Аренда для маркетплейсов и дарксторов: у кого склад, у того и палка

Если вам казалось, что рынок аренды — это всегда про офисы с жалюзи, коворкинги с ароматом кофе и жилплощади с евроремонтом 2007 года, то вы кое-что упустили. Настоящая движуха сейчас там, где коробки. Там, где курьеры. Там, где «доставим за 15 минут». Добро пожаловать в мир аренды под маркетплейсы и дарксторы — логистический Вавилон, где важнее не люстра, а рампа.

Речь пойдёт не о том, как снять квартиру. И не о том, как сдавать дачу. А о недвижимости, которая делает деньги, пока вы даже не знаете, что она существует. Потому что дарксторы не светятся вывесками, не манят прохожих витринами, а просто отгружают. Быстро, много и с чётким графиком.

Кто все эти люди и почему они не снимают торговые залы

Для начала давайте разберёмся, кто арендует такие объекты.

Маркетплейсы — те самые, на которых вы заказываете всё от носков до автозапчастей. Им нужно хранить, сортировать и отгружать.
Дарксторы — это не про мафию. Это мини-склады, которые работают как точки быстрой доставки. Еды, хозтоваров, да хоть зубной пасты.
Фулфилмент-компании — те, кто всё это обрабатывает за других. У них тоже склады, курьеры и желание сэкономить на аренде.

Почему все они не идут в ТЦ и не арендуют витрины? Потому что их клиент — это не пешеход, а приложение в телефоне. Им не нужен трафик ног. Им нужен трафик грузов.

Что им нужно от помещения

Вот тут начинается самое интересное. Потому что требования у них не из глянцевого журнала. Им не надо мрамор, лифт в холле и потолки 3.20. Им нужно, чтобы можно было быстро разгружать, удобно ставить стеллажи и не замерзать зимой.

Удобный подъезд — желательно, чтобы фура могла развернуться, не вызывая эвакуатор.
Высокие потолки — не для красоты, а чтобы влезло побольше полок.
Электричество и вентиляция — техника греется, люди тоже.
Отсутствие соседей с чувствительной психикой — потому что грохот погрузчика в 6 утра не всем по душе.

Да, ещё желательно, чтобы всё это было в городе или рядом. Потому что клиент хочет «за 15 минут», а не «в течение недели, если метеоусловия позволят».

Почему арендодатели не всегда их любят

Вроде бы — клиент хороший. Платит вовремя. Не рвёт обои. Не заводит кота. Но есть нюансы.

Во-первых, маркетплейсы и дарксторы часто требуют гибких условий. Снять быстро, переехать быстро, расторгнуть договор — тоже быстро. Не каждый владелец недвижимости хочет жить в ритме тиктока.

Во-вторых, у них бывают довольно специфические запросы. Например, зонирование склада, установка камер, перегородки, свой интернет, усиленный пол. Всё это требует вложений. Иногда со стороны арендодателя.

И в-третьих — трафик. Физический. Много курьеров, много машин, много движения. Не все здания и соседи к этому готовы. Особенно, если речь про жилой район, а не про промку.

Какие помещения идут на ура

Есть определённые типы недвижимости, которые подходят под такие задачи, как рука в перчатку. Только вместо моды — логистика.

Бывшие магазины у дома. Идеальны для даркстора: рядом с клиентами, удобный вход, всё уже готово.
Старые производственные корпуса. Особенно те, что в черте города. Там высокие потолки, мощность на электросети и стены, которые не жалко.
Гаражные комплексы и техцентры. Иногда их переделывают под мини-склады и даже кросс-доки. Не идеально, но бюджетно.
Подвалы и цоколи в новых ЖК. Это вообще хит — рядом целевая аудитория, арендная ставка невысокая, а место с потенциалом.

Важно понимать: не всякий склад — хороший даркстор. И не каждый цоколь — рай для маркетплейса. Тут всё зависит от логистики, плотности заказов и скорости доступа.

Где сейчас особенно востребовано

Самый жирный спрос — в густонаселённых районах. Особенно в крупных городах. Москва, Питер, Екатеринбург, Новосибирск — да, пожалуйста. Но и в городах поменьше уже пошла волна.

