Апартаменты vs квартиры: инвестиционные нюансы

Вот вы сидите, пролистываете предложения в новостройках и натыкаетесь на заманчивую цену: «Апартаменты в Москве от 5 миллионов». Радость, азарт, чувство «вот он я, почти инвестор». А потом начинается: «не жилое помещение», «прописка невозможна», «тарифы как в отеле» и куча других радостей, которые вроде бы не мешают сдавать, но немного царапают душу. А всё почему? Потому что апартаменты — это не квартира. И не просто по названию.

Давайте разбираться, чем они отличаются, в чём подводные камни, и кому из них в инвестиционном плане всё-таки лучше жить — апартаментам или квартирам. Как всегда, без пафоса, на живом языке и с доброй иронией.

Что такое апартаменты и почему они не квартиры

Начнём с главного. Апартаменты — это нечто среднее между гостиничным номером, квартирой и офисом. Формально это нежилое помещение. Никто не запрещает вам в нём жить, спать, смотреть сериалы и даже жарить картошку по ночам. Но вот зарегистрироваться (то есть прописаться), устроить ребёнка в местную школу по прописке или получить соцуслуги — увы, не получится.

Обычно апартаменты находятся в зданиях с административным статусом или в комплексах, построенных по гостиничным стандартам. Это может быть вполне симпатичный дом, с нормальным лифтом и подъездом, но по документам — не жильё.

Теперь подумаем: хорошо это или плохо для инвестора?

Квартиры: привычно, надёжно, но дороже

Квартира — она и в Африке квартира. В ней можно жить, можно прописаться, можно перевести свет на себя и получить субсидию на отопление, если уж прижмёт. С юридической точки зрения это жилое помещение, и все инфраструктурные плюшки прилагаются.

Покупка квартиры под сдачу — это классика. Она дорожает, её легче застраховать, её с удовольствием берут в ипотеку, и даже банк на неё смотрит с теплотой в глазах. Но и стоит она дороже, особенно если сравнивать в одном доме, где есть и квартиры, и апарты.

А если инвестировать?

Вот тут начинается самое интересное. Давайте рассмотрим основные параметры, по которым стоит сравнивать апартаменты и квартиры, когда речь идёт об инвестициях, а не «куплю и живу».

1. Цена входа

У апартаментов цена входа обычно ниже. Прям сильно ниже. Это один из их главных плюсов.

В одном и том же районе апартаменты могут стоить на 20–30% дешевле квартир.
В новостройках разница особенно ощутима: за те же деньги, что вы купите однушку, в апартах вы можете взять уже двушку.

Это значит, что для старта инвестиций апартаменты выглядят гораздо привлекательнее. Особенно если у вас ограниченный бюджет, но хочется “влезть в бетон”.

2. Доходность от аренды

Сдача апартаментов может быть даже выгоднее, чем квартир. Потому что:

Их чаще сдают посуточно, а это потенциально выше доход.
Они часто находятся ближе к центру или в бизнес-районах, где хорошая проходимость арендаторов.
Там чаще делают ремонт в стиле “лофт-модерн-бетон-грусть”, который нравится молодым арендаторам.

Но и рисков тут больше. Посуточная сдача — это не пассивный доход, а маленький гостиничный бизнес. Нужно:

Следить за заселениями и выездами.
Убираться.
Отвечать на звонки: “А у вас есть фен? А можно с собакой? А почему полотенце одно?”

3. Коммунальные платежи

Вот тут квартиры выигрывают с разгромным счётом. У апартаментов тарифы часто выше. Почему? Потому что они относятся к нежилым помещениям. А значит, вода, свет, отопление — всё по повышенным расценкам.

Если вы сдаёте — это ложится на арендатора. Но если у вас простой — вы платите из своего кармана.

4. Перепродажа

С квартирами всё просто — они ликвидны. Их можно быстро продать, даже в кризис. Их готовы брать под ипотеку, под маткапитал, под всё что угодно.

С апартаментами сложнее:

Ипотека дороже и не всегда доступна.
Многие покупатели не хотят связываться с нежилым фондом.
Их реже рассматривают семьи — основной спрос идёт от одиночек или инвесторов.

