Адаптация стратегии BRRRR под российские реалии: как не замёрзнуть на старте

Если вы когда-нибудь читали про инвестиции в недвижимость в англоязычном интернете, то наверняка встречали эту аббревиатуру, которая звучит, как будто кто-то неудачно включил кондиционер — BRRRR. Нет, это не выражение, когда вы выходите в тапках на снег. Это стратегия: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Или по-человечески: купи, отремонтируй, сдай, перезаложи, повтори. В Штатах на этом строятся целые империи. У нас — пока больше разговоров, чем практики. Но если сильно захотеть, можно и в России провернуть такой фокус. Главное — понимать, куда вы лезете, и не ждать, что всё сработает по американскому сценарию.

В этой статье разберём, как адаптировать BRRRR под отечественные условия. Без иллюзий, без глянцевых историй, но с долей юмора и здравого смысла. Потому что у нас, как известно, всё работает… чуть иначе.

Что такое BRRRR и почему оно вообще работает

Сначала немного теории. Американцы придумали эту схему как способ строить портфель недвижимости с минимальным стартовым капиталом. Схема простая:

• Купили недооценённый объект (чаще всего — ушатанный до состояния «ой»).

• Сделали ремонт, увеличили стоимость.

• Сдали в аренду.

• Пошли в банк и взяли под залог новую, увеличенную оценку объекта.

• Вернули вложенные деньги.

• Купили следующий объект.

И так по кругу. Как правило, работает это за счёт того, что:

• Банки готовы кредитовать под рыночную оценку, даже если вы купили сильно ниже.

• Ремонт действительно увеличивает стоимость.

• Сдача покрывает ипотеку и ещё остаётся.

А теперь представьте, как эта идея приземляется в России. И тут начинается веселье.

Переводим BRRRR на русский: в чём подвох

Попробуем адаптировать каждую букву под наши реалии.

Buy — купить. Вроде просто, но попробуйте найти по-настоящему недооценённую квартиру. Это в Штатах рынок насыщенный, у нас каждый продавец думает, что его однушка с линолеумом и видом на стену стоит, как дача Шнурова. Тем не менее, варианты есть — срочные продажи, унаследованные объекты, странные планировки. Главное — уметь искать.

Rehab — отремонтировать. Вот тут всё зависит от вашего отношения к пыли, бригаде «гарантия с 2007 года» и понятию «чистовая отделка». У нас ремонт — это всегда квест. Но если делать с умом, действительно можно повысить стоимость квартиры. Главное — не переборщить с золотыми унитазами и мрамором на кухне.

Rent — сдать. В России рынок аренды живёт по своим законам. Где-то стабильно, где-то скачет от сезона к сезону. Но сдать можно. Главное — делать это официально и не бояться, что квартиранты сделают из кухни кальянную.

Refinance — рефинансировать. Вот тут начнётся главное веселье. Наши банки не особо любят схемы, где вы покупаете дешёвое, делаете ремонт и просите под это новую оценку. Они скажут: «Покажите договор купли-продажи, а потом — может быть». То есть получить деньги обратно можно, но не так просто, как кажется.

Repeat — повторить. Повторить вы, конечно, сможете. Если остались силы, нервы и желание ещё раз пройти этот путь.

Где искать объекты под BRRRR

Если вы думаете, что на авито вас ждёт идеальная квартира за копейки, то вы очень оптимистичны. На деле хорошие варианты разбирают быстро. Надо искать:

• Унаследованные квартиры, которые продают «как есть», с обоями времён Брежнева.

• Срочные продажи от владельцев, которым нужны деньги вчера.

• Объекты с юридическими особенностями (но тут надо быть осторожными).

• Квартиры с ужасной презентацией — плохие фото, кривые описания, ошибочная цена.

Если готовы потратить время и обзвонить полгорода — шанс найти что-то интересное вполне реален.

Ремонт как точка роста (или падения)

Ремонт — это тот этап, где можно как вырасти в цене, так и потерять всё. Делать его нужно с прицелом на аренду, а не на душу. То есть:

• Удобная кухня.

• Чистая ванная.

• Светлые стены.

• Ламинат вместо ковра бабушки.

Идеально, если получится вписаться в ограниченный бюджет и не нарваться на сюрпризы типа «а тут, оказывается, проводка ещё дореволюционная». Кстати, старайтесь вести смету — это поможет потом обосновать банку, что квартира реально подорожала.

