквально. Подключение, сопровождение, обслуживание — всё на них.

А если дом многоквартирный?

Вот тут начинается интересное. Формально крыша — общее имущество. Значит, её можно сдать только с согласия большинства жильцов. В реальности:

Нужно провести собрание и проголосовать.
Большинство должно быть «за».
Лучше оформить решение протоколом.
Договор аренды подписывает УК или председатель ТСЖ.

Звучит сложно? Да, но если жильцы понимают, что эти деньги пойдут, например, на ремонт лифта или детскую площадку — проголосуют. Особенно если озвучить сумму.

Солнечные панели: будет ли свет

Солнечные панели — это вообще отдельная песня. Они ещё не так массово распространены в России, как в Европе, но интерес растёт. Как работает схема:

Инвестор или компания договаривается с вами об аренде крыши.
Они ставят солнечную станцию, подключают к сети.
Вы либо получаете плату за аренду, либо процент от выработки.

Вы можете вообще ничего не понимать в киловаттах. Главное — подписать грамотный договор и указать, кто отвечает за техническое обслуживание.

Есть нюанс: если вы сами платите за установку и оформляете себе солнечную станцию — тогда вы становитесь «малой генерацией» и можете продавать электричество в сеть. Но это уже совсем другой бизнес.

А связь — это не вредно?

Нет. И да, это не шутка. Вся эта история с «у меня с тех пор, как поставили вышку, стало болеть ухо» — миф. Современные базовые станции сотовой связи соответствуют нормам, а их мощность — в пределах санитарных требований. Вы ближе к телевизору, чем к антенне на крыше.

Но жильцы иногда боятся. Поэтому лучше сразу:

Указать уровень излучения в договоре.
Получить заключение СЭС.
Дать контакты оператора и их инженеров.

Иногда даже устраивают встречи с жильцами, чтобы развеять мифы. Работает.

А если у меня несколько зданий?

Вот тут уже начинается серьёзная история. Если у вас:

Сетевой бизнес с несколькими торговыми точками.
Складские комплексы с большими крышами.
Жилой фонд с управляющей компанией.

— вы можете централизованно сдавать крышу. И получать стабильную ренту. Некоторые девелоперы делают это специально — планируют место под оборудование ещё на этапе строительства.

Какие документы надо проверять

Чтобы не нарваться на неприятности, проверьте:

Есть ли право собственности на здание.
Указана ли крыша в составе имущества.
Есть ли технический паспорт с описанием крыши.
Есть ли ограничения по использованию (особенно в памятниках).
Кто подписывает договор (вы или управляющая компания).

Арендатор обычно требует всё это сам — у них юристы с чек-листами. Но вам лучше знать, что вы сдаёте не «воздух», а реально оформленное пространство.

Реальные кейсы

ТСЖ в Подмосковье сдало крышу 17-этажки под три антенны. Общий доход — 120 000 в месяц. Эти деньги пошли на ремонт подъездов и замену лифтов.
Промзона на окраине Екатеринбурга. Собственник трёх складов сдал 1000 м² крыш под солнечные панели. Инвестор платит 50 000 в месяц аренды и отвечает за всё.
Бизнес-центр в Калининграде установил собственную солнечную станцию. За счёт генерации покрывается 25% потребления здания. Экономия — 1,2 млн в год.

Как начать, если вы ничего не понимаете

Вот простой чек-лист:

Сфотографируйте крышу и определите её площадь.
Опишите, на каком здании она находится.
Найдите местную компанию, занимающуюся связью или альтернативной энергетикой.
Попросите предложение. Они сами скажут, можно ли что-то сделать.
Изучите договор. Или покажите юристу.
Согласуйте всё (если вы не единственный владелец).
Подпишите — и ждите первого платежа.

Да, иногда будет немного бюрократии. Но вы же не крышу в ипотеку берёте, всего-то сдать её частично.

Подведём крышу

Крыша вашего здания — это не просто место, куда не ходят жильцы. Это актив. Небольшой, но пассивно приносящий деньги. И в эпоху, когда все пытаются выжать максимум из любого метра, не использовать её — всё равно что не сдавать подвал только потому, что там темно.

Так что, если у вас есть доступ к крыше — посмотрите на неё не как на бетон с антеннами, а как на партнёра по бизнесу. Может, она вам ответит взаимностью. Или хотя бы счётом на оплату.