Районы, где есть плотная застройка, активное население и высокий уровень интернет-доставки — это золотое дно. Снимите помещение в такой зоне — и клиенты найдутся.

Новые ЖК, особенно в эконом- и комфорт-классе.
Районы с молодёжной аудиторией — студенты, айтишники, фрилансеры.
Спальники с нехваткой ритейла — где магазина «у дома» нет, а за хлебом надо идти 20 минут.

Туда и идут дарксторы. Чтобы быть рядом и первым.

А сколько это стоит, если говорить про аренду

Цена аренды под даркстор или маркетплейс — штука гибкая. Зависит от города, района, состояния помещения и аппетита арендодателя. Но в целом, ставки примерно такие:

Москва — от 800 до 2000 рублей за квадрат, если в черте города.
Города-миллионники — 500–1500 рублей.
Маленькие города — от 300 рублей, если помещение в нормальном состоянии.

И тут надо понимать: клиент, который арендует под даркстор, не всегда будет сидеть у вас годами. Он может съехать через 4 месяца, если спрос упал. Или наоборот — сказать: «Мне нужно в два раза больше площади. Срочно».

Как сдать им правильно и не остаться в минусе

А вот здесь начинается самое полезное.

Заключайте договор с чёткими сроками и условиями выхода. Без фраз «ну потом договоримся».
Попросите депозит. Минимум за 1–2 месяца. Даже если арендует серьёзная компания.
Проверьте, как они будут использовать помещение. Никаких «ну просто складик», если это будет 24/7 с машинами и тележками.
Уточните, что можно, а что нельзя переделывать. Стены, вентиляция, санузел — лучше всё согласовать заранее.

И да, не забывайте про согласование с жильцами, если помещение в жилом доме. Некоторые «против всего», и их можно понять, когда лифт занят коробками, а ночью кто-то грузит пельмени через окно.

А может ли это быть интересным для инвестора

Ещё как. Потому что маркетплейсы и дарксторы — это не краткосрочная мода. Это уже реальность. Люди хотят быстро, удобно, без очередей. И бизнес это понимает.

Если вы инвестируете в недвижимость, такие объекты — интересная альтернатива традиционным арендаторам. Да, тут меньше стабильности. Но выше доходность. И возможность расти.

Плюс вы можете перекраивать помещение под нужды арендаторов. Делать модульные зоны. Давать гибкие условия. А это ценится.

Маленькие помещения по 30–50 м² — отлично для микро-дарксторов.
Средние по 100–200 м² — универсальный формат, можно сдать под что угодно.
Большие на 500+ м² — для распределительных центров и фулфилмента.

Найдите объект, переделайте под формат, создайте инфраструктуру — и сдавайте по максимальной ставке. Или вообще сделайте линейку таких объектов. Почему нет?

Что может пойти не так

Разумеется, не всё всегда гладко. Бывают и казусы. И скандалы. И сюрпризы.

Соседи жалуются на шум и запахи. Особенно если склад с едой.
Налетает проверка, а арендуют помещение под не тот вид деятельности.
Курьеры паркуются как попало, портят отношения с УК.
Арендатор исчезает внезапно. С ключами, но без оплаты.

Это надо учитывать. И заранее прописывать в договоре, что делать, если…

Впрочем, всё решается, если вы не боитесь быть жёстким, но вежливым арендодателем. С пониманием дела, но без панибратства.

Идея, которая может сработать

А теперь вот вам мысль на заметку. Что, если вы живёте в районе, где доставка работает, но склады далеко? А у вас, допустим, есть подвал, гараж, старый магазин. Или знакомый, у которого стоит пустой киоск.

Попробуйте найти локального даркстор-оператора. Или стать им.

Сделайте микро-даркстор на 20 м².
Возьмите партнёрство с сервисом доставки.
Поставьте полки, холодильники, коробки.
Отгружайте ближайшему району.

Это уже делают. И не только в Москве. Главное — скорость, плотность и организация.

Пара слов напоследок

Рынок аренды под маркетплейсы и дарксторы — не для романтиков. Там мало эстетики, зато много движения. Это аренда без ковров, но с паллетами. Без люстр, но с логикой.

И если вы хотите быть в теме — присмотритесь. У кого склад, у того и палка. И эта палка может быть очень даже золотой, если правильно подойти к делу.