Сдача в аренду: как получать, а не переживать

После ремонта объект надо «оживить». Это значит:

• Сделать хорошие фото.

• Подготовить объявление.

• Понять, кому сдаёте — студентам, семье, командировочным.

Аренда должна покрывать ипотеку (если она есть), коммуналку и ещё немного оставлять вам на жизнь. Если не оставляет — значит, вы где-то промахнулись в расчётах.

И не забудьте: сдача через управляющую компанию съедает часть дохода, но экономит вам нервы. Особенно если квартира в другом городе.

Рефинансирование по-русски

Вот мы и подошли к самому весёлому — этапу, которого у нас пока нет в таком виде, как на Западе. Банки в России не особо готовы пересматривать оценку просто потому, что вы сменили обои и купили диван в ИКЕА.

Что можно сделать:

• Взять ипотеку под залог квартиры, если её стоимость действительно выросла.

• Оформить потребкредит на ремонт и потом погасить его с арендного дохода.

• Попробовать найти банки, которые идут на оценку по рыночной цене — иногда такие встречаются, особенно в регионах.

Но важно понимать — у нас нет чёткой схемы возврата вложенных средств через банку. Это не как в Америке, где вы вышли в ноль за счёт рефинансирования. У нас вы, скорее всего, останетесь в минусе на старте, но сможете выйти в плюс за счёт аренды через 2-3 года.

Повторяем, но с умом

Если первый проект удался, собрали деньги, получили опыт, можно повторять. Но не стоит брать три квартиры одновременно и делать везде ремонт. Это почти гарантированный путь к тому, что вас выгонят из дома за то, что вы вечно заняты.

Лучше двигаться поэтапно. Один объект, затем второй. С опытом всё становится быстрее: вы уже знаете, где искать, кого нанимать, как подавать документы.

А работает ли вообще?

Да, работает. Но не как в книжке. У нас стратегия BRRRR — это не волшебная схема, а скорее логика. Вы покупаете дешёвое, вкладываетесь, сдаёте, зарабатываете. Если получится выйти в ноль за счёт роста стоимости — отлично. Не получится — ничего страшного, доход от аренды всё равно пойдёт.

Это путь для терпеливых. Кто ждёт быстрых денег — пусть идёт в TikTok. А кто готов действовать пошагово — тот через несколько лет окажется владельцем нескольких объектов, которые приносят стабильный доход.

Когда не стоит идти по BRRRR

Есть случаи, когда лучше не пытаться:

• У вас совсем нет стартового капитала.

• Вы не готовы заниматься ремонтом.

• Вы не хотите возиться с документами.

• Вы нервничаете от слов «смета» и «акт приёма-передачи».

• Вы рассчитываете на быструю прибыль.

В таких случаях проще купить уже готовую квартиру и сдавать. Да, доходность будет ниже. Но зато и седых волос меньше.

Можно ли упростить?

Можно. Например, вместо покупки убитой вторички — взять новостройку на этапе котлована. За год-два до сдачи цена подрастёт, а вы сдадите в аренду по хорошей ставке. Это уже не совсем BRRRR, но суть — та же: рост стоимости + аренда.

Можно зайти через апартаменты — там проще с ремонтом и сдачей, особенно если комплекс уже заточен под аренду.

Можно вообще скооперироваться с другом: один — покупает, другой — делает ремонт, третий — сдает. Но тут уж надо очень хорошо дружить.

Что из этого вынести

BRRRR по-русски — это не стратегия «обогатись за год». Это скорее способ вложиться с перспективой. Если всё делать грамотно, можно выстроить портфель недвижимости, который будет кормить вас долгие годы.

Важные мысли напоследок:

• Не верьте на слово блогерам, которые обещают «0 вложений и квартира в подарок».

• Считайте всё заранее — и ремонт, и аренду, и налоги.

• Не бойтесь пробовать, но не залезайте в долги по уши ради первой сделки.

• Учитесь на чужих ошибках, но и своим дайте место — без них опыта не будет.

Ну и главное — не дайте этим буквам BRRRR заморозить ваш энтузиазм. В нашей стране, как показывает практика, всё можно сделать. Только вместо «купил-перезаложил» чаще работает «купил-отремонтировал-сдал и пошёл пить чай». А чай у нас, как известно, горячий.