5. Риски

Вот что важно:

Апартаменты могут внезапно изменить статус, и это не всегда в лучшую сторону.
Некоторые объекты вообще построены с юридическими нарушениями. Такое бывает.
Управляющие компании могут быть странными. Особенно если речь идёт о комплексах, где апарты — это якобы «гостиница».

С квартирами таких рисков меньше. Там всё прозрачно, чётко и по ГОСТу.

Где апартаменты выигрывают

Давайте честно: есть места, где апарты — короли. Например:

Москва-Сити. Там 90% предложений — апарты. И они отлично сдаются, особенно на короткий срок.
Сочи. Курортная недвижимость живёт по своим законам.
Бизнес-кварталы крупных городов.

Если вы купили апарты в удачном месте, сдали их грамотно и подключили управляющую компанию — вы на коне. Доход может быть выше, чем по аналогичной квартире.

Где выигрывают квартиры

Во всех остальных случаях. Особенно если:

Вы хотите стабильность и минимальные риски.
Планируете в будущем продать без головной боли.
Хотите сдавать на долгосрок — например, семье с детьми.
Не готовы заниматься посуточной арендой.

Квартира — это как надёжный автомобиль: может не блестит, но ездит, и не развалится на трассе.

Какую стратегию выбрать

Всё зависит от вас. Вот несколько вариантов:

Если вы новичок и хотите понять рынок — начните с квартиры. Надёжно, стабильно, предсказуемо.
Если у вас ограниченный бюджет, но есть опыт и желание повозиться — апарты подойдут.
Если вы хотите диверсификацию — купите и то, и другое. Квартиру — под долгосрок, апарты — под посуточку.
Если вы хотите просто инвестировать и забыть — ищите проекты, где есть управляющая компания и апарты уже работают как отель.

Немного цифр

Для наглядности:

Апартаменты: цена — 6 млн, аренда — 50 тыс./мес, коммуналка — 8 тыс.
Квартира: цена — 8 млн, аренда — 45 тыс./мес, коммуналка — 4 тыс.

На первый взгляд апарты выигрывают, но если считать доходность с учётом всех расходов, разница может быть не такой уж и драматичной. А если апарты пару месяцев простаивают — всё, арифметика пошла в минус.

Сложные вопросы

Можно ли прописаться в апартаментах? Нет, только в редких случаях и после перевода в жилой фонд, что само по себе — квест с бюрократией.

Можно ли взять ипотеку? Можно, но не везде и не так выгодно. Часто ставка выше.

Можно ли купить апартаменты за маткапитал? Нет. Это один из главных минусов, если вы планируете использовать господдержку.

Можно ли перевести апарты в квартиры? В теории — да. На практике — сложно, дорого и не факт, что получится. Это как сделать из кроссовок туфли — идея есть, но реализация спорная.

Мнение с бэкстейджа

Если вы инвестор с холодной головой, апарты — нормальный инструмент. Особенно в локациях с потоком арендаторов. Но не стоит вестись только на цену. Сравнивайте всё: доход, расходы, ликвидность, риски.

Если вы просто хотите что-то купить и спокойно сдавать — квартира будет проще и понятнее. Особенно если вы не хотите разбираться, почему в этом месяце управляйка списала 12 тысяч за клининг и не сдала номер японским туристам, потому что у них был багаж.

И что теперь?

А теперь подумайте, кто вы: человек, которому интересно разбираться в мелочах, считать доходность, работать с управляющей компанией, или вы хотите простую схему «купил — сдал — получил»?

Если вы всё ещё сомневаетесь — возьмите лист бумаги и распишите плюсы и минусы. Или, как в старые добрые времена, позвоните знакомому риелтору и спросите: «Слушай, а ты бы сам что взял?»

Всё просто: у апартаментов — драйв, у квартир — стабильность. И то, и другое может работать, если вы понимаете, во что входите. Главное — не брать первое, что блестит, и не думать, что “всё само как-то пойдёт”. В инвестициях так не работает, хоть и очень хочется.